开发商降价促销意愿低 年底房价看跌或下降15%

　　这一次，似乎又是开发商占了上风。

　　原本有望在今年三季度末出现的降价潮，却被开发商化解。通过本刊观察发现，持续的成交低迷状态之所以未能迫使开发商主动降价，主要是因为其加强了现金管理，因而时至今日还能支撑。

　　即使是“金九”惨淡开局，开发商也很有 可能不为所动。但本刊进一步观察发现，随着短期债务增加速度在加快，反映出开发商资金链紧绷程度在不断加强，为了不让资金链断裂，降价促销会成为最现实的选择。

　　这样的时刻，可能在今年底到来。

　　“金九”开局不利

　　传统的“金九”已经开始，但预想中的供应、成交高峰并未出现。

　　德佑地产市场研究部统计数据显示， 8月29日~9月4日整个上海市商品房成交面积为22.93万平方米，环比前周上涨13.2%，成交套数2272套，环比上涨10.4%，全市商品房成交均价为1.95万元/平方米，环比下跌5.6%。虽然该周商品住宅成交量相比前周有了一定的回升，但仅仅与今年年均水平相仿，完全没有传统旺季的气息。

　　北京、广州的成交情况也不容乐观。记者查询北京房地产交易管理网得知，8月29日~9月4日北京商品房住宅签约1300套，成交面积约16.12万平方米，同比去年9月周平均成交量下降了40.3%。根据广州阳光家缘数据显示，该周广州市区二县商品房成交面积约15.92万平方米，下降幅度为39.1%（可见表1）。

　　表1 部分重点城市9月首周成交变化情况

　　城市 9月首周成交套数（套） 9月首周成交面积（万㎡） 去年9月周均成交面积（万㎡） 同比情况（%）

　　北京 1300 16.12 27.02 -40.3

　　上海 2742 27.34 39.26 -30.4

　　武汉 3982 36.51 28.33 28.9

　　深圳 584 4.66 9.61 -51.5

　　广州 1331 15.92 26.16 -39.1

　　南京 767 8.08 12.62 -35.9

　　成都 1188 11.5 17.99 -36.1

　　福州 318 3.5 3.89 -10

　　长沙（期房） 1637 19.43 32.05 -39.4

　　杭州(不含萧山和余杭)663 5.72 13 -56%

　　天津 2055 23.4 20.44 14.4

　　（数据来源：CREIS中指数据）

　　另一方面，一线城市的库存量在不断上升。根据北京市房地产交易管理网的数据显示，截止到9月5日（以下同），新建商品房库存量已超过11.1万套，创两年来新高。其中，商品期房近7.4万套、现房住宅3.7万套，均接近历史峰值。上海网上房地产数据表明，一、二手房库存量已达22.2万套、约2646万平方米，也处于高位。另据阳光家缘数据显示，广州目前未售商品房达1058万平方米，同样也显现出积压态势。

　　此外，从8月份房价变化情况来看，已经开始出现微幅调整迹象。根据中国房地产指数系统公布的数据表明，在8月份，包括京沪穗在内的中国十大主要城市中，仅有广州、武汉和北京环比7月微幅上涨，而上海、南京等7个城市环比7月下跌。

　　表2 2011年8月份十大城市价格指数变化

　　城市 环比涨跌 同比涨跌 样本平均价格（元/㎡）

　　广州 0.60% 10.31% 15429

　　武汉 0.35% 8.29% 7382

　　北京 0.25% 5.82% 22953

　　上海 -0.12% 2.85% 23826

　　南京 -0.22% 2.80% 12255

　　杭州 -0.27% 3.56% 20597

　　成都 -0.36% 6.66% 8023

　　深圳 -0.47% 7.62% 25687

　　天津 -0.49% 1.85% 12033

　　重庆（主城区） -1.12% 3.66% 6616

　　（数据来源：中国房地产指数系统）

　　开发商继续hold住

　　虽然成交状况并不理想，但开发商降价促销的意愿并不是很强烈。

　　在北京、上海楼市，虽然有项目已经参与促销，但并未拿出应有的诚意来，更多的只是摆摆噱头而已。如位于北京朝阳区的润泽公馆，号称购房最高折扣可以达到五折，但如果想要获得这样的折扣，其难度可赶上彩票中奖。该项目仅拿出一套房源进行促销，而且还要视参与人数而定，只有参与竞购人数超过1万人之后，最高折扣才能达到五折。也就是说，享受到五折购房优惠的概率是万分之一。

