楼市2011猜想：房价会不会涨？新政会不会来？

　　飞逝的时光中，我们又走到了辞旧迎新的十字路口。跌宕起伏的2010年楼市，我们正挥手告别，迎面走来的2011年，走势众说纷纭，迷雾重重。

　　回眸2010，楼市发生了哪些新奇的事件，留下了哪些最难忘的场面，最经典的语录和最有影响力的楼盘？展望2011年，第三轮调控会出 台吗？房价和购房者又将何去何从？对于这些备受关注的话题，2010年9月正式开学的长三角房地产研究院地产EMBA班的学员们在他们的“期末考试”试卷中一一作答。

　　长三角房地产研究院地产EMBA班的学员皆为来自南京一线房地产开发企业、代理营销机构的知名地产精英，他们见证和参与了南京楼市过去这一年里的每个重要节点。对于2010年楼市发生的真实变化以及2011年楼市的脉搏，或许您可以从他们用心交出的一份份“答卷”中找到理想的答案。

　　关于房价

　　房价不会突飞猛进

　　曹湘宁 南京城开集团副总经理

　　2011年的房价依旧会保持稳步上升的势态，并有一定的合理性回归。根据去年的形势判断，今年银根会进一步收紧。我认为市场调控是非常有必要的，房价不是不能涨，而是要和国家经济发展的速度同步，不能突飞猛进。

　　今年大的趋势是稳中有升

　　宋娟 南京润创置业投资顾问有限公司副总经理

　　在2010年轮番政策调控下，南京的房地产市场也是日趋理性，并没有出现疯狂上涨的趋势，我觉得这个局面在今年还将持续，大的趋势应该是稳中有升。前段时间，中央已经发布了2011年将实行稳健的货币政策的信号，2010年9月银监会已向银行业金融机构下发了主业含房地产的央企名单，要求加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理，这些举措对房地产企业在资金方面提出了更高的要求。

　　想要房价下跌不太现实

　　王先跃 南京下关城建集团营销总监

　　对于2011年的市场，个人感觉谨慎乐观。一方面，从国际环境看，欧洲债务问题是否会像2008年的金融危机一样引发全球金融海啸，这还是一个未知数，也是决定2011年市场走势的一大变数；而从国内经济走势来看，首先调控仍将继续加码，这是毋庸置疑的，不过由于通胀压力大，2010年被调控误伤的刚需和改善性需求只是在观望、并未消失，所以今年想要房价下跌也不太现实，预计整体房价仍会保持向上态势，只是涨幅将没有以前那么大了。

　　全年价格将小幅攀升

　　徐友志　南京资深地产人

　　2010年，不论是开发商还是购房者已经接受一个事实：调控未来将会常态化，调控虽不会再出现2008年的地产全面危机，但是如果要让自己“活着”，而且还“活”得很好，就必须保持务实的态度，通过打造好项目品质、树立和维护好企业品牌、进行楼盘合理定价以降低政策调控而给自身带来的消极影响。

　　2011年，楼市整体会趋于平稳，如果没有进一步出台调控政策，买房市场将会更加活跃，房价方面将会企稳，全年价格将小幅攀升。

　　关于调控

　　“政策调控”是2011年楼市主旋律

　　齐世洁　江苏凤凰置业有限公司总经理

　　“政策调控”无疑是2010年楼市的主旋律，无论是购房者、开发商还是媒体都紧密围绕这个关键主题。而2011年宏观调控对房地产发展还将继续发挥重要作用，房价是涨是跌最终由市场需求和政策力度来决定。但是从中国城市化进度和整个经济发展趋势看，未来房地产行业前景看好，购房者买房也会日趋理性。

　　挥手作别“黄金十年”

　　彭峰 南京大吉房地产开发有限公司营销总监

　　2011年楼市依然不会安稳。融资渠道、保障房、央企、土地价格、房价、政策调控依然是2011年的楼市关键词，预计商品房房价上半年依然会滞涨，下半年有可能步入一个平稳缓慢的上升通道。2011年很可能给开发商的“黄金十年”画上句点，行业的分化和转型将成为必然。预计除了企业合并增多之外，2011年，大部分房企将开始重新设定自己的行业定位和发展通道，将目光转向高端产品、商业地产、二三线城市、金融+地产等不同的领域。

　　调控将成为房地产市场的常态

　　金伯阳　鸿信地产副总经理

　　今年房地产开发商最主要的压力是来自政策层面，而非市场方面，这就会让事情变得棘手，因为政策是开发商无法把控、无法掌握的。但是市场的需求依然存在，在买卖双方角力的过程中，房价与成交量会向角力中占上风的那方倾斜，买方占优势则量价下跌，卖方占优势则量价齐升。只要房地产的根本矛盾不解决，政策所起的作用就只能是暂时压制。2011的楼市，调控应该是一种常态，所有的开发商都要做好准备。

