武汉：明年二手房均价可能稳中略涨

　　明年二手房市场行情好不好，关键还得看宏观调控的脸色，如维持现有调控力度，成交量与今年大致相当；如调控继续加压，成交量将不如今年。

　　一旦遇到不好的形势，二手房市场或出现恶性竞争格局，部分抗风险能力差的中介门店或将关门。

　　因物价多在上涨，明年本市二手房均价大致稳中略涨。

　　10日，第二届房产中介论坛举行。樊房房产、日新月异、百居易、三羊家园和风驰地产等5家中介负责人，为明年市区二手房市场把脉。

　　市住房保障和房屋管理局房管科科长张德均、市房产中介协会会长赵梅林、襄樊邮政储蓄银行信贷部副总经理孙晓妮等应邀参加当天的论坛。

　　今年行情判断精准

　　去年，10余位房产中介负责人抛出“2010年本市二手房市场将打折扣，乐观估计好于2008年”的论断。10日的论坛上，业界表示这一判断符合今年的市场行情。

　　据介绍，受税收优惠政策的刺激，房贷利率不高及刚性需求的释放，去年本市二手房市场发展迅猛，尤其是税务部门提前通知优惠政策取消时点后，不少购房者抢搭末班车，抬高了成交量。

　　来自市行政服务中心房管窗口的数据显示，去年11月份，市区二手房成交量仅637套，12月份就一举冲高至1168套。

　　樊房房产总经理梁家齐表示，随着税收优惠政策的取消，加之调控节节发力，造成今年的市场行情不如去年。

　　他介绍，去年他旗下每家门店平均每月成交量约4单，今年则降为3单。

　　市行政服务中心地税窗口统计，截至11月份，今年共成交二手房3700套，较去年同期的4302套，降低了14%。

　　不过，今年较前年要好得多。梁家齐称，这主要源于购房者的心理预期。

　　他表示，前年不少购房者寄望宏观调控，造成市场观望情绪浓厚，房产中介行业大受冲击，不少中介靠出租房源赚取劳务费等维持生计。但今年购房者对国家调控政策的依赖性不高，自住需求仍在正常交易。

　　部分中介明年或将关门

　　谈起明年本市二手房市场行情，这些中介负责人表示不太乐观。如没有进一步的调控，成交量或与今年总体持平；如调控加压，成交量还将不如今年。

　　梁家齐分析，主要原因有二：一是税费交易成本太高，较一手房而言，二手房价格优势已不是很明显；二是手头有两套房产的，如不出于急需用钱的因素，便转售为租，造成好房源比较少。

　　百居易总经理胡静称，除此之外，房产中介遍地生花也是一个不容忽视的因素。

　　她表示，逆市环境，部分中介仍在加速开店，襄城西门桥、樊城长征路、人民路、立业路一带已形成“巷战”格局，三五百米的距离就有六七家中介门店。明年形势一旦不好，必然造成中介门店间的恶性竞争，部分抗风险能力差的中介门店可能关门。

　　此外，多数房产中介负责人表示，因大多物价都在上涨，明年二手房均价下跌和暴涨的可能性均很小，大致稳中略涨。

　　个人所得税过高放缓二手房成交量

　　“房屋差价20%的个人所得税”“唯一住房证明”“岁末遭遇缓放房贷”，面临种种困境，部分房产中介表示，最大的压力还是二手房买卖税收成本太高，尤其是房屋差价20%的个人所得税一项。

　　自今年10月起，只有首次购买140平方米以下的买房者，才能享受契税优惠；出售房龄满5年，符合家庭唯一住房的卖房者，可免征房屋差价20%的个人所得税。

　　以一套当初买入价10万元，现出售价35万元的二手房为例，若卖方能提供当初合法交易发票，个人所得税按5万元【(35万元—10万元)×20%】缴纳；如卖方不能提供，个人所得税则要缴7万元(35万元×20%)。

　　胡静称，因卖方多将税费等成本转嫁给买方，一套房产的税收、中介服务费等交易成本，一旦超过3万元，买方就会感到难以承受，其房产交易难度也非常大。

　　她表示，3组购房者昨来到她的店里，表示想买房，但一算税收成本，少的都要5万元，多的还要七八万，买房者顿时傻了眼，没一组成交。

　　三羊家园总经理杨维山表示，有些二手房本是好房源，比如房改房，但一问属二套房，顿时摇摇头，“税太高了”。

　　梁家齐表示，房改房因面积较小，且房龄多满5年，均价也较低，新政前还可享受免收个人所得税的优惠，很是吃香，占二手房成交总量的6成左右；新政后形势有所变化，这部分卖主多有两套房产，不能享受免收个人所得税的优惠，房屋买卖差价较大，造成税收成本高。(记者 冉小平 通讯员 杨安云 谢莉)

　　作者：冉小平 杨安云 谢莉 (来源：楚天都市报)