叠加加息 南京多家银行首套房利率再上浮10%

　　记者日前从南京多家银行了解到，房贷进一步收紧。原来还有优惠的首套房利率，现在不但优惠全无，而且个别银行甚至将首套房利率上浮10%，与二套房同等“待遇”。

　　能贷给你就不错了

　　首套房贷款利率再上浮10%

　　“清明节前一个星期，我们行就通知，首套房贷

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　　另一家国有银行人士也表示，该行首套房贷款执行基准利率，不过这是对各方面条件都不错，且房源是新房的首套房而言，对于二手房，即便是首套也要上浮10%。

　　股份制商业银行也没有“落后”。“首套房，现在各家银行额度都特别紧，能贷给你就不错了，反正我们行我觉得还蛮高的，一般都是基准利率，现在打折的都没有了，我们基准利率就算能批下来，款也放不了，就是上浮10%才能下款。”某股份制商业银行工作人员表示。另一家股份制商业银行人士也表示，早在几周前首套房利率就已经上浮10%了，最根本的原因还在于现在贷款额度紧张。

　　提前还贷的人不多

　　4月6日的加息是今年的第二次加息了，随着贷款利率的提高，房贷负担也将加重，那么，到银行提前还贷的人是否增多了呢？记者从银行了解到，加息并没有带来提前还贷者的增加，市民反应平静。

　　“最近提前还贷的人比较少。”银行个贷人士告诉记者，“我们分析，一个是之前按优惠利率办理房贷的，担心将来再贷利率高很多，所以现在不想还。一个是今年二次加息，到明年才能反映出来”。

　　对于是否要提前还贷，华夏银行理财师表示，有的情况下是不需要提前还贷的。比如，借款人在近两年房贷比较松的时候购买首套房，贷款利率是在基准利率上打7到8折的优惠利率，并且加息之后，月供增加额并不足以对借款人日常生活造成影响。那么这部分人不需要提前还贷，因为如果选择提前还贷，将来再贷款购房，就不仅享受不到折扣优惠，而且要按二套房执行基准利率上浮10%的贷款政策，借款人将得不偿失。

　　此外，借款人使用等额本息还款方式，还款年数已接近还款中期，这时选择提前还款也不太合适。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较小。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

　　不过，如果借款人只是将资金存于银行，近期内无投资计划，加息后的存贷利差较大，在这种情况下与其存入银行，就不如选择提前还贷了。

　　市民对加息“淡定”，转存不明显

　　今年3月5日以后存钱的转存划算

　　昨天是加息后的首个工作日，记者走访了多处银行网点后发现，总体来看转存的人有限，市民大多比较“淡定”。

　　“没什么人来转存，都是办其他业务的。”在珠江路的农行网点，大堂经理告诉记者。在大明路、大光路附近的工行、南京银行等网点，有的网点转存的人稍多一点，有的网点则鲜有人来转存。“倒是有不少人来问理财产品。”银行工作人员表示。

　　如何知道自己手头的存款到底要不要转存呢？大家可以根据公式计算一下临界天数。公式为：临界点=所存的天数×(新利率-原利率)÷(新利率-活期利率)，若存款已存天数小于临界天数，则转存比较划算。

　　四次加息前存款的（2010年10月20日前）

　　——现在转存不划算

　　对于1年期定存，2010年两次加息前利率为2.25%，目前最新加息后的新利率是3.25%，活期利率为0.5%。因此，转存临界点=365天×(3.25%-2.25%)÷(3.25%-0.5%)=133天。也就是说，如果市民存到银行的一年期定存还不到133天，那么现在转存是划算的；可如果存期已经超过了133天，则不如不转存。

　　2010年首次加息是在10月20日，距今已超过5个月，也就是超过了133天，因此在去年10月20日首次加息前存入银行的一年期定存，现在转存不划算。

　　去年两次加息间存款的（2010年10月20日-2010年12月25日）

　　——现在转存不划算

　　去年10月20日加息后，一年期定存利率上调为2.50%。12月26日进行第二次加息，利率再次上调。那么，去年10月20日到12月25日之间存入银行的存款，现在需要转存吗？

　　转存临界点=365天×(3.25%-2.5%)÷(3.25%-0.5%)=100天，也就是说，少于100天转存划算。不过，现在已经是2011年4月份，因此在那时候存入的存款，距今一定超过了100天，转存不划算。

