20亿资金热捧房地产股 五重力道助推否极泰来

　　2010年的中国房地产市场正火热收官。最新数据显示，上周(12月13日-12月19日)多城市成交量涨幅超20%，部分热点城市房价也冲新高。土地市场上，全国20个主要城市上周宅地放量入市，成交量创周度新高，部分地块成交价再度刷新纪录。与此相应的是房地产板块昨日也出现火热 的上涨局面，其中有10只房地产股收盘封在涨停板上，房地产股的走强在为市场提振了人气的同时，也为该板块的崛起聚集了信心。

　　20亿资金

　　追逐房地产

　　昨日，房地产指数表现相当耀眼，指数收报3754.35点，全天涨幅高达5.70%，排在沪深A股所有行业与概念板块之首，跑赢上证指数3.91个百分点，这一涨幅是2009年9月3日以来的最高单日涨幅，换手率达2.77%，成交额达261.50万元，较前一交易日增长113.6%，交投十分活跃。

　　房地产板块突然发力上涨，有其合理性和必然性，市场分析人士表示，今年连续两波地产调控已经对利空进行了大幅释放，地产股下半年以来基本上是落后于市场的，同时，楼市在密集政策打压下，并未明显降温，房地产上市公司仍然是赚的盆满钵满，四季度是全年总结期，年报行情必然会传递到地产板块上，因此，一定程度上可以这样认为，超跌的股价伴随着的是优异的基本面，再有市场预期较高的年报炒作风潮煽风点火，从而就催生了地产股的反弹。

　　随着房地产指数的上涨，主力资金同样快速涌入该板块。据《证券日报》市场研究中心统计，昨日房地产板块主力资金合计净流入203777.21万元，其中，有120只个股被主力资金追捧，占该行业交易中个股总数的81.63%，这些个股主力资金合计净流入21.13亿元。

　　具体来看，昨日主力资金主要集中对万 科A、保利地产、金地集团、首开股份、冠城大通、招商地产、新湖中宝、中天城投、苏宁环球、金 融 街等10只地房产股进行了大量吸纳，以上每只个股的主力资金流入量均超过5000万元。

　　其中，万科A以34657.066万元的单日主力资金净买入量位列榜首，涨幅10%封在涨停价。2010年8月份万科实现了历史上首次单月销售金额过百亿元，前11月的销售金额历史上首次达到了1000亿元的规模。

　　保利地产昨日主力资金吸筹达11527.409万元，位列第二，同样是以10.02%的涨幅封住涨停。截止2010年6月末，公司已进入城市市场占有率3.62%，同比上升0.44个百分点。2010年计划房地产直接投资总额655亿元。2010年1-10月公司实现签约面积560.61万平方米，签约金额503.20亿元。

　　行业数据显示，今年前三季度，房地产行业实现归属母公司净利润2813327.2万元，每股收益为0.2287元、每股净资产3.1819元、每股营业总收入1.7408元、每股经营活动产生的现金流量净额为-0.7189元、净资产收益率为7.39%；以12月21日收盘价计算，房地产行业动态市盈率为23.56倍，机构预测该行业2010年市盈率将下降至17.26倍，行业估值处于较低水平。

　　商业地产大有可为

　　和商品住宅相比，商业地产被业内一致看好。由于商业地产几乎不受房地产调控政策的影响,市场普遍认为,商业地产蕴藏较大机会，2011年商业地产进入加速发展期和繁荣期。

　　随着城镇居民收入的不断提高和城镇化建设的推进，融合办公、商业和居住等的城市综合体等商业物业需求急剧增加，分析人士表示，对北京、上海等大中型城市商业地产未来的发展前景看好。同时，在商品住宅受到持续调控的压力下，部分资金可能转投商业地产。

　　近年来，全国商业地产投资不断增加，商场类商业地产投资增速较快。统计显示，2010年前10月，商场类和写字楼类商业地产投资分别达到4375亿元和1446亿元，同比分别增长34.4%和33.9%。商业地产投资额占整个房地产投资总额的比重近年维持在18%左右。

　　随着国民经济的不断发展，城镇居民可支配收入也在不断增加。收入上升后，居民的消费支出也就随之攀升。面对汹涌而来的消费浪潮，各种商场和购物中心不断涌现，从而导致对于商场类商业地产的需求不断膨胀。

　　与商品住宅价格不同，商业地产处于城市的核心地段，销售价格、出租率和租金增长稳定，从商业地产的销售价格来看，一二线城市写字楼以及商铺的销售价格维持稳定增长。从目前商业与住宅价格对比看，目前一线城市中商业和住宅甚至价格出现倒挂现象，即商业销售价格低于住宅销售价格，与国外成熟市场正好相反，未来商业地产升值潜力较大。

