特殊房屋“买卖” 可破“租赁”

　　提问：

　　2009年11月，我租赁一间110平米的门面做服装生意，与门面老板石某签订为期4年的租赁合同。签合同时，石某告诉我他在2009年8月就因为借款把门面抵押给了张某，到期不还房屋可能被变卖。通过我苦心经营，服装店生意不错。我最近收到石某通知，说其到期还不了债，想以市场价将门面折价给债主张某，问我是否想买，若有意向，他可以和张某协商优先卖给我。我缺乏资金，且听说买卖不破租赁，便回绝了石某。后来张某折价取得该门面，如今却不愿将门面租给我，限半年内腾房，请问张某可以打破买卖不破租赁的惯例吗？杨女士

　　解答：

　　我国《合同法》明确规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，这就是通常所说的“买卖不破租赁”。买卖是所有权的转移，依照物权优先于债权的原则，买卖本应破租赁，设置租赁权对抗物权的意义在于谋求社会经济生活的稳定。最高人民法院于2009年7月发布《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》确认了几种不影响社会经济生活稳定的“买卖不破租赁”例外情形，即(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的；(三)当事人另有约定的。本案门面在你承租前已设立了张某的抵押权，如今该门面因为抵押权人张某实现其抵押权发生所有权变动，新所有权人可拒绝继续履行原租赁合同。（秦希燕）

　　作者：秦希燕 (来源：潇湘晨报)