东莞新房年底降价有点悬 自住不妨考虑二手房

　　闹腾一时的今年第二次房地产调控已过去1个半月,在国内众多一线城市房价与成交量急剧滑坡之时,东莞楼市似乎独善其身,价格和成交量与调控前相比并无太大变化。

　　然而,不知不觉间,时间又到了年底,一批等待调控政策在东莞落地和年底开发商“冲量让利”的市民和新莞人开始有些心急了。年底究竟能否买到“便宜房”成为公众关注的焦点。

　　记者日前从各大开发商和代理公司得到的答复是:今年底,房价下调的可能性不大,除非有更强的调控政策出台。

　　现状一

　　消费者寄望开发商年底“冲量让利”

　　28岁的胡晓宇在东城工作5年后,产生买房扎根东莞的想法。今年4月,第一次房地产调控政策出台,他做起了观望族,希望能抄底买到一套“便宜房”。5、6月间,眼见房价有下调趋势,胡晓宇决定继续等待。但从7月底开始,东莞房地产市场再次火热起来,即使是“9·29”第二次调控政策出台后,东莞楼市也并未明显降温。

　　“我等了大半年,感觉价格一直没什么变化。”胡晓宇说,东莞似乎对调控政策有很强的免疫力,在广州、深圳等一线城市普通住宅价格普遍下降的时候,东莞房价却几个月没有明显变化,部分楼盘还有上调趋势。

　　等待许久的胡晓宇有些失望,但他仍然寄望于年底前,部分开发商为了冲量完成全年销售任务时,会做出适当让利。

　　和胡晓宇有着同样想法的新莞人不在少数,但现实与他们的想法有点背道而驰。东莞市房管局数据显示:上月,东莞商品房的成交价格与成交量都基本维持在今年8、9月楼市高温时的水平。再看最近两天的数据,11月15日,东莞楼市共签约200套商品房。其中,住宅签约144套,签约均价6423.5元/平方米。11月16日,东莞楼市共签约167套商品房,其中,住宅签约136套,签约均价为7266套/平方米。虽然临近年底,但相对较高的成交量,似乎给了开发商保持价格平稳的理由。市民苦等年底淘到“便宜房”的愿望很有可能落空。

　　现状二

　　深圳客持续入莞或拉高均价

　　另一个让东莞本地消费者不愿看到的现象是,最近一段时间,深圳客对东莞楼市的关注度日趋增加,在深圳限购的背景下,处于“价格洼地”的东莞楼市成为他们炒房的目标。

　　根据中原地产调查显示,“9.29”新政后东莞部分楼盘的深圳客户开始增多,也由此带动了一批项目的热销。从本月初的市场情况来看,深圳客继续活跃在一些交通位置较好的项目周围,部分开发商利用在深圳良好的人脉关系启动团购,引领一些深圳投资客组团来东莞看房。随着“深莞惠一体化”的继续推进,两地轨道交通的建设完善以及开发商对深圳客户开拓力度的加大,可以预见在“后新政”时代深圳客来东莞置业的现象还会继续增多。

　　中原地产市场研究部经理车德锐说,目前,深圳客占到东莞商品房成交量的5%—7%。虽然比重并不大,但继续增多可能性较大。虽然受新政限制,深圳客在东莞购房时,只得一次付清房款,但由于他们普遍具有较强的经济实力,这一点并未对他们造成太大影响。他们的持续到来,会进一步造成东莞开发商保持价格稳定,甚至缓慢调控房价。与此同时,深圳客的另一个特点是,他们比较喜欢购买自然景观较好的大户型房产用于投资,这样又会进一步拉高东莞楼市的均价,给人造成“东莞楼价持续攀升的感觉”。

　　车德锐还说,由于多方面原因的影响,深圳客在东莞投资房产在短期内不会产生太大的经济效益,一般要持有3—5年以后,才能看到实际效益。但对于东莞本土消费者而言,不管怎样,深圳客入莞始终会带来一定的冲击,特别是年底前,给了开发商保持目前价格的信心。

　　分析

　　开发商不会“甩卖冲量”

　　“两次调控政策虽然很严,但都在开发商的预期范围内,暂时也不会对他们造成太大压力。”瑞峰置业市场研究部经理刘金林说,按照以往的惯例,每到年底,部分开发商为了完成销售任务,确实会有一些让利措施出台,因此,很多消费者都会选择等待这一时段,希望买到价格下调后的商品房。今年由于调控政策较多,市民对开发商让利的预期也很强烈,这一点可以理解,但恐怕市场现状与发展趋势会让他们失望了。

　　刘金林说,根据其公司收集到的信息显示,大部分开发商目前已经完成了销售任务,加上目前市场销售前景看好,成交量依然保持在较高水平,开发商没有降价销售的动力。

　　记者随后采访东莞市内多家房地产开发企业,得到答复是:今年基本不存在冲量压力,由于年初1—3月和7月末至今销售量较为理想,年底前,他们暂时没有考虑降价促销一事。

　　还有业内人士介绍,今年密集的调控政策出台后,刚性需求群体曾出现短暂观望情绪,但很快得以释放,使得大部分开发商在10月份就完成了今年全年的销售量。

　　目前的情况是,东莞一些经济较为发达的中心镇街销售形式一片大好,即使未来供应量加大,降价的空间也不大,因为刚性需求依然很强烈。而一些经济实力相对较弱及地理位置、交通出行较差的镇街,如出现供应明显增加的情况下,可能会有价格下调的可能性,但预计在今年内不会出现。消费者可根据自己的实际情况进行判断,如不急于在城区和中心镇街买房,可观察明年初的变化。

　　建议

　　自住客可更多考虑二手房

　　基于上述几方面的原因,房地产业内人士 建议,有较强自住需求的东莞消费者,不用将眼光一味盯住一手房市场,可以更多地考虑优质的二手房资源。特别有意在城区买房的消费者应注意,目前,南城、东城等地一手房供应相对偏紧,可供选择的产品并不多。如果这类消费者手头资金有限,不必强行购买一手房,给自己造成太大的经济压力,相反,城区拥有不少二手房,虽然楼龄较高,但拥有较好的地理位置和配套基础,价格也往往比一手房低很多。同时,在土地资源日趋紧张的情况下,城区一手房资源将更为紧缺,未来购买二手房将成一种趋势,消费者应适时改变自己的购房观念。

　　记者向绪安 (来源：南方日报)