2011年广东东莞房价怎么走？何时买房最划算？

　　对开发商来说，2010年消费者很给力；2011年，他们自己很给力，供应量高达1200万平方米，使得东莞楼市供求比达2.3：1，把延续了两年的供应吃紧局面打得支离破碎。那么，这井喷的供应量背后，产品结构怎么样？区域分布怎么样？将对市场产生哪些影响？消费者该如何出手买房？

　　全市供求比达2.3：1

　　据东莞几大房地产研究机构提供的数据显示，2010年东莞市商品房成交约500万平方米，均价约7900元/平方米，其中住宅成交约440万平方米，同比下降约20%；均价约7400元/平方米，同比上涨20%。

　　随着楼市的持续升温，各开发商纷纷开足马力大建楼盘，使得2011年的一手住宅呈井喷之势，有望终结持续两年时间的供应吃紧的局面。

　　东莞中原市场研究部给记者提供了各区域的供求数据，记者统计获悉，今年全市一手住宅潜在供应量大约790万平方米，加上大约410万平方米的存量，总供应量高达1200万平方米。业内普遍认为今年成交量可以提升20%左右，有望达530万平方米。如此，今年供求比大约2.3：1，消化压力较大。

　　9区域供应超50万平方米

　　从物业类型来看，洋房约1020万平方米，占比85%，别墅135万平方米，占比11%，公寓约45万平方米，占比4%，洋房以上千万平方米的供应量遥遥领先。

　　从区域布局来看，四大城区大约360万平方米，占比30%，镇区(包括松山湖)大约840万平方米，占比70%，镇区放量供应。其中，南城、东城、凤岗、寮步、万江、厚街、常平、虎门、松山湖、莞城分别以152.5万平方米、99.1万平方米、90.3万平方米、67.9万平方米、64.6万平方米、62.5万平方米、62.0万平方米、59.8万平方米、55.4万平方米、41.0万平方米排名前十，供应超过50万平方米的区域达9个。

　　逾半数镇街出货压力较大

　　一般把2：1看成供应平衡临界点，业界普遍认为今年的市场将保持稳定态势，按照20%的增幅来估计区域市场规模，统计全市33个有货量的区域市场，供需比超过2：1的有17个区域，分别为望牛墩、洪梅、沙田、黄江、石碣、道滘、谢岗、横沥、虎门、莞城、长安、寮步、东城、凤岗、万江、厚街、中堂，这些区域面临较大的销售压力。

　　供需比刚好等于2的有3个，分别为松山湖、茶山、清溪，这3个区域供求相对平衡。供求比大于1而小于2的有12个，分别为麻涌、常平、南城、大朗、桥头、石排、樟木头、石龙、塘厦、大岭山、企石、高埗(高埗去年没有成交，但是今年货量只有14.7万平方米，相信出货比较容易)，这些区域出货相对轻松。

　　小于1的只有东坑一个镇，这个区域没有新货推出，只是消化0.7万平方米的存货，显得十分轻松。如此算来，过半的镇街面临较大的出货压力。

　　东莞楼市各个区域自成体系，如果要购房的读者，不妨根据各区域的供求状况，抓住机会出手。至于出手时间，东莞中原市场研究部经理车德锐表示，可以影响东莞楼市的政策基本已经出尽，明年不是“政策年”，消费者可以根据选择在淡季出手，如春节过后两个月。

　　今年楼市或量稳价升

　　那么今年楼市怎么走呢？业界比较一致的看法是，平稳增长，成交量大约提升20%，均价也会适度上涨。

　　东莞中原市场研究部经理车德锐称，今年楼市会面临如下几个特点：量升价稳，房价整体稳中有升，但成交均价分化明显；市场供需区域分化明显，二三线镇区供需趋旺；高端物业、商用物业成交持续看好；普通洋房物业成交反弹明显；刚性自住需求仍占主导，改善及投资需求重新活跃；深圳投资客持续进入东莞市场；二手房市场交投持续活跃，二手房中介门店明显增多；土地市场供需持续大幅放量，二三线镇区土地市场活跃。

　　东莞合富辉煌发展研究部经理李兴旺说：“东莞楼市长期健康平稳这一特性将决定2011年朝着平稳发展，成交量将稳中有升。不过由于2011年东莞尤其是市区高端住宅开发量较大，而普通住宅开发量有限，这一局面将可能抑制刚性需求。同时，政策存在较大变数，2011年楼市走势最终看政策走势。”

　　瑞峰置业市场研究部经理刘金林预计，今年成交量会增加20%，同时因为供应结构改变，房价会上涨，涨幅在10%左右。记者　曾德军 (来源：南方日报)