中国住房和城乡建设部副部长仇保兴11月26日指出,现在中国房地产价格波动前所未有,房地产调控压力前所未有,也遇到了房地产调控难度前所未有的挑战。
而近日广州楼市沸沸扬扬的“缓签”传闻,更为莫测的楼价更添一份神秘:番禺一手商品房套内1.5万元/平方米是该区的限
价分界线,中心城区楼盘已经“被”缓签,近郊区域部分楼盘也不约而同收到价格不要开太高的提醒。
查询阳光家缘发现,今年10月份,广州中心六区的2万以上楼盘的签约套数为1285套。网易房产数据中心监测阳光家缘网签数据显示,11月,广州十区二县一手住宅成交套数为5607套,环比暴跌67.4%,创下近四个月以来的新低,而均价却仍然在上涨,环比10月涨3.1%,重新站上12000元大关至12061元/平方米。
自今年的“国十一条”始,一路走来,“限购”、“限外”、“加息”、“调利率”、“退国企”等等大大小小的房地产调控新政十多起,再加上各地出台的相关细则。结果却不尽如人意,楼市的成交量下去了,但房价却仍然坚挺。
据称,番禺部分楼盘接到有关部门的口头要求,新推洋房必须控制价格,要求套内面积价格限价1.5万元/平方米,如按照目前洋房80%实用率的一般标准换算,则大概是1.2万元/平方米,否则将不予进行登记备案。市国土房管局相关负责人的回应则是“番禺区房管局之前的确给一些高价盘开发商打过招呼,但只是希望开发商能控制好销售节奏,不要将超高价盘集中网签。但包括番禺在内广州全市都不会限制高价楼盘申领预售证,也不会定出限价线,不让高价楼盘签约。”
国土房管局的否认,以及“让楼价更真实的初衷”,并没有让流言偃旗息鼓。楼价被技术性下调成为可能。新浪乐居查询阳光家缘统计数据显示,今年10月份,广州中心六区的2万以上楼盘的签约套数为1285套,而即将过去的11月,仅为550套,下跌幅度达到57%。
高价房的集中签约对均价的拉升不可避免,而反其道而为之的“缓签”,只能说是让楼价暂时“技术性”的下降。而如此留下的隐患更值得日后的跟踪和关注。
南方日报记者关丽
“六大原因”下楼市调控很难
一直等待着调控让房价跳水再置家的购房者们的“降价梦”再一次被击碎。目前楼市虽然“量跌”,但却一直“价稳”,甚至仍然在升。
对此,住建部副部长仇保兴不久前公开地指出中国楼市房价难控的六大原因:一是中国城镇化发展带来的刚性需求；二是民间资本投资领域过窄；三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期；四是房产持有环节税收制度缺失；五是地方政府对土地财政的依赖；六是中国地区间经济发展差距巨大。
对广州而言,这六大原因的分析,特别是刚性需求、民间资本和热钱流动这三大问题上,对于广州现时的房价调控有很好的指导意义。
目前,广州由于过大的人口流动性住房需求缺口十分明显。据市流动人员出租屋管理办公室的最新统计数据显示,自2007年起,广州登记在册的流动人口就以每年100万的高速在递增,截至今年10月底,广州登记在册流动人员已经达到710万人。需求量过大导致的房地产供求不平衡呈现出典型的卖方市场。
同时,广州政府在对于房地产的上游土地资源仍没有进行有效的控制政策。据广州市国土局公布土地挂牌出让公告,在广铁南站新地王诞生后,在今年12月仍将有大量的居住用地挂牌出售。土地价格缺乏有效的控制,地王频生,成本最终就转移到房价上。
事实上,在广州商业的现代化程度较高的背景下,广州本地民间资本充足率就已经非常高。相对国际经济环境的弱势,资本投资的可选择性并不多,楼市就成为资本融通的不二选择,再加上热钱的涌动,如果民间资本在热钱的推动下冲进楼市,本处于卖方市场房地产行业的价格难以回落就在情理之中。
南方日报记者蒋劲劲
缓签初衷:还原真实楼价?