　　充满挑战的一年开始了

　　黄华　南京玉祥恒置业有限公司营销总监

　　2010年的楼市对于开发商来说可谓是惊险不断，在年初楼市一片火爆之时迎来了首轮调控，住宅市场遭遇了史上最严厉的房产新政。调控之后，老百姓买房也日趋理性，更加注重楼盘品牌、品质、配套等方面的选择，所以2011年对于开发商来说是充满挑战的一年，我觉得不管是房价还是走势都是随着市场和政策改变的，但是唯一不变的是老百姓对好房子的追求，开发商只有踏踏实实造房子、做品质，才能以不变应万变，取得持续稳定地发展。

　　关于市场

　　一半是海水一半是火焰

　　陆剑　雨润地华集团副总裁

　　2010年的楼市可以说是“让人欢喜让人忧”，我估计2011年的市场将呈现出“一半是海水，一半是火焰”的分化状态。但是再往前看，综合中国的城市化进程、人口红利等诸多因素，我仍然坚信房地产行业的“明天会更好”！

　　房地产仍是资本“百乐门”头牌

　　顾红艳 天正集团南京置业总裁助理

　　买房人和卖房人都在摸索着想踩住鼓点，但是这不是一曲永远的华尔兹，倒更像是“狐步”，政府出什么招，什么时间点出招，要看市场的表现，开发商、买房人都已调整好心态与调控共舞。虽然在“豆你玩”、“蒜你狠”、“糖高宗”们的伴舞下，房地产仍然是资本“百乐门”中的头牌艳星。楼市稳中有升的趋势一段时间里还难以改变，但在未来10年、20年的向好预期中，不是每个人都能玩到最后。

　　今年的楼市不会比2010更坏

　　杨润康　南京长发都市房地产开发有限公司副总经理

　　2010年市场调控之后，大家得到的一个教训就是，必须寻找产品的差异化才能有出路，产品中需要有自己原创的东西。现在看今年的市场，还不是很清楚。但经过2008年和2010年的调控，我个人觉得开发商会更加成熟。2011年的楼市，应该不会比2010年更坏，但调控的影响依旧，我们应该保持既不过度乐观 也不过分悲观的平稳心态，将2011年看作是对自己企业的一种磨练，努力以差异化的产品得到市场的认可，接受市场的检验。

　　中心轴不变但会有起伏

　　张凯 五矿地产南京公司营销部策划经理

　　从政策层面看，2010年的两次调控确实产生了作用，对房地产市场产生了一定影响。整体来说，楼市的中心轴没变，比较稳当，但是有起有落，两峰之间必有一谷，两谷之间必有一峰。我认为2011年，南京楼市还将持续2010年的态势，即整体上中心轴不变，但在不同时期、不同阶段会有小的起伏。今年调控的预期依旧存在，但是无论市场是好是坏，产品自身必须具有特色，才能得到市场的认可。

　　靠天吃饭的房企越来越被动

　　李韶晖　江苏创世纪总经理

　　从去年一年楼市的表现看，绝大部分开发商仍然是“农民开发模式”，主要有两大特点：一是靠天吃饭，市场好的时候什么产品都好卖，市场不好什么都卖不出去；二是喜欢不假思索地去适应市场， 比如西红柿好卖就都去种西红柿，西红柿不好卖了烂在手中，缺乏对市场进行预判，同时自身定位不清晰。

　　而2011年中，随着地产大鳄实力更强，一些开发商的生存空间可能会被进一步挤压。品牌房企在土地储备、扩张速度、销售任务方面，多有着清晰的目标和计划，而靠天吃饭的房企，注定在未来更加被动。

　　刚需客户仍是购房主力军

　　徐月平　万裕(南京)房地产开发有限公司营销总监

　　2010年购房的主力军以刚需为主，我猜测2011年刚需和改善型客户仍将是主力，而如何对刚性需求进行疏导和治理是今年政府调控的一项重要工作。政府还应保持一个充足的土地供应量，今年整个房源的上市量应该还是比较稳定的，但是实际推盘量开发商可能要根据政策实施的力度和时间进行调整。

　　关于产品

　　期待领跑中国楼市的产品诞生

　　邵晴　雅居乐南京公司副总经理

　　2011年，我想应该是产品更加优化的一年，同时也是寻找差距、奋起直追的一年。实事求是地讲，由于长期以来南京房子比较好卖，导致本土产品整体水平有限，不但比不过北京、上海这样的一线城市，甚至不如成都、重庆。现在既然要为2014年青奥会做准备，作为在世界舞台上亮相的南京，应该有领跑中国楼市的产品，有能代表南京、符合国际规划的作品。我们期待着。