　　去年第二次加息后刚转存的（2010年12月26日-2011年2月8日）

　　——再转存也不划算

　　如果是在去年第二次央行加息后刚转存的，现在再拿出来转存是否划算？

　　去年第二次加息是2010年12月26日，一年期定存利率上调至2.75%。那么，转存临界点=365天×(3.25%-2.75%)÷(3.25%-0.5%)=67天。12月26日距离现在已经超过了3个月，超过了67天，因此再次转存同样不划算。

　　今年首次加息以后存入的（2011年2月9日-3月5日）

　　——3月5日后存入的转存划算

　　今年的首次加息在2月9日，一年期定存利率上调至3%，那么，转存临界点=365天×(3.25%-3%)÷(3.25%-0.5%)=33天。而现在是4月7日，距离2月10日已超过33天，因此转存不划算。

　　但是，如果是在2011年3月5日以后存进的钱，现在加息后再转存是划算的。

　　加息对楼市没影响？

　　那是因为你不用贷款买房

　　如果贷100万20年还清，现在办比去年10月20日前办，要多还40多万利息，多了近一倍

　　针对昨日的加息，有开发商在接受采访时表示，加息对楼市的影响不大。加息真的对楼市的影响不大么？昨日有业内人士在网上公开计算了2010年以来，历次房贷利率变化带来的影响。真是不算不知道，一算吓一跳。去年10月份之前，如果购房者商业贷款100万元按揭20年并享受到七折优惠利率，则支付的总利息为49.23万元。从10月20日到昨天四次加息后，由于贷款利率已上浮10%，如果购房者办商业贷款100万元按揭20年，则利息增加到了93.05万元。同样是贷100万20年还清，相隔几个月，利息几乎增加了近一倍。

　　加息、取消优惠，房贷利息几乎翻倍

　　自去年10月20日以来，央行已经四次加息，同时各家商业银行也逐步取消房贷利率优惠，部分商业银行还对首套房贷款利率进行了上浮。总的算下来，购房者现在需要承担的贷款利息，已经比2010年10月20日之前高出一大截。

　　现在不少购房者在还贷的时候，都是每个月从银行卡里直接扣除，具体有什么变化，大部分购房者都没有清晰的一本账。因此，有人士评价说加息对楼市影响不大，这也契合了购房者的实际感受：并没有感觉到银行卡里被划去的房贷有明显增加。不过，倘若仔细来算一笔账，就会发现去年以来一系列贷款政策的改变，带来的购房成本远比我们想象的要大。

　　以一笔100万元20年期的首套房按揭贷款为例，在2010年10月20日之前，可以享受贷款利率七折优惠，算下来购房者需要支付的利息总额为49.23万元，每个月按揭6217.98元；等到2010年12月26日第二次加息之后，部分银行取消首套房贷款利率的七折优惠，按照两次加息之后的基准利率计算，这笔按揭贷款需要支付的利息总额为77.53万元，每个月按揭7396.98元。

　　进入2011年，随着2月9日以及昨日的加息，购房者的负担又一次加重。同时，一批商业银行更是将首套房贷款利率上浮10%，对购房者来说更是雪上加霜。按照昨日加息后的利率计算，如果首套房上浮10%，那么这笔100万元的按揭贷款，需要支付的20年利息总额为93.05万元，每个月按揭8043.71元。和2010年10月20日贷款政策收紧前相比，每个月增加了1825.73元。

　　加息还没完，购房者负担或将加重

　　对于按揭100万元的购房者来说，每个月增加1825.73元按揭并非小数目，更重要的是，加息这事还没完。著名的地产评论人牛刀昨日在他的微博里表示，加息对购房者影响不大，或者说一次加息只增加一百多块钱的说法，实在是误导购房者。如果把自去年以来的四次加息以及取消利率优惠算上，购房者的成本其实已经大大增加。另外，按照目前的经济形势来看，接下来必然还会继续加息，购房者还将面临更大的负担。

　　据了解，国内历年来利率水平最高的时候，是1997年7月1日的利率调整，贷款基准利率达到了12.06%。庆幸的是，当时房贷按揭还没有普遍，大家还在享受着福利分房的余荫。如果利率水平将来向这一峰值靠近，购房者按揭需要承担的利息将大幅度增加。

　　成本增加，购房需慎重

　　“购房成本增加只是一方面。”中国不动产研究中心江苏区主任尹晓波表示，除了加息之外，金融机构的存款准备金率也在提高，这就意味着开发商融资越来越难。同时，由于限购令的作用，开发商销售回款压力也越来越大。从目前的市场形势来看，降价促销已成必然。因此，购房者除了要充分考虑加息带来的购房成本压力之外，还需要考虑接下来的市场逐渐下行，迟一点买房也许是不错的选择。