经纬行研究中心的监控数据,广州的豪宅成交在9·29新政后的两个月内,呈现持续下滑趋势。近期一度由于豪宅单位成交拉升的区域楼价,也开始渐趋走稳。据统计,11月20日至11月26日的一周内,在广州市内所监测的售价超过1.8万元/平方米的豪宅项目中,有成交记录的楼盘28个,与上一周相比,减少了7个楼盘。在有成交记录的28个楼盘中,共成交豪宅83套,环比下跌16.16%；合计签约面积14640平方米,环比下跌10.27%。
对于目前番禺部分楼盘传出的不给豪宅楼盘登记备案的传言,广州市国土房管局日前也明确回应表示,不会对楼盘限价,也不会禁止高价楼盘预售。
“我们前段时间给开发商打过招呼,目的是希望开发商控制好销售节奏,不要将特高价楼盘集中登记,造成区域房价扭曲和失真。”广州市国土房管局相关负责人昨日回应指出,近几个月以来,广州部分区域出现售价高达4万甚至6万元/平方米的特高价楼盘,这些楼盘往往是经过一两个月的储客期,然后集中登记备案,造成相应区域的房价一下子就冲上来了。
“广州并不是控制楼盘的销售,也没有说超过多少价格就不给预售和网签备案。”上述负责人指出,目前在政策层层传达过程中,部分开发商和销售人员误解了政策。南方日报记者李广军
网签数据
11月成交暴跌67%限购威力显
在9·29新政、限购令、加息等调控组合拳出台后,刚刚经历了“金九银十”的广州楼市终于被“打回原形”,成交量逐步回到今年年中的水平,而全市均价仍然维持在高位盘整,并没有转跌的迹象。
阳光家缘网签数据显示,11月1日至11月30日,广州十区二县一手住宅成交面积为62.9万平方米,环比暴跌66.1%,成交套数为5607套,环比暴跌67.4%,无论是成交面积还是套数均创下近四个月以来的新低。在价格方面,11月份广州十区二县一手住宅均价为12061元/平方米,环比微涨3.1%,重新站上12000元大关。
除开增城与从化,11月份全市十区一手住宅成交均价为13558元/平方米,环比上涨2.9%,与去年同期相比涨幅达31.9%,成交面积则为46.1万平方米,环比下跌68.1%,与去年同期相比跌幅为18.6%。
从区域成交情况来看,中心六区11月一手住宅均价达19908元/平方米,环比上涨1.9%；成交面积为19万平方米,环比下跌55.7%,占广州十区二县交易面积的比例为30.2%,比上月占据的比例增加5.99%。新四区与二县市一手住宅均价则为8103元/平方米,环比跌幅达11.8%；成交面积为43.9万平方米,环比跌幅为68.7%,占广州十区二县交易面积的比例下跌至69.8%。
从热点楼盘来看,11月份成交排名前三的楼盘分别为恒大山水城、广州亚运城以及可逸家园,从11月份全市成交前十大楼盘来看,万元盘增加至四个。从成交价位区段情况来看,11月网签成交均价10000元/平方米以下的楼盘有131个,占据发生成交楼盘总量的45.17%,环比减少2.28%。由此可见,尽管外围区域均价出现明显下跌,但由于中心六区高价盘成交占比增加,导致11月整体均价出现微涨。
南方日报记者李广军
调控压力仍在境外热钱加速入市
据央行公布数据显示,我国10月新增外汇占款高达5190.47亿,创下30个月来的新高,环比大增79.27%。境外“热钱”的加速涌入中国市场已由担忧转化成现实,在今年一波接一波的房价严厉调控下,近期的国内房地产市场再度弥漫着国际资本的气息。
