按揭还款意愿下降？11万亿房贷承压

　　本报记者 卢先兵 深圳报道

　　“我们的业务重点已不在房贷，杜绝给中小房地产商和项目公司放款，禁止异地贷款，个人住房贷款只限于首套房，对两套房以上的借款人，每天监控。”8月29日，某股份行深圳分行风控副行长唐伟（化名）告诉记者。

　　这一天，距离新一轮

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　　中国银行业已全面收缩房贷战线，且短期难有反弹之势。至8月29日发布了半年报的12家上市银行数据显示，多数银行房地产类贷款增速都呈下降趋势，农行、兴业银行开发贷甚至分别负增长92.51亿元、6.93亿元。与此同时，部分银行个人住房贷款不良率出现上升动向。6月末，兴业住房及商用房贷款不良率0.13%，相比去年末不良率提升0.01%。

　　作为不良贷款的先行指标——关注类贷款在部分地区大幅上升。深圳银行业人士透露，6月末，深圳个人住房贷款关注类比年初增加了5.71亿元，增幅高达17.83%。

　　“上半年央行两次加息，加上近期物价上涨过快，部分按揭贷款借款人由于生活成本增加导致还款能力或还款意愿下降。”一名接近深圳银监局的人士称。

　　央行货币政策执行报告披露，截至2011 年6 月末，房地产贷款余额占各项贷款余额的20.5%。以6月末本外币贷款余额54.65万亿元计算，房地产贷款余额达11.20万亿元，此巨量贷款如何化解风险，成为各商业银行高管的案头难题。

　　房贷增速大降

　　“今年以来，行里没有做一单房地产开发贷款，个人房贷也做得很少。”兴业银行深圳分行一名人士对记者说，总行卡得很严。

　　曾以半个“地产股”著称的兴业银行全面转向。6月末，该行房地产开发贷款余额881.49亿元，仅比去年末新增33.14亿元，目前占比下滑到10%以下，在同业中处于较低水平。其个人房贷更表现为负增长6.93亿元，半年末余额为1775.74亿元，在个贷中占比71.44 %，相比去年末下滑近8个百分点。

　　民生银行上半年的开发贷也仅微增8.46亿元，个人房贷余额884.05亿元，26.85%，较去年末负增长90.89亿元。

　　在农行上半年对公贷款中，占比下降最多的属房地产业。6月末，该行房地产贷款5343.74亿元，比去年末下降92.51亿元，占比也由15%滑落至13.8%。不过，在个人房贷领域，农行仍取得了两位数的增速，半年末余额8264.81亿元，较上年末增加1018.89亿元，增长14.1%。

　　近年来个人房贷表现一直较为激进的建行，今年上半年新增1287.18亿元至12198.34亿元，余额、新增均为同业首位。但其主动控制了房地产开发贷款增速，上半年末房地产业贷款余额4193.87亿元，仅较上年末增长4.09%。

　　已披露相关数据的工行、中行（内地）、光大、交行、浦发、深发展、华夏上半年末的房地产公司贷款增速分别为1.5%、11%、2%、5%、8%、11%、19%，个人房贷增速为4.0%、8%、5%、交行（缺）、11.05%、2%、19%，华夏因为基数较小，增速相对较高。

　　某股份行公司部人士表示，房贷政策持续从紧，监管层贷款规模控制，再加上对房贷风险的担忧，使得多数银行不敢迈步。

　　以农行为例。农行将房地产定为高风险贷款，贷款审批权限上收至总行，并提高房地产客户及项目准入标准，实行严格的指令性限额管理，强化和完善房地产贷款压力测试，并将压力测试结果作为信贷业务审查审批的参考依据。

　　风险暴露

　　目前来看，上市银行半年报透露出来的房贷不良率大多在下降，行业信贷风险尚未出现。

　　6月末，工行、华夏、建行、农行、浦发、深发展、兴业房地产公司类不良贷款或不良率分别为44.72亿元（0.85%）、1.66%、63.13亿元（1.51%）、72.75亿元（1.36%）、0.15%、1.06%、

　　个人房贷领域，建行、中行（内地）、深发展不良贷款或不良率是27.58亿元（0.23%）、0.38%、0.99亿元（0.15%）。

　　一名股份行深圳分行高管人士指出，伴随房地产业的持续调控和市场下行，房地产贷款现实风险虽还未显现，但潜在风险在快速攀升，前述深圳市场关注类个人房贷大幅增加即为明证。

　　接近深圳银监局的知情人士称，监管部门目前也在高度关注房贷风险，担忧之处有三。

　　其一，大型开发商融资金额、融资成本及资产负债比例均明显增加，比如万科、金地两家房企，今年3月末借款余额同比分别增长39.89%和32.21%，资产负债率分别从67%和69.64%攀升到76.15%和72.14%。而中小房企业绩下滑，融资渠道单一，资金压力更大。

　　其二，异地贷款风险上升。随着调控深入，一旦二三线城市限购，异地项目销售将进入冰冻期，风险将急剧扩大。

　　其三，个人房贷风险上升。

　　前述股份行深圳分行副行长唐伟表示，该行内部做过个人房贷压力测试，只有当房价下跌50%，才会出现不良，该行抵押率达到50%。从香港在金融危机期间的情况看，即使部分银行抵押率超过50%，也未发生大规模“弃供”现象。

　　不过，该行也未雨绸缪加紧风险防控。“每天对投资两套房以上的借款人进行监控，如出现一次逾期还款，就及时催收，两次逾期，就发律师函。”唐伟说。对于开发贷，该行只为排名前十的大型房企放款，谢绝中小房企。在唐伟看来，中小房企的开发历史较短，融资能力差，没有品牌，多是临时设立项目公司，此类属高危客户。

　　接近深圳银监局的人士指出，银行为大型房企提供贷款应着力加强资金流向监控，防止风险传导扩散，由于大房企统一调度资金，关联关系复杂，资金挪用可能性较大。