10月成都成交创年度新高 刚需、投资者谁在买房

　　当一个严厉的政策预期遇到一个现实相对宽松的购房环境，会产生什么样的结果？那就是我们提前释放买房需求。10月份的成都楼市成交量创出年度新高，据世家机构提供的数据， 10月份成都主城区成交143.5万平方米，尤其在 10月的后两周成交达90万平方米。

　　世家机构樊邦 勇接受成都商报记者采访时表示，更严调控政策传闻导致部分消费力提前释放，加上秋交会成交效应，以及开发企业也加快备案速度，多种因素的叠加共同构成了10月的成交高峰。

　　成都商报记者调查最近几个活跃项目发现，首次置业、首次改善置业、再次改善置业、投资置业等群体都活跃在这个市场上，大户型、小户型、高端、中低端，似乎都在10月份发力，到底谁在买房？

　　住宅篇

　　10月份成都主城区成交143.5万平方米

　　10月的后两周成交达90万平方米

　　机构数据

　　现场直击 业界分析

　　10月成交现年度新高

　　世家机构提供给成都商报记者的数据显示，10月成都市主城区商品房成交面积为143.5万平方米(环比上升40.37%),其中商品住宅为12819套(环比上升45.36%)，商品住宅成交面积为118.4万平方米(环比上升44.45%),都创下了本年度的新高。正合地产相关人员也确认了10月出现今年的成交高峰。尤其在10月份后两周，虽然各种政策频频叠加，但是主城区商品房成交面积出现了明显上升，分别为40万平方米和51万平方米，甚至在10月30日和31日成交就高达15万平方米。

　　樊邦勇认为，9月底10月初的政策本就需要一段时间的消化,而随着信贷政策的收紧以及年底额度匮乏，依赖银行资金投资的需求可能会受到遏制，总的来说,在会出严厉政策的传闻影响之下，无论是首次置业者、换房者还是投资者,都有提前释放需求的倾向。

　　现场直击

　　首置，刚需，买房的还有投资者

　　11月2日15时，成都商报记者在万科 (论坛 新闻)金色领域 (论坛 新闻)看到， 现场只有三套房源没有标红，而此时该项目才开盘两天， 现场都是签合同的人，根本没有置业顾问有精力来搭理记者。该项目推出80-125平米的户型，成都商报记者注意到，其中一个M1户型是万科推出的新户型，在不赠送面积的条件下做出了三房两厅两卫，显然该户型获得了购房者的特别青睐：咨询台上别的户型图都还有很多，这个户型只剩临时复印的示意图。万科成都公司相关负责人告诉成都商报记者，“在物业税、房产税等政策传闻下，换房成本会很大，所以10年内不换房成为很多客户买房的原则。”因此，他们打出一步到位的产品系。

　　但是据成都商报记者观察，无论是适合刚需的小户型，还是适合改善型的大户型，在10月卖得都不错。在金色领域，一位销售经理告诉成都商报记者，买房者中不乏纯投资者，他们有的是外地人，如来自北上广的，似乎一线城市调控下，二线城市反而成为机会。赶在上周末开盘的保利 (论坛 新闻)金香槟，户型从70平米到140平米，既有刚需、改善，也有投资。据保利地产相关负责人透露，10月30日金香槟一天卖了400多套，这连开发商也没有想到。

　　同时，亚特兰蒂斯一期一批次预计推出33套面积435-820平米房源，其蓄客情况非常好，特别是820平米户型，尽管只有两套却有8组客户有意购买。蓝光 (论坛 新闻)公馆1881在10月18日推出34栋楼王，最低总价600万元，一周时间卖出12套，且大部分是一次性付款。根据世家机构提供的数据，10月末主城区住宅户均成交面积96平方米，达到两个月以来的高点，这直接反映了中大户型成交比例在扩大。

　　业界分析

　　大户型的冬天拐点可能随时出现？

　　当然市场也并非完全乐观，据成都商报记者了解，城南几个大户型最近销售就陷于停滞，甚至有项目连广告都停了。大户型在下一阶段是否因为严厉政策预期而进入冬天，还有待市场进一步确认。

　　樊邦勇认为，倘若真正开始实施严厉政策，可能对中大户型和高端物业会有利好作用，因为首次置业以及改善型购房者会改变置业观念，选择“一步到位”的大户型。万科成都公司营销负责人谭朝也说：“如果你只有一次置业机会，你会选择一步到位还是过渡？银行、政策、税收都导致换房成本太高了，所以万科在产品研发中，针对首次置业和首次换房群体推出了90平方米三房两厅两卫的设计。”

　　当然，10月份有秋交会带动和集中买房的原因，而过去这一波，成都商报记者了解到，武侯大道一个项目一期开盘相当成功，但是现在二期排号陷入僵局。同时，最近成都几个明星楼盘的大户型成交持续走低。