　　太平洋证券分析认为，商业地产的相对稳定主要原因在于：第一，在2007年和2009年等住宅市场量价飙涨的时候，商业物业价格(租金和售价)和成交量并没有出现同步的大幅上涨，而是保持了健康稳定的发展。第二，商业地产需求的相对稳定和原有供给的相对稀缺是行业稳定发展的重要因素。得益于中国经济的快速发展和对外开放的逐步扩大，实力得到明显提升的内资企业以及不断加码中国市场的跨国企业对高品质办公场所的需求不断上升，而市场上原有的符合要求的办公楼显得相对稀缺；同时，消费率的提高是中国国民经济结构调整的方向，随着居民收入的稳步提升，对于商业营业用房的需求有望持续增加。

　　商业地产行业中业内普遍看好的公司主要有，以城市中心地段综合体开发销售为主的商业地产龙头世茂股份、以高档写字楼和商场出租为主的中国国贸，以及致力于京津地区商业地产发展的金融街。

　　商品住宅龙头公司显实力

　　面对着商业地产的无限商机，商品住宅的情况却不容乐观。分析人士表示,预期绩优地产股存在40%以上的上升空间。不过，2011年市场出现分化的概率较大，行业整体运行趋势并不会发生明显改变，但三类上市公司是值得关注的。

　　一是，行业龙头公司。在商品住宅行业持续受到政策调控的背景下，广大中小开发商面临着“银根”、“地根”收紧的严峻考验，尤其是“银根”的持续紧缩将使部分公司面临着生存压力，而行业整合势在必行。对此，业内人士认为，以万科A、保利地产等为代表的优质龙头股，其融资渠道畅通、经营管理水平较高、业绩能够持续稳定增长，此外，它们具有的强大资金实力、品牌价值将在行业整合中获益。

　　其次是快速成长的二线龙头公司。主要原因在于，二线龙头公司成功跨区域布局，跨区域的发展将使公司可以避免单一区域的市场风险，享受二、三线城市化不断推进的好处；管理层股权激励到位，有助于公司充分挖掘管理潜力，有效释放业绩；土地储备增长迅速，未来业绩高增长确定性高。荣盛发展和首开股份就是这类公司的典型代表。

　　另外，多元化发展的房地产公司。这一类地产公司，除了原有地产主业发展良好之外，还通过投资参与了其他具有稳定或较高回报的业务，如金融业、矿业等。非地产业务持续稳定的回报或能弥补地产主业周期性较强导致业绩波动较大的缺陷，以平滑公司业绩，稳健增长。如福星股份地产与新能源两翼齐飞，公司2010年12月公告将从传统的钢帘线业务延伸拓展进入多晶硅切割丝领域。再如万通地产、中弘地产，正逐步进军工业或者旅游地产。诸如工业地产、旅游地产、养老地产、制造类地产是房地产行业发展的朝阳产业，未来有广阔的发展空间。

　　五力推动房地产否极泰来

　　分析师表示，有五方面力量将推动房地产行业的持续上涨，房地产行业将走出否极泰来的逆转行情。

　　第一，房屋居住的基本属性决定了房价涨幅同收入增速保持高度正相关关系，房改后至2009年的11年，中国城镇居民家庭的人均收入增加了2.93倍，而房价上涨了2.4倍，全国房价整体处于合理区间，东部沿海城市的房价涨幅快于收入增长，政府更担心的是一线城市房价发展趋势向二三线城市蔓延以形成全国性的房地产泡沫，中长期在经济维持稳定快速发展的背景下，收入的增长使房价不具备单独的下跌的基础，未来全国房价每年保持9%左右的涨幅应属于可接受的合理范围。

　　第二，全国8个重点城市的成交面积及成交金额在全国房地产市场所占比重逐渐减小，成交面积占全国成交面积的比例从2004年的27.2%下降至2010年的15.2%，成交金额占比从2004年的46.3%下降至32.1%，二三线城市成为未来增长的重点，积累的刚性需求数量庞大。北京、上海已高度城市化但新房成交还处于主导地位，全国的城市建设还远远没有结束。

　　第三，回顾历史，政策调控实际上一直处于常态，只有金融危机2008年例外，未来的常态调控应将延续，政策调控效果已逐渐显现，2011上半年政策进入平稳期的概率较大，这对房地产板块起到积极的推动作用，如果房产税试运行出台，将会在政策层面出现预期全部释放结果，对地产板块的表现反而会起到正面的影响。

　　第四，从宏观面来看，货币政策由适度宽松转向稳健，2011年CPI涨幅预计为4%，物价上涨将引起资产价格上涨；但加息幅度大于CPI上升幅度的可能性不大，负利率背景下，房地产的股的抗通胀属性就会显现，为对未来房地产股的好提供了条件。

　　第五，以地产板块现在价格看2011年的机构平均PE估值在13.12倍左右。换言之，如果地产板块维持现在价格至2011年1月，13.12倍的PE估值将成为2000年以来的最低。当前有不少上市地产公司最新动态市盈率10倍以下，有着非常明显的估值优势，明年地产板块存在50%-100%的上涨空间。

　　总是，这5方面对地产板块形成最佳的共振点将主要集中在明年上半年，预计房地产板块有望在明年上半年走出阶段性趋势行情，下半年逐渐回落。本报记者 赵子强 张 (来源：证券日报)