楼市调控1周年 一线城市楼价“从了”吗？

　　由于供应量大、投资客较多，每一次调控，郊区楼市受到的影响都会比较大。但自去年4月中旬的“新国十条”以来，增城 、从化楼市依然火热，特别是楼价，更一路高歌猛进，增城楼价今年曾一度摸高至“9字头”，从化也冲高至“8字头”。

　　两市房地产表现火热的原因，就

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• 步步高

　　今年来楼价步步高升

　　成交火热内有“水分”

　　去年10月中旬，广州十区“限购令”出台，增城、从化两市由于“不限购”，成交火热。受到销售良好的刺激，两市部分楼盘的售价开始慢慢走高。只是，当时市场对“限购”所带来的利好认识不足，多数楼盘仍以走量为主，不敢大幅调高楼价。

　　至今年年初，在广州十区一手住宅成交因“限购”出现困局的时候，增城、从化成交依然活跃，提价便成了两市众多楼盘的选择。此外，两市众多楼盘借广州市区买家大幅增加之机，开始推出更多改善型产品，也刺激了两市楼价的进一步提升。这在增城尤为明显，去年10月以来，新塘一带纷纷推出单价接近万元甚至超过万元的洋房单位，由于新塘楼市成交活跃，直接拉高了增城的房价。

　　阳光家缘数据(增城、从化数据为监测数据，并非广州市国土房管局公布数据，下同)显示，增城去年10月一手住宅网签均价仅为6553元/平方米，今年1月已升至8271元/平方米，升幅达26%；到今年2月，均价更摸高至9127元/平方米，比去年10月高出39%；即使今年3月，增城楼市成交均价有所回落，但仍达到8681元/平方米，比去年10月高32%。如果与“史上最严厉调控”出台前的去年3月的8392元/平方米相比，今年3月，增城房价还是略涨了3.44%。

　　从化今年楼价上涨也比较厉害。去年10月，从化市一手住宅网签均价为6536元/平方米，今年1月为6651元/平方米，升幅还不算太大。但到了2月份，均价猛升至7798元/平方米，比去年10月上升了约19%。3月攀升至8116元/平方米，比去年10月上升了24%。如果与去年3月的6887元/平方米相比，今年3月的房价上升了17.85%。

　　由于两市的楼价比去年10月上涨了很多，所以很多看楼客在两市看房时都会遇到一个有趣的现象：在增城，销售人员会对看房者说，大家都不限购，从化房价涨了那么多，我们增城房价的上升空间还会很大；在从化，销售人员也会举增城的例子，来说明从化楼价的升值空间，以此刺激买家的购买欲望。

　　成交火热内有“水分”

　　自从去年10月以来，由于“不限购”的原因，人们“感觉”增城、从化楼市成交火热。

　　如果从比较的角度来看，这种感觉是正确的。阳光家缘数据显示，去年9月和10月，增城、从化两市一手住宅成交面积加起来占广州十区两市的24%、23%。但到了去年11月，这一占比猛增至36%，这是一个非常高的比例。特别是增城市，独占广州十区两市的25%，几乎等于说，每成交的4套房子里，其中就有1套来自增城。今年3月，虽然占比比不上去年11月，但也有31%，还是远比去年9月和10月份要高。

　　当然，增城、从化成交“火热”，成交面积占比上升，是沾了全市成交冷淡的光，有一定的“水分”。如果看绝对成交量，两市目前绝对不能算火热。“史上最严厉调控”前的去年3月份，两市一手住宅成交面积总和为19.65万平方米，而今年同期只有17万平方米。正如增城某楼盘有关负责人说：“和其他区域相比，增城目前的成交还是很好，但和去年同期的自己相比，却有所不如。”

　　增城、从化去年11月、今年3月的成交占比比之前上升，是因为自去年10月中旬以来，十区限购而两市不限购。增城、从化绝对成交量比去年同期有所下滑，主要是因为“史上最严厉调控”还是打击了两市楼市。据一些楼盘的营销负责人透露，去年4月调控以来，两市的银行信贷控制非常严格，导致很多买家最后因为贷不到款或者因为利率过高而放弃。两次“限购”没有波及两市，让两市楼市出现转机。假如两市也“限购”，其成交量可能要远少于17万平方米，其成交占比也难以上升至三成之多。