　　10月下旬 二手房过户重现排队场景

　　上月成都二手房交易量小幅攀升，市中心交易活跃

　　二手房篇

　　成都本地人占交易量的66%

　　购房后立即入住的需求占到总需求的56%

　　10月28日上午，在城西购买了一套大户型住宅的柳女士匆忙赶到成都市政务中心房产分中心寻求过户，未料过户窗口前已排起了长队。据悉，当天成都商品房成交量为523套，二手房交易量达284套。

　　从官方网站通报数据看，上周(10月25日-29日)成都二手房日均成交252套，是下半年以来二手房交易的又一个小高峰。上月，二手房交易总量为4348套，环比小幅增长。

　　现场

　　行情

　　不少买家赶到“过户”

　　10月28日，成都商报记者来到成都市政务中心房产分中心看到，新政后一度冷落的中心大厅内出现了相对热闹的景象，过户窗口排起了五六十人的长队。

　　“我是前两天才签的买卖合同，现在赶紧来过户。”柳女士告诉成都商报记者，由于她买的是用于改善居住的第二套房，担心未来出更严的调控政策,所以就赶到过户。成都商报记者 现场了解到，过户的购房者中不少都有与柳女士同样的担心。21世纪不动产成都区域分部的总经理助理舒宁也说：“过去买卖双方合同签了一两周都不一定急于过户，现在很多买家在合同签了一两天后便急着过户！”

　　从职能部门官方网站公布的数据走势看，成都二手房日成交量从10月中旬起普遍超过200套，其中上周一至周五，成交量最低为225套，最高为284套，总成交量环比小幅攀升。

　　行情

　　内环、城东成交量大幅上扬

　　来自21世纪不动产成都区域部的二手房月度 分析报告显示，10月成都市二手房交易总量为4348套，环比上升3.1%；成交面积36.737万平米，环比上升0.8%。而成交均价环比窄幅波动1.06%，房价依然处在相对稳定价格区间。其中，城南成交套数环比下降19%；城西与城北的成交套数环比略有下降；城东成交套数则环比上升了8%；最值得关注的是市中区共成交696套，环比上升65%。从成交环域看，一环至二环成交量略有下降，二环至三环成交套数下降了13%，三环外成交套数下降了17%。与此形成鲜明对比的是，内环共成交696套，环比上升65%；内环至一环路共成交782套，环比上升29%。

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　　从上月成交户型面积来看，90平米以下房屋交易最为活跃，面积60平米以下的房源交易量就占了21%，上升8个百分点；面积60-90平米房源交易量占了40%，上升4个百分点；面积90-120平米、120-144平米房源交易量则分别下降了10个百分点和4个百分点，其他大户型交易量也在下降。

　　可见，以刚需为主的购房群体更看重城东楼盘的性价比、更重看中小户型。而市中心成交量大幅上涨，主要原因是购房者更看重市中心二环路以内的二手房所具备的更强的抗跌性。

　　分析

　　未来政策不明，买家下手更果断

　　21世纪不动产成都区域部、伊甸城、富房不动产、满堂红、东方人家等品牌中介有关负责人认为，按照“金九银十”的二手楼市传统销售规律，10月成交量往往不及9月，而实际上10月二手房销量不降反升。

　　舒宁认为，上月刚性需求继续入市，购房后立即入住的需求占到总需求56%，环比略有上升；纯投资性需求尽管只占总需求5%，但还是环比上升了4个百分点。这说明，不动产仍是人们看好的保值增值的砝码。

　　富房不动产副总经理刘应忠表示，上月二手楼市交易量环比小幅攀升，一个主要原因是9月成交的部分客户推迟到了10月过户，另一个主要原因是未来楼市调控政策是否出台不明朗，促使部分客户下手购房更为果断，并于上月下旬集中过户。

　　满堂红成都公司副总经理谭自力认为，上月成都二手房交易量上升的另一个原因是一线城市推出限购令后，部分具有购房需求的外地客户相继到成都买房；在更多调控政策可能出台的风声之下，上月下旬的本地具有购房需求的客户也加快了购房的脚步。成都商报记者 万金龙 图据21世纪不动产

　　商业地产篇

　　第三季度，甲级写字楼整体市场平均租金为124.13元/平方米·月，环比上涨18.36%

　　投资客将注意力

　　从住宅转移到商业地产

　　上周末，东山国际新城 (论坛 新闻)D区绿宝石园商铺开盘，所推40多套商铺在两个小时内被卖完，销售金额近亿元，再次验证了商铺消费的旺盛需求。当前成都写字楼、商铺可谓是供不应求，总价300万元以下的商铺出现“断货”，写字楼更是开一栋卖一栋。业内人士表示，经济大环境逼得投资者开始抢购成都商铺和写字楼。