　　商业地产成为投资新宠

　　丁峰　南京豪斯投资顾问有限公司副总经理

　　对于已经到来的2011年，我认为市场不会有太大的波动。首先，从目前的供求关系看，还是比较平稳的，买卖双方都没有太大的起伏。除非2011年的政策杀伤力过大，楼市才有大幅下行的可能。如果说楼市在新的一年会有什么亮点，我认为投资商业地产取代住宅的趋势会更明显，商业地产将迎来好年景。

　　豪宅的投资需求将释放

　　于兴洋南京德文房地产有限公司策划总监

　　虎年楼市虽然调控政策非常严厉，但没有对房价产生太大的影响。年底各地地王频出，为2010年的房地产调控画上了颇具意味的句号。

　　因此，2011年政府对于房地产行业的调控肯定不会放松，不过随着CPI的走高，市场上的刚需和改善性需求将不会再犹豫了，他们将加速出手。此外就是投资需求，2011年预计将会再度活跃。而投资者关注的目光除了集中在一些性价比较高的普通公寓外，城市豪宅因为稀缺性凸显将更加受青睐，需求进一步释放，有望出现新一轮豪宅投资的热潮。

　　刚需楼盘和豪宅大有市场

　　刘婷　金地自在城营销部经理

　　2011年政府调控的决心依然继续，因此今年的市场不容乐观。但在这样的市场形势下，却有两种产品会更加有市场，一类就是满足刚需的楼盘，一类就是高端豪宅。从去年南京这么多“日光盘”上，我们看到了刚需的强大，同时也从别墅的销售业绩上看到南京真的不缺有钱人。

　　希望2011南京楼市更好，大家都赚得盆满钵满！

　　飞逝的时光中，我们又走到了辞旧迎新的十字路口。跌宕起伏的2010年楼市，我们正挥手告别，迎面走来的2011年，走势众说纷纭，迷雾重重。

　　回眸2010，楼市发生了哪些新奇的事件，留下了哪些最难忘的场面，最经典的语录和最有影响力的楼盘？展望2011年，第三轮调控会出台吗？房价和购房者又将何去何从？对于这些备受关注的话题，2010年9月正式开学的长三角房地产研究院地产EMBA班的学员们在他们的“期末考试”试卷中一一作答。

　　长三角房地产研究院地产EMBA班的学员皆为来自南京一线房地产开发企业、代理营销机构的知名地产精英，他们见证和参与了南京楼市过去这一年里的每个重要节点。对于2010年楼市发生的真实变化以及2011年楼市的脉搏，或许您可以从他们用心交出的一份份“答卷”中找到理想的答案。

　　关于房价

　　房价不会突飞猛进

　　曹湘宁 南京城开集团副总经理

　　2011年的房价依旧会保持稳步上升的势态，并有一定的合理性回归。根据去年的形势判断，今年银根会进一步收紧。我认为市场调控是非常有必要的，房价不是不能涨，而是要和国家经济发展的速度同步，不能突飞猛进。

　　今年大的趋势是稳中有升

　　宋娟 南京润创置业投资顾问有限公司副总经理

　　在2010年轮番政策调控下，南京的房地产市场也是日趋理性，并没有出现疯狂上涨的趋势，我觉得这个局面在今年还将持续，大的趋势应该是稳中有升。前段时间，中央已经发布了2011年将实行稳健的货币政策的信号，2010年9月银监会已向银行业金融机构下发了主业含房地产的央企名单，要求加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理，这些举措对房地产企业在资金方面提出了更高的要求。

　　想要房价下跌不太现实

　　王先跃 南京下关城建集团营销总监

　　对于2011年的市场，个人感觉谨慎乐观。一方面，从国际环境看，欧洲债务问题是否会像2008年的金融危机一样引发全球金融海啸，这还是一个未知数，也是决定2011年市场走势的一大变数；而从国内经济走势来看，首先调控仍将继续加码，这是毋庸置疑的，不过由于通胀压力大，2010年被调控误伤的刚需和改善性需求只是在观望、并未消失，所以今年想要房价下跌也不太现实，预计整体房价仍会保持向上态势，只是涨幅将没有以前那么大了。

　　全年价格将小幅攀升

　　徐友志　南京资深地产人

　　2010年，不论是开发商还是购房者已经接受一个事实：调控未来将会常态化，调控虽不会再出现2008年的地产全面危机，但是如果要让自己“活着”，而且还“活”得很好，就必须保持务实的态度，通过打造好项目品质、树立和维护好企业品牌、进行楼盘合理定价以降低政策调控而给自身带来的消极影响。

　　2011年，楼市整体会趋于平稳，如果没有进一步出台调控政策，买房市场将会更加活跃，房价方面将会企稳，全年价格将小幅攀升。 (来源：扬子晚报)