易宪容：新国八条意在挤出房地产泡沫

　　1月26日，国务院常务会议确定了2011年房地产宏观调控的新国八条。与2010年的国十条相比，新国八条对房地产宏观调控又有了新的内容。

　　首先，进一步明确住房市场发展宗旨是解决城镇居民的住房条件，房地产市场是一个消费为主导的市场。这明确回答了住房到底是什么产品，住房发展的宗旨是什么的问题，是为住房的“去投资化”、“去赚钱效应”明确定调。

　　其次，为了打击房地产投机炒作，进一步强化了使用针对炒房的各种税收工具的预期。比如加强住房交易税和住房交易所得税，要求住房财产税征收试点展开。对于这些房地产税，除了住房财产税没有出台还不知道什么内容之外，对于住房交易税及住房交易所得税，如果不采取严厉的或高累进税政策，要想通过房地产税来达到遏制住房投机炒作是不可能的。比如，在我国香港及新加坡，最近都出台了对住房交易严厉控制的税收政策，从而使得住房投机炒作得到有效遏制。而国内十分温和的住房交易税作用将十分有限。政府一方面要对住房投机炒作严厉打击，另一方面不通过严厉的房地产税来限制。两者在政策及经济逻辑上还有待统一。

　　第三，对于这次差别化的信贷政策，重点放在第二套住房的首付比例提高上，利率水平则与以前相同。对于第一套住房信贷弹性在商业银行，这就得看央行今年的货币政策是如何展开了。如果信贷规模严格控制，那么第一套住房的利率及首付都会提高，甚至于取消优惠利率；如果信贷规模控制不严格，那么第一套住房的优惠的信贷政策又可能放开。这对商业银行有较大自主，同样也面临很大不确定。不过，对于第二套以上住房的利率与首付，对于不同的地区，增加了央行酌情权。为了强调政策严肃性，新国八条加上对违规者的处罚条文。

　　第四，新国八条要求各地方政府全面落实住房限购令。即本地居民可以再购买一套住房，而外地居民只可有条件地购买一套住房。第三套以上的住房禁止购买。并且这种限购令在全国所有的城市开展。对此需要严防的是，由于对未来买房难度预期加大，地方政府的限购令反而会鼓励有了一套住房的本地居民加快再购买一套住房。因为如果没有针对炒房的税收政策，已购一套住房的居民都可能用这一套住房来投资，购买第二套以上住房的居民也可以借机炒作。一方面政策要严厉遏制住房投机炒作，另一方面政策又可能会有副作用，一定程度上会鼓励居民购买第二套以上的住房，因此新国八条之后还需要有更完善的配套政策，而且需要各职能部门配合执行形成合力。否则，新国八条的执行实施效果仍会有不确定性。

　　第五，加大保障性安居工程建设力度，严格住房用地供应管理，以及问责制，都是国十条的内容，这次属于再次强调并增加了一些东西，而且这些方面应该不是这次房地产宏观调控的重点。重点应该放在严厉打击房地产投机炒作上，放在挤出房地产泡沫上。不过，问责虚假信息也是新国八条的新内容。关键的问题是政府如何来落实，如何来追究这种虚假信息的责任。

　　总之，新国八条出台既说明了当前国内房地产市场面临的问题太纠结、太严重，也说明了政府对这些问题有清醒的头脑，并有决心来调整。而要化解当前房地产问题，重点就在对住房“去投资化”、“去赚钱效应”，并采取严厉的住房信贷政策及房地产税政策，达到挤出房地产泡沫、改善居民基本居住条件的目的。

　　特约评论员 易宪容

　　中国社科院金融研究所研究员 (来源：京华时报)