　　“手上三、五百万你说不买房能干嘛？”

　　老汪最近一直穿梭于成都各大写字楼、商铺楼盘 现场，他也就是希望能够买下一间写字楼或者是商铺,“总不能把资金全部换成股票吧，不动产还是没有选择的选择。”现在但凡手里稍微有点闲钱的人，想法和老汪一样：“手上三、五百万，你说不买房能干嘛？”

　　10月30日，东山国际新城D区绿宝石园最后批次40多套商铺开盘，所推40多套商铺不到两个小时即被售出。据东山国际新城营销负责人介绍，当天所推商铺超过85%的购买者为该盘业主,其中该盘A区的杨先生 (论坛 新闻)就买了两套商铺，并推荐朋友买下了邻近的商铺。杨先生想的是，东山国际新城居住人口超过8万人，目前入住业主已超过15000人，商铺的生意肯定不用愁。当天另一神秘的商铺投资客，砸下1200万元买下了绿宝石园15号楼1层1000平米的商铺。上周该盘商铺销售场景再次验证了成都商铺的旺盛需求。

　　李姐一看就是那种很精明的生意人，说话语速极快：“我和老公现在开了个化工原料加工厂和加油站，双流的厂房也出租给别人，每月收入比较稳定，但现在生意不好做，我还是希望能投资铺面和写字楼，至少"不要将鸡蛋全部放到一个篮子里"。”现在她的想法是在成都投资一栋别墅或商铺，她目前打算拿出来投资的金额大概在600万元左右 (论坛 新闻)。“我必须要留一部分现金压货，五六百万打算投资两个项目。别墅比较灵活，以后不好出手就自住。商铺我也一直在看，但现在价格涨得确实比较离谱。”李姐 分析说，“之前我在城东锦绣东方 (论坛 新闻)买的商铺单价16000元，租给了超市，投资回报率在6%左右，但现在城东蜀都大道双桥子附近新修的商铺售价已经达到4万多元，回报率很难算得过账了。”

　　深圳、香港等沿海投资者杀来成都

　　上周末，银石广场 (论坛 新闻)接待了三组来自深圳和香港的客户，每组客户差不多都是由两三人组成，每组客户的投资金额都在1500万元左右。新港地产董事总经理张红兵告诉成都商报记者：“我没有直接接待客户，但从我们销售人员反馈的信息来看，这是属于比较典型的防通胀的投资方式，香港客户可能是希望通过投资商铺将港币"换"成人民币计价的不动产，说白了就是只要你是人民币计价的投资品，就有外来资金希望投资购买。”

　　张红兵进一步透露，最近新港地产代理的多个商铺项目销售都异常火爆，除了传统省内投资者外，外地投资者有明显增多的趋势，而且总价300万元以下的商铺在市场上很难找到。现在类似于深圳这样的沿海城市里的商铺已经越来越少，在深圳500万元以下的商铺都已经很少了，香港、深圳等沿海城市的投资者因而不得不辗转进入内地城市，成都房价在全国看来都并不算高，自然受到外界关注。“投资商铺、写字楼还有最重要的一点，就是它不受调控政策影响，因为它是商业地产产权性质，不是住宅，因此不少投资者还能从银行贷到款。”张红兵表示。

　　大资金纷纷“进场”，租金持续上扬

　　商铺、写字楼租金如今都呈现出持续上涨的态势。成都二环路的东华电脑城日前就是因为一年内租金连续上涨三次，为了对抗业主方60多位商家集体停业。一位商家给成都商报记者算了一笔账：20平米的铺面，1月份时租金是90元/平方米·月，现在变成了180元/平米·月，租金提高了一倍。显然这属于极端的例子，但是商铺、写字楼的租金快速上涨已经成为趋势，而租金上涨又反过来刺激房价。

　　成都商铺目前缺乏权威统计数据，但从高力国际提供的写字楼第三季度统计报告 分析，成都商业地产呈现出快速走高的局面，“2010年第三季度，由于人民南路航天科技大厦和仁恒置地广场租金叫价双双超过市场平均水平，本季度甲级写字楼整体市场平均租金为124.13元/平方米·月，环比二季度上涨18.36%。同时人民南路沿线的各大甲级写字楼空置率降幅较大，目前仅余极少面积可供租赁。”

　　高力国际的报告同时透露，大宗资金投资购买屡见不鲜：“四层位于汇日央扩的写字间于近期成功交易，购买者为自用型业主；中汇广场2期由平安保险以7.18亿元整体收购。”并且，目前在建的甲级写字楼项目多数为只租不售或整层起售，因此成都市场上在售的甲级写字楼房源已非常有限，个别位于优+ (论坛 新闻 视频)越地段的新建甲级写字楼项目均价已超20000元/平方米。 (来源：成都商报)