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武汉:明年二手房均价可能稳中略涨

来源:中国新闻网
2010年12月13日10:56
  明年二手房市场行情好不好,关键还得看宏观调控的脸色,如维持现有调控力度,成交量与今年大致相当;如调控继续加压,成交量将不如今年。

  一旦遇到不好的形势,二手房市场或出现恶性竞争格局,部分抗风险能力差的中介门店或将关门。

  因物价多在上涨,明年本市二手房均价大致稳中略涨。

  10日,第二届房产中介论坛举行。樊房房产、日新月异、百居易、三羊家园和风驰地产等5家中介负责人,为明年市区二手房市场把脉。

  市住房保障和房屋管理局房管科科长张德均、市房产中介协会会长赵梅林、襄樊邮政储蓄银行信贷部副总经理孙晓妮等应邀参加当天的论坛。

  今年行情判断精准

  去年,10余位房产中介负责人抛出“2010年本市二手房市场将打折扣,乐观估计好于2008年”的论断。10日的论坛上,业界表示这一判断符合今年的市场行情。

  据介绍,受税收优惠政策的刺激,房贷利率不高及刚性需求的释放,去年本市二手房市场发展迅猛,尤其是税务部门提前通知优惠政策取消时点后,不少购房者抢搭末班车,抬高了成交量。

  来自市行政服务中心房管窗口的数据显示,去年11月份,市区二手房成交量仅637套,12月份就一举冲高至1168套。

  樊房房产总经理梁家齐表示,随着税收优惠政策的取消,加之调控节节发力,造成今年的市场行情不如去年。

  他介绍,去年他旗下每家门店平均每月成交量约4单,今年则降为3单。

  市行政服务中心地税窗口统计,截至11月份,今年共成交二手房3700套,较去年同期的4302套,降低了14%。

  不过,今年较前年要好得多。梁家齐称,这主要源于购房者的心理预期。

  他表示,前年不少购房者寄望宏观调控,造成市场观望情绪浓厚,房产中介行业大受冲击,不少中介靠出租房源赚取劳务费等维持生计。但今年购房者对国家调控政策的依赖性不高,自住需求仍在正常交易。

  部分中介明年或将关门

  谈起明年本市二手房市场行情,这些中介负责人表示不太乐观。如没有进一步的调控,成交量或与今年总体持平;如调控加压,成交量还将不如今年。

  梁家齐分析,主要原因有二:一是税费交易成本太高,较一手房而言,二手房价格优势已不是很明显;二是手头有两套房产的,如不出于急需用钱的因素,便转售为租,造成好房源比较少。

  百居易总经理胡静称,除此之外,房产中介遍地生花也是一个不容忽视的因素。

  她表示,逆市环境,部分中介仍在加速开店,襄城西门桥、樊城长征路、人民路、立业路一带已形成“巷战”格局,三五百米的距离就有六七家中介门店。明年形势一旦不好,必然造成中介门店间的恶性竞争,部分抗风险能力差的中介门店可能关门。

  此外,多数房产中介负责人表示,因大多物价都在上涨,明年二手房均价下跌和暴涨的可能性均很小,大致稳中略涨。

  个人所得税过高放缓二手房成交量

  “房屋差价20%的个人所得税”“唯一住房证明”“岁末遭遇缓放房贷”,面临种种困境,部分房产中介表示,最大的压力还是二手房买卖税收成本太高,尤其是房屋差价20%的个人所得税一项。

  自今年10月起,只有首次购买140平方米以下的买房者,才能享受契税优惠;出售房龄满5年,符合家庭唯一住房的卖房者,可免征房屋差价20%的个人所得税。

  以一套当初买入价10万元,现出售价35万元的二手房为例,若卖方能提供当初合法交易发票,个人所得税按5万元【(35万元—10万元)×20%】缴纳;如卖方不能提供,个人所得税则要缴7万元(35万元×20%)。

  胡静称,因卖方多将税费等成本转嫁给买方,一套房产的税收、中介服务费等交易成本,一旦超过3万元,买方就会感到难以承受,其房产交易难度也非常大。

  她表示,3组购房者昨来到她的店里,表示想买房,但一算税收成本,少的都要5万元,多的还要七八万,买房者顿时傻了眼,没一组成交。

  三羊家园总经理杨维山表示,有些二手房本是好房源,比如房改房,但一问属二套房,顿时摇摇头,“税太高了”。

  梁家齐表示,房改房因面积较小,且房龄多满5年,均价也较低,新政前还可享受免收个人所得税的优惠,很是吃香,占二手房成交总量的6成左右;新政后形势有所变化,这部分卖主多有两套房产,不能享受免收个人所得税的优惠,房屋买卖差价较大,造成税收成本高。(记者 冉小平 通讯员 杨安云 谢莉)

  作者:冉小平 杨安云 谢莉 (来源:楚天都市报)
(责任编辑:乔瑞昕)
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