房地产信托二季度平均收益逾10% 达近年来最高点

　　编者按

　　在信托产品中，房地产信托可以算是个另类。它有着其他产品难以匹敌的高收益，自然吸引了信托公司火爆发行。然而，面对着房地产领域的坚定调控，该类产品却又让投资者对于其未来收益预期最难以把握。该发行还是该收紧？一切还是市场说了算。

　　据相关数据显 示，今年上半年房地产信托的预期平均收益率在各类信托产品中排名第一，二季度平均收益甚至超过了10%，达到了近年来的最高点。

　　房地产信托占比微降

　　用益信托发布的数据显示，房地产信托产品较去年同期有绝对的增长，但是从总量占比的相对值来看，房地产信托的占比略微下降。

　　数据来看，2011年上半年包括保障房信托在内，共发行536款房地产信托产品，发行规模达1670.1亿元，发行数量同比增长145.88%，发行规模同比增长137.36%。发行规模占2011年上半年总规模的47.6%，占2010年全年总发行规模的41.8%。

　　今年上半年新增非房地产信托产品规模1758.1亿元，其中非房地产信托规模占比53.82%，较去年同期上升了1.82个百分点。房地产信托在总的信托规模中占比略微下降。

　　由于今年上半年信托业整体飞速发展，新增信托资产已接近2010年全年新增总量，房地产信托的发行也是随之水涨船高。不过，房地产信托的规模在总体的占比并未出现明显的变化，未有该类产品大幅度的单一上涨的现象，更多的是随着总发行情况同比例增长。用益信托认为，房地产市场政策调控的效果一定程度传导到房地产信托产品的发行市场，或是造成这一情况的原因之一。

　　上半年平均收益率9.81%

　　从用益信托的数据来看，今年上半年房地产信托的平均年收益率为9.81%，相对2010年全年房地产信托8.92%的平均年收益率来说，增长了10%。自去年10月份，房地产信托收益率一路走高，特别是2011年5-6月份，房地产信托的平均收益率分别达到了10.29%和10.17%，使得整个二季度房地产信托平均收益破10，拉动信托产品整体收益率超过9%。同时可以看到房地产信托收益率较其他产品高出1.5个百分点。

　　房地产信托收益的上升目前来看主要受两方面影响：一是受通胀以及通胀预期的影响，投资者普遍要求较高的收益以应对通胀；二是在宏观调控不断深入且政策效果逐渐显现的情况下，地产商从银行获取贷款更加困难，而介于银行信贷和民间借贷的信托融资成为地产商的首选，因此，信托公司明显处于“卖方市场”地位，地产商若想获取有限的信托资源，必然要付出更高的成本。

　　开发商二级以上资质占比超70%

　　去年银监会下发的《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》中强调了关于开发商“四三二”资质的要求。用益信托的数据显示，在提出保障房产品之后，2011年上半年发行的536款房地产信托产品中，有215款产品的项目方或其母公司有一级资质，占比达40%；项目方自身或其母公司拥有二级资质的有21%。目前，首先受房地产调控政策冲击的，更多是的中小开发商，大的开发商由于有充足的土地储备和项目储备，以及自身在房地产市场的品牌效应，受到宏观调控政策的影响将相对较小。由此，有理由相信，在2011年上半年发行的集合信托产品中，70%的房地产信托产品受到目前调控政策影响将较小。

　　分析人士指出，目前在房地产信托产品的设计上，主要还是贷款、权益投资及股权投资三种模式。项目方资质较好，抵押物充足的产品，一般采用贷款和权益投资等投资方式；而达不到“四三二”标准，或为开发某一项目的单一项目公司以及较早介入项目运作，还未获得土地使用权来用于抵押的项目，则多采用股权投资的方式。这三种产品在规模上讲，今年上半年分别占17.65%、21.53%、41.71%，三者共占总量的86.19%。其中股权投资类产品同比增长超过了5个百分点。

　　保利发行11款产品居首

　　从报告中开发商的角度讲，发行产品最多的开发商是保利集团，发行了11款产品共计44亿元，而万科集团仅发行了3款产品规模就达到28亿元。对在2011年上半年发行了3款及以上产品的大型开发商进行统计，共计发行了87款，占总量的16.23%，发行规模达293.6亿元，占比为17.6%。以上数据显示，房地产信托资金的资源集中度并不高，大型开发商的其他融资渠道较宽裕，对房地产信托的发行热度较一般，但是该类企业若发行产品，则融资规模一般较大。(徐天晓)

　　作者：徐天晓 (来源：中国经济网——《证券日报》)