楼市未见底购买之手已伸 楼市成交现“小阳春”

　　日前，通过对汉宇地产、21世纪不动产、德佑地产、合富置业等大型中介机构的采访发现：各大中介集体唱多2011年上海二手楼市。年末期间，大量的客户虽然知晓市场并未见底，但是，购买之手已经伸出。

　　与此同时，合富置业旗下分行的问卷调查显示：大约有51%的潜在购

相关公司股票走势

• 万科Ａ

　　根据上海官方“网上房地产”数据：近期二手房网上挂牌总量已经出现了显著下降，从几个月前的155700多套的高点已经下跌到151874套（2010年12月24日数据），下跌幅度达到了5%。造成挂牌量出现下跌现象的主要原因是限购政策出台后广大房屋持有者逐渐形成的“惜售”心理。由于限购政策的影响，“购买权”成为一种稀缺资源，物业持有者反而更加珍惜自己正在持有的物业。

　　年底楼市成交惊现“小阳春”

　　楼市调控以来，房价快速上涨的势头已基本上得到抑制，呈现稳中缓慢上升的态势，年末楼市成交量又再度升温。

　　事实上，目前上海中心城区以及外围的局部板块，二手房价格已有不同程度的上扬。21世纪不动产上海锐丰汇龙分行经理张爱军说，其分行所处板块内成交在经历了短暂的低迷后目前已有所回升，热销房源总价基本在500万-800万元、单价在3.5万-4万元/㎡。此外，带看的逐渐增多及大市的回暖已给了部分房东提高报价的机会。尽管目前的涨价仍属于一厢情愿，但若已有政策不断消化、新的措施未见加码，长期无人问津的高价房源或逐渐被市场默认。

　　在通胀和一月份房产税即将出台的传言双重压力下，让不少买家担心如果再不出手，今后买入将变得更加困难，如今只要资金情况允许，看到合适的还是尽早买入为妙，然而，随着客户的急买心态出现，部分房东也出现了惜售和跳价，从目前的市场反应来看，目前业主大多较为理性和稳定，因此跳价也只是小幅度。

　　据德佑地产市场中心对门店客户抽样调查反馈：在2010年12月1日至15日期间，在该公司门店咨询的客户中，有48%表示为改善居住条件而购房，34%为首次置业，9%为子女求学而购置学区房，以上三类客户占据市场的主导地位。

　　2011年上海楼市或将落地的“靴子”将可能集中在“保障房”和“房产税”上。但总体看来，上述政策短期内很难对房价产生根本影响：前者与商品房受众迥异，后者是收入分配的再调节；另外，去年第四季度楼市在重压之下颇为坚挺的表现也证明了这一点。因此，买卖双方面对2011年的市场，应采取理性的入市态度，量力而行。

　　2011上海楼市：或温和向上

　　汉宇地产董事总经理施宏叡分析：随着土地、信贷、监管等各项调控政策的落实到位，2011年商品住宅的新增供应量有望稳定增加，预计本市商品住宅供求矛盾有望得到较大缓和。至2011年下半年，在刚需带动下改善型需求也有望部分释放，住宅供求总量将有一定幅度放大。同时由于住宅投资遭遇瓶颈，商业地产和豪宅市场将继续升温。

　　原因在于：过去两年出让的“地王”2011年开始将陆续上市，预计这将带动上海中高端住宅的供应总量上升。受到国内通胀因素的影响，高收入阶层通过购值房产实现资产保值增值的需求将有增无减，境内买家会尤其活跃，这将带动豪宅市场交易量再度升温。不过港台及境外高端买家由于受限条件增多，主流方向或由买入转向抛售，预计豪宅市场将以消化量为主，顶级豪宅价格预计2011年内难有较大涨幅。二手房市场会在一手房市场的带动下房价继续平稳向上。

　　2011年房价出现大幅下调的几率较小，如果是购买首套房，施宏叡建议不必长期观望，早买强于晚买。上半年是相对较好的买房时机，可以重点关注轨道交通9、7、11号线沿线板块，这些板块房源充裕、房价适中，已经或者将要开行轨道交通，适合在市区工作的青年白领。改善型购房者可以多关注中外环或者近外环线区域。对于资金并不十分宽裕的投资型购房者，买入住宅需要相当谨慎，房价涨幅最近两年将显著收窄，未来非自住房屋买入、卖出、持有成本都将提高，短线获利机会有限，建议不妨将视线转向有经营潜质的商业地产。

　　2011年楼市：调控思路或出现重大调整

　　中原地产谈百强认为，面对政策加码遭遇市场“冷脸”的结局，2011年的调控面临更大的压力。一是要求调控见到切实持续的成效，加强民众信心，领回市场主导权。二是呼声颇高的“房产税”牵扯到深度与广度前所未有，力度上如何拿捏其难度极高。但其他政策能否在短期效果上缓解市场对房产税的预期，仍未可知。因此，第三轮调控中的创新之处会是最大的看点。

　　而眼下置业者的决策依据更倾向于购房者的自身感觉。后续政策打击、刚性的自住需求、继续宽松的流动性、置业防通胀的动荡意图等，多重因素正对楼市形成综合夹击。预计2011年初的楼市会在试探中继续向上挺进，交易量稳中趋升，“小阳春”仍有机会出现。

　　新一轮调控之后，楼市有望实现新的转折，投机/投资需求的进入门槛被进一步抬高，而原有投机/投资能量将从二手市场有序导出。基于长效政策的逐渐出台，2011年交投走势有望较2010年明显平滑；交投总量上也会实现小幅回归，但保持平和不致过热；房价上行步伐继续放慢，但在2011年中段或者下半年出现同比向下拐点的机会仍比较小。

　　特别提醒

　　写字楼市场正在崛起

　　2010年末，写字楼市场一片看好。在此喧嚣声中，引人注目的是上海万科首个商业地产中粮·万科VMO项目，其领先于市场的独特产品，在面世之初，就一举缔造了沪上写字楼的销售“传奇”！在开盘短短9天内，已完成88％的认购率。现场发现，这个上海万科携手中粮集团首发打造的商务作品VMO一期分为商务独栋和多层写字楼，分别以大师级独栋商务别墅、花园里的5A级办公的超越级产品优势，领先市场。其地理位置选取世博热地，紧邻8号线，与人民广场、淮海中路、徐家汇、南京西路等商圈无缝对接，形成了一个都市半小时商务圈。

　　而其最大特点是，万科将VMO置身于5万平方米V-park意式生态公园中，与规划中60平方公里浦江世博森林相邻，拥享沪上稀缺生态资源。让“办公室长在公园里”变为现实！