流动性转向 房产商向三四线城市集结

　　地方大门敞开

　　2008年，唐山市新一届领导班子提出城镇面貌“三年大变样”，2009年全市城镇建设投资达510亿元，2010年达到900亿元。财新《新世纪》记者看到的一份2011年2月10日唐山市市委下发文件显示，2011年唐山市提出“六个提速，六大改造，六个攻坚，二十个重点项目”，共计121个项目，总投资3606.6亿元。

　　庞大的城市建设计划，钱从何来？与其他地方政府并无二致，唐山市城市建设的资金主要依赖城投融资和土地财政。鲍军向财新《新世纪》记者表示，“唐山对土地的依赖非常重，前期投资建设花了太多钱，后期势必要靠土地和房价来弥补。”

　　“三年大变样”的蓝图，为房地产开发商打开了大门。城东地产总经理赵国靖认为，与长三角和珠三角相比，环渤海区域经济明显滞后，如果中央放开限制，地方政府思路打开，唐山所处的环渤海经济圈有着无穷的发展潜力。

　　历史上，环渤海区域的统筹发展一直受政策限制。以河北省涿州市为例，因紧邻首都，涿州定位为北京的“屏障”，一切以政治稳定为主，经济发展被放到次而又次的位置，唐山市亦如此。但近年中央政策的放松，以及进京高铁的开通，这些城市打开想象空间。

　　城投融资和土地财政支撑了这些城市的发展大计，但城投债黑洞已引起高层重视。2011年3月1日，审计署18个特派办和37家地方审计机关，开始了对31个省（区、市）和5个计划单列市政府性债务的全面审查。

　　在唐山市，城投的运营也遇到困难。城东地产、城投地产、城南地产、城北地产是隶属于唐山市国资委的投融资与房地产开发业务平台。2010年年底以来，这些平台下的部分房地产项目出现资金周转困难的情况，于是，唐山市政府开始引进民营资本参与项目建设。目前，已有三个政府主导的大型项目转让出来，其中一个因地质问题被搁置，其余两个卖给民营企业凯信地产，城东地产只代表政府参股15％。

　　“唐山市政府主导了庞大的基础设施建设项目、旧城改造和各种政绩工程，另外保障房还要靠商品房来补，政府旗下房地产企业的资金实力薄弱，只能指望土地收入。”鲍军向财新《新世纪》记者表示。目前唐山市2010年土地出让金收入尚不得而知，但根据国土部负责人3月7日在全国国土资源工作会议上披露的数据，2010年地方政府出让金总额达2.7万亿元，同比增幅达70.4％。

　　在政府助推下，各大开发商纷纷抢滩唐山。唐山南湖生态城、凤凰新城、曹妃甸国际生态城拔地而起，万科在南湖生态城内修建了高级别墅；香格里拉大酒店、新天地综合体落户凤凰新城；海景别墅和高尔夫球场落地唐山湾国际旅游岛；类似项目共有121个，包括各种购物广场、商业街、写字楼、别墅、酒店。

　　但对于绝大部分唐山市民而言，这些高级住宅和五星酒店与他们无关。2008年金融危机后，唐山房地产市场经历了一波上涨，从均价3000元涨至目前的7000元以上，而知名开发商的涌入对抬高房地产均价“功不可没”。鲍军向财新《新世纪》记者介绍，2009年时唐山最贵的楼盘是8000元/平方米，随后万达广场开盘，把这个纪录拉升至9000元/平方米；之后绿城开盘，纪录又提高了1000元，达到1万元/平方米以上。

　　与此同时，房屋空置率迅速攀升。据鲍军测算，今年唐山市的住宅供应量可能超过市场正常需求量的2倍以上。开发商寄望于进一步挖掘唐山市周边县城的置业群体。唐山市下属的迁安、迁西等县级城市矿产资源丰富，近年来，这些地方的矿主、煤老板成为唐山市高档住宅消化的主力，他们大多数是投资需求。这种模式，与内蒙古鄂尔多斯古康巴什“鬼城”的发展路径如出一辙。