加息周期下 “房奴”提前还房贷需考量

　　在央行连续加息的情况下，不少“房奴”开始盘算是否应该提前还贷，以避免付出更多的利息。

　　如果现在手头有闲钱，到底该不该提前还款？在正常还款几年内提前还贷比较划算？若提前偿还部分房贷，是选择还款期不变，减少月供，还是月供基本不变，缩短还款期？第一财经日报《财商》记者采访的多位理财专家均表示，提前还贷是否划算不能一概而论，关键要看提前还款之后节省的利息是否高于不提前还款带来的收入。就目前市场利率对于大多数人来说，提前还贷并没有太大必要。

　　两类人没必要提前还款

　　首先，对于享受7折利率优惠的购房族来说，提前还贷绝对没有必要。7折优惠的利率已经接近公积金贷款利率，而且很难再获得此种优惠。此外，部分银行规定在贷款发放一年（含一年）以内提前偿还部分或全部本金，贷款人需按该次提前归还本金额的3%作为违约金。以100万元房贷为例，一年内贷款人如果提前偿还50万元就需支付1.5万元违约金。

　　“是否提前还款，还和借款人选择的还款方式有关。”诺亚财富理财中心部门经理马天翼在接受本报记者采访时表示，目前的还款方式主要有等额本息和等额本金两种，如果是等额本金还款方式，前期还的利息很多，后面利息越来越少。如果以贷款15年为例，还款5年后所剩利息已不到一半，如果此时提前还款，意义不大。

　　比较投资收益和借贷成本

　　投资收益是否能大于贷款利率也是另一重要因素。如果手中有闲置资金的话，你需要比较用这笔钱来做投资可能获取的收益是否高于贷款利率。目前5年期以上贷款利率是6.8%，如果投资年收益高于这一数值，且风险低，最好把钱用来投资，而不是着急提前还款。

　　“当然超过6.8%还不够，因为房贷还款是每个月都要还，所以实际利率要高于这一数字。”马天翼表示，投资收益至少要到8%以上，而且是非常安全的投资，才能避免利率上调的损失。

　　事实上，目前部分理财产品的收益正随着加息而水涨船高。“加息意味着整个社会资金财务成本提高，但与此同时资金收益也在提高。”上海理财专修学院院长徐建明也表示，如果资产投资回报率可以超过借贷成本，那么根本就没必要提前还贷。

　　好买基金研究中心指出，存续期在1月~3月（含）期间的银行理财产品，收益率除与银行信贷挂钩以外，跟随加息上涨态势也较为明显。在2010年12月，收益率从11月的2.66%突然上升到3.64%的阶段高点，随后有所回落，但在今年连续两次加息后，此类产品的收益率已经上升到3.80%，创下近一年收益率的新高。如果短期有闲置资金的投资者，一般对流动性的要求较高，可以将资金暂放于银行理财产品。

　　对于有投资期限在一年以上的中长期的投资者，如果资金量允许，以固定收益信托投资为宜。就目前情况来说，一般来看，一年期信托产品收益率最低的也到了6%，最高则达到了10%。而若将眼光放在长期，央行的加息已进入尾声，未来的固定收益产品收益率大幅上升的概率不大，现在的银行利率已位于高点，信托产品的预期收益率也已经处于高点，期限较长的产品已有较大的收益优势。

　　不要轻易提前还款

　　事实上，即使投资收益无法超过借贷成本，也没有必要轻易决定提前还款。

　　“我们目前的利率并不算高，一年期存款基准利率从长期来看应该是在4%~5%，现在还是处于低利率的时代。”徐建明指出，如果一年期存款利率超过5%，按揭贷款利率达到8%~9%的话，那么借款人才需要考虑是不是要提前还款。

　　“除非是非常保守的人士，正常情况下没有必要提前还款。”马天翼指出，目前CPI数据是5%左右，但实际生活中通胀可能远远高于这一数字。“20年前的20万元和今天的20万元是不可同日而语的，随着货币购买力的下降，即使贷款利率上调，借贷仍是比较划算的。”

　　徐建明还指出，房贷是一个长期投资决策行为，在做这个决定时就应该预料到市场利率的变化。“房屋贷款期限一般都比较长，我并不建议个人因为一时的加息就轻易变动自己的决策，如果若干年后又降息了呢。”