　　记者查阅了一些促销活动说明资料之后发现，但凡给出让人心动的优惠幅度的项目，比如八五折，多是参加其网上竞拍活动给出的折扣，房源只有几套，可供选择范围狭窄不说，由于参与者甚众，获得这种折扣优惠的可能性也相当小。

　　更多的促销活动则明显带有试探性质，因而给予的优惠幅度非常小，被购房者揶揄为“没有干货”。如位于上海松江区的同济城市雅筑，只有在办理会员卡之后，购买2房可优惠27000元，3房和4房优惠42000元，这样的优惠幅度好似“挠痒痒”。

　　参加优惠活动的楼盘多来自外围区域，就上海而言，主要是来自宝山、金山、松江、奉贤、青浦的项目，而市中心区域的楼盘大多还在观望过程中。

　　当然，目前市场冷清，对开发商定价还是产生了一定的影响。如位于南汇惠南镇的楼盘长城•珑湾，其花园洋房售价约16000~18000元/平方米之间，但该价位其实是去年就已基本确定下来的目标价位，一年之后的今天真正开盘时，并未上调。

　　大面积降价还需时日

　　根据开发商资金链紧张程度，以及未来调控力度的综合考量，目前难以出现更大幅度、更大范围的降价促销现象。

　　房产开发资金为王，因而我们在探究房价未来走势的时候，绕不开资金这个关键点。在此主要观察货币资金、带息债务以及短期借款的变化，货币资金决定开发商偿债能力和支付能力的大小，带息债务和短期借款的变化则能从更直观的角度来反映开发商资金链紧张程度。

　　首先考察开发商手上掌握的货币资金情况。根据Wind资讯提供的数据显示，包括万科、金地在内的141家上市房企，二季度末持有的货币资金量为2205.52亿元，跟今年一季度末以及去年末的水平相当。即使再往前追溯，我们惊奇地发现从2009年底，房地产上市公司货币资金达到1988.01亿元之后，就一直没有低于该水平。如同一个老运动员的运动技巧越来越娴熟一般，开发商对于现金的管理技巧也越来越高，货币资金维持在2200亿元左右，能够基本满足偿债和支付的需要。也正是因为手中还有较充裕的现金，因此开发商在现阶段主动降价的意愿并不强烈。

　　再观察带息债务（需要偿还本金和利息的债务）和短期借款（一年内到期的带息债务）的变化。二季度141家上市房企的带息债务总额达到5263.1亿元，这是近年来的新高。比一季度末增加了386.86亿元，环比增幅为8%，这也是开发商之所以能维持较充裕现金的主要原因。二季度末短期借款达到了2524.39亿元，与一季度末相比增加了501.36亿元，增幅达到24.87%。通过这两个数据的变化我们发现，短期借款的上升幅度要大于带息债务，这样的变化会让开发商在未来一段时间里面临不小的财务压力。短期借款的大幅增加，也意味着未来一年内急需大量的资金来偿债，故在销售放缓、流动性收紧的前提下，开发商能够做的，就是通过加快销售速度来解决资金短缺之渴。

　　基于上述分析不难发现，开发商暂无近忧，但大风大浪还在后面。鉴于目前开发商手中暂时不缺现金的现状，房价更大范围、更大幅度的下跌的情形目前不会出现。但在“限购”、“限贷”以及流动性收紧的前提下，以及监管部门在不断收窄其融资渠道如严控房地产信托等合力作用下，房企缺钱将不可避免。正是因为如此，未来出现大面积降价促销的可能性并不小。何时到来？套用一句歌词：大约在冬季。