11月29日,国家统计局发布了今年1-10月全国房地产市场运行情况,其中房地产开发企业利用外资就高达539亿元,同比增长43.3%。这是自今年6月份以来连续5个月正增长,增长幅度也创下近两年来的新高。外资对于房地产的涌入程度明显高于其他行业外资的增幅。仅仅是10月份这一个月内,房地产行业利用外资额度就达到87亿美元之多。
此外,近期越来越多海外资金直接现身国内。7月,摩根大通旗下一基金公司以12亿元购得位于上海浦东莎玛世纪公园服务式公寓项目；9月,新加坡基金腾飞以13亿元购入位于上海黄浦区高腾大厦。
另一方面,除了资本渗透外,国外房企直接侵入中国房地产领域的步伐也在不断加速。据商务部公布的数据显示,截至11月26日,全国完成备案的外商投资房地产企业达108家,相比10月增加了42家,环比增长157.14%。“这是外资的再次豪赌中国楼市。”业内人士指出,国外资本的疯狂涌入,外企的加速扩张,反映出境外热钱在面对中国打压房价的政策下,对房地产市场的前景仍然看好。“国外投机资金的疯狂,对于国内房价的调控并非好兆头。”
事实上,早在11月中旬,中央对于境外热钱就开始防备,11月15日外汇管理局发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》(简称“限购令”)的出台明显带有针对性。“限购令”规定,包括港澳台居民在内的境外个人在中国境内只能购买一套自住房,境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
“限购令”对于热钱的限制明显带有针对性,而在成交量方面的影响也已经开始显现,但从实际效果来看,热钱的积极性仍不受控制,国内房价上涨压力仍然没有彻底消除。
南方日报记者蒋劲劲
市场调查
高价房拉高均价
网易房产数据中心近日以9月30日至10月29日、10月30日至11月28日这两个时间段的成交均价为参考基数,在广州全市抽查了100个楼盘的成交价进行对比,剔除正常的浮动情况,假设浮动正负2%以内的楼盘为价格没有变动,涨幅超过2%的楼盘为升价,跌幅超过2%的楼盘为降价,那么意味着广州有58%的楼盘依然出现涨价的趋势,27%的楼盘价格没有大变化,仅有15%的楼盘价格小幅下滑。
花都的合景天湖峰境由于近期推出了别墅产品,成交均价也因此由6276元/平方米升至14541元/平方米,升幅高达131.69%。番禺的南国奥园在售别墅和洋房,成交均价由12673元/平方米升至29255元/平方米,两者竟然相差16582元/平方米,涨幅高达130.85%；海珠区的东银广场则由13136元/平方米升至21028元/平方米,升幅高达60.08%；此外嘉尚国际公寓、星汇云锦、华标品峰等都有不同的升幅,成交差价高达几千元到2万多元不等。降幅最大的楼盘是花都的美林轩逸时光,成交均价由7185元/平方米下滑到5761元/平方米,跌幅为19.82%；岭南
新世界、江南新苑、东山领汇广场等盘的成交均价也有小幅下滑的迹象。
由于广州亚运会在11月举行,大量新货在“金九银十”已经消化得差不多,加上主流上市房企业绩压力不大,11月份广州一手住宅新增供应也因此出现大幅减少的现象,据不完全统计,11月广州住宅新增货量仅为约3510套,较10月份大幅减少3454套,截止11月30日,全市未售货量约为64895套,较上月末减少2210套。
南方日报记者李广军
京公积金房贷收紧调控再预警?
