投资者冷对房地产信托10%高收益产品

　　尽管要付出高成本，但为了活下去也必须忍受。

　　煎熬了一年的房地产企业，纷纷通过信托融资，试图以高利率吸引资金。《投资者报》研究发现，自房地产调控以来，房地产信托收益率如“芝麻开花节节高”，今年以来的房地产信托预期收益率已高达9.75%，远高于整体平均水平。

　　然而，面对如此高的收益率，投资者和信托公司却保持着冷静的头脑。

　　产品发行量回暖

　　房地产行业现在犹如困兽，一年来，银行贷款的大门只为其留下一条缝，资金紧缺的压力勒得房地产公司喘不过气来。

　　房地产公司不得不四处拓展融资渠道，信托是继银行之后最重要的选择，尽管去年银监会对信托公司净资本管理提出新的要求，以扼制大规模地发行房地产信托，但今年以来，房地产信托发行数量再次抬头，逐渐回暖。

　　普益财富数据显示，今年以来共发行了592款信托产品(对于1个计划分拆为几款产品时，按几款来计量，非按照计划)，其中房地产信托有178款，占据了信托发行量的30%。

　　这3个月房地产信托发行量逐步增加，1月份，工商企业领域发行数量最多，有101款产品，而房地产信托却只有46款。到了2月份，二者基本相差无几，工商企业类信托发行了78款，房地产信托则发行了69款，仅比前者少了9款。3月以来工商企业类信托发行了43款，房地产信托超越了工商企业类信托数量，发行了63款。

　　今年来房地产信托发行数量比去年同期增长了27%，去年一季度，共发行了140款房地产信托，在信托发行中占比为18%。同时，2月房地产发行平均规模居首位，为2.28亿元，其次为证券投资类，平均规模为1.05亿元，而在2月份发行款数最多的工商企业类信托规模却位居第三，为0.95亿元。

　　从数据显示来看，房地产信托在前期政策严厉打压的“阵痛”之后，有逐渐回暖迹象，普益财富预计若不出台新的打压政策，其将继续保持现有的占比水平。

　　收益率节节攀升

　　房地产信托不仅发行数量增加，预期收益率亦呈上升态势。

　　今年以来发行的信托产品预期平均收益率为8.98%，而房地产信托的预期平均收益率却高达9.75%，远高于平均水平。

　　观其去年至今的收益水平，可发现房地产信托平均收益水平节节攀升。

　　去年一季度房地产信托平均收益率为8.96%，二季度略升为8.98%，三季度攀升至9.08%，四季度升至9.23%。

　　今年以来发行的房地产信托收益率最高的是中融信托发行的“中融-仁文股权投资集合资金信托计划”，为期24个月，预期收益率高达14%，15亿的发行规模也创下了今年以来最大的发行纪录。信托资金向项目公司完成股权投资之后，中融信托合计持有项目公司97.5%的股权，所投资金除用于支付相关信托费用和税费外，专门用于该公司开发经营的“中洲滨海城A”项目。

　　从今年的单月情况看，2月发行的1~2年房地产信托平均收益率也由1月份的8.27%上升到9.25%，上升了近1个百分点。

　　普益研究员陈朋真认为，收益率上涨一方面是因为几次加息，需要调高收益率;另一方面最主要原因仍是房地产企业缺少资金。

　　患了资金“饥渴症”的房地产企业不惜痛下血本，以融到更多资金。

　　投资人冷静应对

　　都说“重赏之下必有勇夫”，但对房地产信托的高预期收益率，相当一部分投资人并不买账。

　　查看几家信托公司网站，发现不少都挂有转让信托计划的信息。

　　比如爱建信托公司网站显示，有20款产品转让，其中有17只成交，1个撤销转让，还有两款尚未实现转让，分别是去年3月成立的“上海嘉定新城金郡项目”和6月成立的“爱建南京勋远集合资金信托”， 金额分别为160万元和90万元，预期年化收益率为9.5%和8%，其中，上海嘉定新城金郡为住宅项目，爱建南京勋远为商业地产。

　　“有个别投资者可能是因生活或工作需要急于兑现，但更大一部分转让的投资者还是心里不踏实，房地产调控力度不断加大、周边环境不稳定，都让投资者心存疑虑，在这种情况下，预期收益率抬得越高，越会出现反效果，让投资者心里忐忑不安，因为收益越高风险越大。”国民信托一位部门负责人表示。

　　信托公司面临转型

　　尽管今年以来房地产信托发行数量有所放大，但信托公司却小心翼翼，不如以往那样热心，一方面是因为房地产行业的风险加大，另一方面也源自监管压力，信托公司正面临转型。

　　继去年公布《信托公司净资本管理办法》之后，中国银监会今年1月27日发布《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》，该通知对信托公司净资本、风险资本计算标准和监管指标作出明确规定。

　　在新规中，房地产类业务和银信业务无疑是受影响最大的两类。首先，今后融资类地产信托将经受更严格的审批措施。如将单一类融资业务中，公租房及廉租房融资风险系数定为0.5%，其他房地产融资风险系数定为1%;集合类融资业务中公租房及廉租房融资风险系数为1%，其他房地产融资风险系数则为3%，这意味着100亿元的房地产融资类业务总规模，其占用的风险资本将高达3亿元。通过这些措施，银监会拟鼓励信托公司开展公租房及廉租房的地产信托。

　　其次，银监会将银信合作业务全部归于集合信托业务，且计提附加风险资本系数，总计达到了10.5%。这说明银信合作业务将继续受到严格控制，而这种极高的风险系数设置，使得信托公司做此类业务要占用大量的净资本，加之银监会已要求银行在年底前将表外资产转入表内，银行将再无动力开展银信合作业务，这意味着融资类银信合作业务将进一步萎缩。

　　“对于信托公司未来转型，长期来说将是向自主管理转型，短期来说，随着银根的收紧，中小企业融资信托产品将是一个方向。”上述国民信托人士称。

　　作者：李真 (来源：投资者报)