房地产调控两年内不放松 金九银十或成最后希望

　　金九银十，历来都被开发商视为利好销售的传统旺季，当然今年也不例外。随着进入“金九”迎来“银十”的关键节点，一场无硝烟的战争已打响，开发商更是使出了明降、暗降、垫付房款、员工认购等“十八般武艺”，各种利于销售的兵器也通通上场。有地产专家表示，今年以来，开发商的资金链紧张已成为不争的事实，而同时未来两年政策调控不放松的方向也基本确定。因此，今年的金九银十或许就是开发商的最后一根“救命稻草”。

　　信息时报记者 罗莎琳

　　兵器1：别墅价格如同“卖白菜”

　　最近记者留意到，开发商在黄金九月期间悄然掀起了价格战，其中，不少别墅的价格甚至低过同一区域的洋房价格。此外，楼市久违的9折优惠也浮出水面。

　　中秋节前一天，记者收到一条短信称“以市区洋房1/4价格，提前实现别墅梦想，中国美林湖推出20套联排别墅，均价6800元/平方米，且带2800元/平方米精装以及中央空调”。记者了解到，该批别墅面积为310~380平方米，最低也不过200万元。这么抵的价格确实吸引了不少广州客的关注，中秋节当天即有三套成交。据悉，该楼盘周边可谓豪宅云集，大多别墅均价在2万元/平方米以上，且是毛坯交楼。此外，该板块另一豪宅楼盘推出的洋房组团价格为1.2万元/平方米。

　　除此之外，雅居乐锦官城日前开盘，主推92~142平方米三四房单位，合计货量400余套。项目毛坯均价14000元/平方米，带装修均价16000元/平方米，一次性付款可打9折。

　　地产经济学家邓浩志表示，直接降价是最实惠的办法，对所有客户都具有吸引力。自各种政策叠加之后，市场就一直充斥着观望情绪，其中一大部分买家就是等楼价有所松动后好“抄底”，如果价格优惠足够的大，是可以吸引到不少买家购买的。

　　兵器2：垫付房款充当银行角色

　　随着楼市调控的深入，广州多数银行在购房贷款上都不同程度地提高了贷款利率，让不少买家直呼“吃不消”。为此，开发商见招拆招，打出了垫付房款的营销策略。

　　日前，祈福集团宣布集团旗下所有楼盘七成房款都可以免息分期付款。十一期间，将推出新货单位的番禺祈福新邨“祈福倚湖湾2期”、花都祈福都会的买家都可以选择这种付款方式。即无论是否首次置业，买家都可以选择首付三成，剩下的七成楼款在3年内免息分期付清。发展商表示，3年内分期付款的具体做法可以由买家在签合同时再具体跟发展商约定。

　　无独有偶，侨建·御溪谷目前也推出“首付4成，免息分期付款”的营销策略，即首付4成就能成为业主，可以收楼入住，余款在1~3年免息灵活支付。

　　此外，花都楼盘合景天湖峰境近期也推出了“半年分期付款”的付款方式，即半年内分五次付清所有房款：首付25%，第二月还25%，第三月付20%，第四月付20%，第六个月再付10%。据悉，从去年10月至今，楼盘采用这种分期付款方式的成交占了三到四成。

　　邓浩志认为，为买家垫付房款这是一种很有针对性的优惠措施，由于银行收紧贷款，不少买家无法动用银行杠杆买房，而一次性付款对于大多数买家来说，都几乎是不可能完成的任务（特别是众多年轻的初次置业者）。所以如果开发商部分替代了银行的角色，可以有助于这类买家提前“上车”。但这种类银行的融资手法对开发商的资金要求很高，虽然可能在短期内起到促销的作用，但对于本身资金链就紧张的开发商来讲，如果还继续给买家提供借款，对其财务恐会造成更大的压力。

　　兵器3：一二手联动扩大客户表率

　　“X小姐，现在我们代理了某楼盘的一手公寓项目，您是否有兴趣了解一下”。日前，记者及身边朋友频频接到二手房地产中介推售一手楼盘的电话。据悉，由于目前楼市观望气氛凝重，开发商利用二手中介联动以拓展客户范围。

　　据悉，满堂红一二手联动的新塘某楼盘最新一期项目于8月9日至9月30日代理发售，代理短短一周内已成交了逾百套单位。而且，满堂红特别在周六、周日设置专场看房团，免费大巴从天河、黄埔、番禺等不同起始地接送客户，并有资深经纪现场提供入市指导与建议。此外，满堂红还一二手联动项目花都某楼盘，并于8月23日至10月23日独家代理发售。

　　合富置业市场部首席分析师龙斌认为，目前楼市总体平淡，开发商理应积极营销。而二手房地产中介拥有庞大的客户资源，加上一手开发商的适当优惠，楼盘成交的可能性加大。无论对于开发商还是中介来说，1+1的效果可以大于2。

　　兵器4：推出员工内部认购

　　今年7月和8月，某地产集团在旗下所有开发项目推出针对内部员工“7折购房”的内部认购活动，同时，还以VIP认筹、诚意登记等形式向公众购房者进行内部认筹，在项目开盘前收取数额不等的现金。

　　不过，该集团发布声明表示，公司每3年进行一次员工保障性购房，作为构建以人为本的企业文化的重要方式。2011年员工保障性购房计划目前已经结束，下一次员工保障性购房计划将在2014年实行。

　　声明称，符合条件的员工仅限购买1套全国在售楼盘的住宅，在执行现有销售文件价格、优惠折扣及员工付款折扣基础上，再额外享受7折优惠。付款方式为一次性付款、按揭付款和员工分期付款。

　　亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为，采取内部认购方式，主要目的是快速回收资金和蓄积资金“过冬”。一方面是受到目前房地产调控下，货币政策和融资收紧及负债率等高价拿地，甚至高库存积压开发商大量的流动资金，资金链有破裂的危险；另一方面，是大量拿地和在建工程已令开发商资金链吃紧，而持续缩紧的外部融资环境则令这种状况雪上加霜。因此，通过VIP登记、诚意登记、指标费等内部认筹方式，向公众购房者收取数额不等的诚意金，为公司后续开发曲线募资。

　　据透露，内部认购是住建部《商品房销售管理办法》明令禁止的行为。未取得《商品房预售许可证》，开发商收取认筹金、内部认购金、诚意金、排号费、指标费等行为都是违规的。

　　记者观察

　　当心促销加长观望周期

　　黄金月期间，面临政策以及供应量的压力，不少开发商都选择了适度让利的促销手法。在近期的广告当中我们也欣喜地看到“9折”、“买房送十年管理费”等各种降价方式。那么，光靠优惠和活动营销真的能成为开发商的救命稻草，并改变当下的低迷楼市吗？

　　笔者有同事最近看中了番禺某大型楼盘的新组团，1.2万元/平方米的价格让她心动不已，因为比起去年年底的价格还要便宜，而且组团位置更有优势。就在其犹豫要不要下定的时候，同事突然问道，价格还会降吗？看来买家的心态永远都是，价格降了100，还指望降200。

　　面对如此冷淡的楼市，梦想着凭借优惠折扣是绝对唤不醒沉睡市场的，更不可能完全改变观望的成风状态。笔者认为，有时候的折扣、优惠会让观望的人群更加观望，他们觉得他们看到了胜利的曙光，觉得楼市正在朝着他们预期的方向发展，降价是必然趋势，开发商已经挺不住了，只要他们在坚持一段时间，就会买到理想价位的房子。因此，这种优惠打折行为不但不能激活市场，反而会潜移默化的加长买家观望的周期。