北京住房公积金管理中心11月29日发出《关于规范北京住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。通知规定所购房屋为第二套住房的个人公积金贷款利率为同期首套个人贷款利率的1.1倍,而对于二套住房的个人公积金贷款首付款比例不得低于50%。此外通知还规定,使用公积金贷款购买首套住房的,套型建筑面积在90平方米(含)以下的,首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的,首付款比例不得低于30%。此番北京公积金政策的调整下,市场再度弥散着年底调控再次来袭的传言。
业内分析称,此次北京公布的调整对于房贷政策进一步收紧的体现,既提高了购房者的购房门槛,也加重了购房者的观望期。这从实际上体现了公积金制度的初衷,对二套房购买高档住宅停发贷款,保障中低收入人群的住房需求,保证了公积金能够实现真正意义上的“专款专用”。而此次调整主要针对的更多是改善型住房以及投资型需求,经纬行研究部主任曾英杰在接受媒体采访时表示,“公积金在这一块占据了较大的比重,对于楼市的成交影响应该较大。”
而另一方面,对于这次出台的公积金贷款的相关规定,不少专家仍然保持谨慎态度,认为新政对房价的影响力有限。中原地产三级市场研究总监张大伟表示,公积金在居民购买住房中的作用其实没有商业贷款大。“公积金在购买住房时占整个使用比例只有一成左右,此外,公积金贷款购房还有一个限额,最高80万。对于目前的房价来说,80万可以用作贷款的可以说都是些中低档商品房。”
财经评论员马光远也认为,这个政策本身的杀伤力并不大,覆盖面积也并不广,影响有限,更多的是为最近两轮的调控政策做一个配合。“它(调整)主要是堵一些漏洞,比如原来是商业贷款首付30%,差不多就把改善型的这一块就没了,但是还有公积金贷款这一块,基本上算是一个配合性政策,金融政策全面收紧,这个政策本身不会有太大的影响。”
一般而言北京的政策变更,对其他城市的调整具有一定的表率作用。合富置业首席分析师龙斌分析,作为广州房地产市场而言,政策的出台相对冷静和理性,“北京的公积金调控对广州市场而言并没有太大的借鉴意义,没有必要仿效。”
南方日报记者蒋劲劲
记者观察
楼价“被下降”隐患多
媒体报道,近期楼价出现“被下降”迹象。而另一方面,日前广铁南站土地竞拍创出新地王价,又为岁末的土地市场添了一把火。其高达1.7万元的楼面地价,已经预示着未来开发项目的开售价格将创出区域新高。
在地价暴涨之下,房价可能“被下降”吗?今年调控铁拳持续出手以来,各地不时传出主管部门为遏制高房价,打招呼、限制发出预售证、延缓交易登记等种种行政手段层出不穷。但成交下滑之时,房价却往往出现走稳乃至上涨,令不少主管部门官员心急火燎。
近年来,房地产调控政策屡屡加码,但即使是“史上最严厉调控”政策的出台,也没能遏制住房价上涨的势头,反而呈现越调越涨的状况。房价,如何能真正走出这种怪圈?西南财经大学财税学院教授付志宇认为,房价过快增长源于地价的上涨,而土地财政是导致这一现状的根本原因。他强调如不切断地方政府与房地产业的利益链条,调控房价无从谈起。
分税制下形成的土地财政,被付志宇认为是造成地价飞涨的重要原因。在他看来,地方政府因分税制改革后财力削弱,只能更多地依赖“卖地”,而土地拍卖收入高于征用农村集体土地成本之上的价差,形成通常所谓的“泡沫”。正因利害攸关,他认为地方政府对中央的调控政策没有切实贯彻的动力,进而屡屡出现房价所谓的“报复性反弹”。
付志宇认为,欲治房价必先抑地价。解决房价问题的关键在于调整现行财政体制,让地方财政收入与地价脱钩,以消除“土地财政”萌生的土壤。简而言之就是“涨价归公”,土地涨价收归国家,而非哪一级地方政府。只要土地价格得到控制,房产价格自然也会恢复到合理的水平。
而在目前的调控环境下,不少地方政府职能部门在现实选择下,往往只能采取一些行政手段人为达到楼价“被下降”的表面效果,在不少专家看来,这种表面上的“被下降”,实际上将带来很多隐患。
记者李广军 (来源：南方日报)
(责任编辑：乔瑞昕)
来源：中国新闻网
上网从搜狗开始
