渣打：大量供给将打压市价 明年上半年房价下跌

　　渣打：大量供给将打压房价

　　尽管决策层似乎相信随着调控政策效果显现房价将有所下滑，大多数普通百姓好像并不这么认为。

　　图1、2注：上述估算结论建立在开发商在其购入土地上进行建设的基础上。鉴于当前市场的不确定性，开发商们可能对开工新项目持谨慎态度，这将减缓或延后供给冲击。当然，这在很大程度上还取决于当地政府是否强制开发商开发建设。

　　图3注：一线城市包括北京、上海、深圳；12个二线城市包括重庆、杭州、南京、天津、大连、广州、苏州、厦门、成都、武汉、长沙和西安；20个三、四线城市包括沈阳、郑州、汕头、佛山、东莞、无锡、镇江、合肥、太原、青岛、南昌、唐山、长春、海口、包头、哈尔滨、徐州、福州、南充和宁波。这35个城市住宅销售量占到全国销售总量的约50%。

　　渣打报告认为，一旦货币政策再次放松，中国的房地产泡沫问题将重新显现。苗奥 早报资料 刘建平 制图

　　■ 大规模供给冲击将影响中国的房地产市场。大量供给将在明年上半年进入市场，致使一些二线城市和众多三线城市的房价调头回落。而一线城市新增供给的缺乏将为价格带来支撑。

　　■ 如果中央能坚持推行现有调控政策，特别是对非本地居民购房和居民购房套数的限制措施，一线和一些二线城市需求将保持低位。若继续加息数次或开征房产税试点，则市场情绪或出现反转，价格或将温和下调。

　　■ 目前房地产建设活动增速仍保持上升，但鉴于即将到来的全国范围内的库存增加，预计开发商将在明年一季度减少建设活动。调查发现，对抑制开发商囤地行为的政策压力有限。这将成为2011年大宗商品市场，特别是钢铁和铜市场的一大风险。

　　■ 若宏观经济数据保持强劲增长，政府将有进一步紧缩政策的空间。但若经济数据在明年上半年走弱（房地产建设放缓或导致经济减速，但不是一个充分条件），则市场将预期政府出台宽松政策。

　　■ 规模较大、业务分布较广（在供给冲击有限的一、二线大城市）、杠杆率较低且有能力售出库存房屋的开发商经营状况将比较乐观。

　　■ 如果一些根本性问题得不到解决，中国房地产市场的长期预期将不会改变，一旦货币政策再次放松，中国的房地产泡沫问题将重新显现。近期的加息举措是一大进展，但还需要解决很多问题。

　　王志浩 严瑾

　　在北京，决策层仍在等待房价出现回落。继政府出台提高首付比率、调高抵押贷款利率、限制购房套数、提供居住证明、增加保障房供给等一连串调控政策后——甚至在开征房产税的热议中——大多数城市的房价却未见明显回落。一些开发商的新开盘项目降价5%-10%，但与大城市房价的下跌情况相比，较小城市房价上涨的情况显然更加普遍。

　　尽管决策层似乎相信随着调控政策效果显现房价将有所下滑，大多数普通百姓好像并不这么认为。

　　那么，中国的房地产市场究竟是处在一轮更大回调的边缘抑或已渡过最坏的时期？

　　我们的团队针对各地房地产开发商的调查显示，调控政策的影响力有限——开发商的资金面并未受到很大压力，成交量继续维持在可接受的水平，且市场情绪有所改善。

　　与此同时，房地产市场将受到一轮新房供给的冲击，并将需要很长一段时间来消化。不过，这一供给冲击主要集中在三、四线城市，而一线城市及许多二线城市（价格最不合理的地方）的供给仍十分有限。

　　综上，未来不会推出新一轮大规模调控政策。预计未来数次加息及房产税试点将成为紧缩房地产市场的主要政策措施。明年上半年库存攀高或将冲击建设活动——并可能拖低经济增速，促使决策层对房地产业调控政策再做斟酌。

　　未来几月面临供给冲击

　　目前，库存主要集中在二线城市及其他三、四线城市。

　　在2009年二季度人们的购房热情开始兴起后不久，开发商就开始大量购入土地。今年土地销售量仍未出现大幅度下滑。未来数月内供给量将大幅增加，而当前需求走势则远不及2009年时强劲。市场正面临供给过剩问题（见图1、2）。

　　就像每个开发商常说的，做房地产最重要的三点是什么？我们对35个大城市的调查分析显示，全国各地的库存量存在很大差异（见图3、4）。

　　一线城市整体来说并未面临很大问题；库存主要集中在二线城市及其他三、四线城市。但一些二级城市与其他同类城市的情况非常不一样，北京也与上海的情况不太一样。预计2011年各城市供给状况可分成三种情况。

　　1.持续供给不足——上海、深圳和成都。这些城市的库存月数似乎将维持负值水平，因此仍面临巨大的价格上涨压力。

　　2.接近供求平衡——包括北京、重庆、杭州、南京、苏州、西安和长沙等许多城市均将出现供求基本平衡的局面（假设成交量维持8-10月水平）。这些城市的价格在2009-2010年大幅上涨，而短期内似乎不会出现扰乱价格走势的供给冲击。

　　3.供给过剩。包括天津、广州、武汉、大连和厦门等二线城市，可能会出现大规模的供给冲击。这些城市的价格将面临更大的下跌压力。

　　总的来看，尽管从全国范围来看未来几个月内市场面临一轮供给冲击，但各城市的情况大不相同。作为调控重点对象的一、二线城市将不会出现大量新增供给。事实上，鉴于许多大城市的供求状况已基本趋于平衡，甚至能在当前较低的交易量下保持均衡，政府目前可不必急于抑制房价上涨的政策。而在其他城市，价格将会在供给冲击下自然下调，甚至不需要动用其他政策措施。因此，未来面临的市场风险将是价格过度回调。

　　因此，决策层面临的难题是：在一些城市可能面临供给冲击带来价格下跌，而一些城市的“过高”价格却迟迟不降的情况下，如何制定房地产调控政策？