假离婚当心弄假成真 歪招避楼市新政当心玩砸

　　文前提要：“限购”、“限贷”、“限外”，二次调控政策中包括诸多限制性措施，意在打压投机，防止房价快速上涨。但市场中有不少购房者为了获得更低的利率，或是减少税费支出，想方设法规避新政，专家表示这种做法并不可取。

　　如何才能规避调控政策？成为不少购房者近期考虑得最多的问题。二次调控如期而至，使得市场部分需求尤其是投资性需求再次受到抑制。但由于各种各样的原因，如开发商因促销需要，或者房产中介为促成更多交易以获取佣金收益，涌现出花样繁多的规避新政手段，如借用他人身份证购房、假离婚等。

　　但专家表示，规避新政犹如走钢丝，稍有不慎便会失足，轻者交易无法进行，重则导致自己陷入被动境地，更有甚者，有可能带来经济利益上的损失。

　　二次调控需求受限

　　怎样做可以达到这样的目的，既能买房，又不受新政限制？上海的吴先生近日就一直在考虑着这样的问题。

　　在五年前，吴先生完成了首次置业计划，购买了一套小面积的二手房。其后，又在离上海不远的昆山市投资了一套小户型。当然，这两套住房都申请过住房按揭贷款。两年后，他抛出了昆山的房产，只留下自住的一套小房子。

　　父母年事已高，他想让一家人住在一起，以便有个照应，加上宝宝已经出生，现有的这套小居室显然无法满足一家五口人的居住需求，因此最为现实的选择是换购一套三房。正当吴先生准备换房的时候，国家出台二次调控政策，持续对房地产市场进行调控。像吴先生这样之前买过两套房、而且申请过住房按揭贷款的，在调控之列，属于“限贷”对象，如果再次买房，只有全额付款一条路可走了。但对于一个普通家庭，一次性拿出300多万元现金，的确有不小难度。

　　吴先生想等等看，但现在居住的这套小房子，因为宝宝的出生已经显得有些拥挤。而妻子也主张在近期换大房，这让他感到有些为难。房产中介给他出了一些主意，如办“假离婚”等，但吴先生认为不太妥当而未采纳。因此这个难题暂时找不到答案，相信在未来一段时间内，还会困扰着他。

　　受此类困扰的不止是吴先生一个人。记者了解到，由于二次调控政策的出台，使得众多需求受到抑制，尤其是一些改善型需求，也不可避免地受到了牵连。新政中，“限购、限贷、限外”等具体措施，对投机性需求以及部分改善型需求都形成了不小的影响。

　　为使新政的影响降到最小，甚至消弭于无形，有人想到了用歪招。记者在采访中了解到，某房产中介为了促成交易，建议不符合贷款条件的购房者采用“假离婚”的方式，让其中一方重新获得贷款资格。而与此同时，记者也了解到市场确实存在少数愿意“花钱买指标”的购房者，以减少购房成本。

　　据悉，这种现象已经引起中央政府部门的重视，住房城乡建设部近日发布《关于违反限购住房套数规定买卖住房的风险提示》，公告称对于近期部分城市由于个别购房人超出当地规定的家庭限购套数，提醒购房人不要轻信房屋销售人员、经纪人员所谓的“规避建议”或“帮助规避”的承诺。

　　使用歪招风险大

　　如果采用歪招规避新政，会带来极大的风险。为规避新政，不少人可谓是挖空心思，想出来各种各样的招数。但记者发现，这些招数难言合理，有些甚至可以说是“馊主意”。如“假离婚”、借证购房等，都存在诸多潜在风险，稍有不慎，将会带来意想不到的损失。

　　那么，这些规避新政的招数中存在着哪些风险？下面本刊对此一一进行揭示。

　　借用身份证风险大

　　借身份证购房，这可能是部分不具备购房条件的人士所想采用的一种策略。

　　受“限购令”限制，即使手中有钱，也不一定能够买到房，这项措施针对性很强，就是要限制投机性需求。但还是有不少人看好房产的保值、增值功能，因此想借调控之机购置更多的房产等待升值。

　　但“限购令”却使得这些人的想法无法实现。如沪版“限购令”规定：暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。可见即使有钱，如果已经在上海买房，再也没有购房机会。因此借身份证购房，很有可能会成为绕过这项措施的办法。

　　但律师认为，借用他人身份证购房，存在巨大风险。上海君悦律师事务所许海波律师表示，借用别人的身份证购房，使得实际权利人与名义权利人发生错位，有可能出现实际权利人的权益无法得到保障的尴尬情形。许海波告诉记者，此前他曾碰到过这样的案例，在房价快速上涨阶段，有中介公司借用员工名义炒房，但在房价上涨准备抛出时，员工却认为当时只是向公司借钱购房，并不承认出借身份证一事。

　　此外，借证购房还会面临诸多变故，这也会使得自身权益无法得到保障。如身份证持有人突然身故，名下所有财产都将会被其亲属继承，而此时如果无法证明其并非名义权利人，则会带来一系列的纠纷。

　　假离婚当心弄假成真

　　还有人采用“假离婚”方式来规避“限贷”政策。但专家分析认为，这种做法虽然能够规避掉一笔费用，但对整个家庭来说极为不利，同时对弱势一方，也有着不小的风险。

　　“假离婚”是指夫妻双方办理离婚手续，其中一人净身出户，名下无任何房产，从而重新获得申请贷款的资格。但许海波指出，这种做法极为不妥，他分析认为，不动产以登记为准，也就是说，在“假离婚”过程中，财产登记在谁的名下，其即为财产的实际拥有者，但万一夫妻双方感情真正破裂，这会给财产的分割造成很大的不便，甚至出现一方真正净身出户的情形。

　　此外，假离婚使得夫妻双方由婚姻关系变为同居关系，这使得整个家庭结构变得极为脆弱。如果为合法夫妻，双方会基于维系夫妻关系而尽到各自的义务，但同居关系却使得这种约束不复存在，因而极易出现问题。

　　接力贷恐难如愿

　　一种以“父债子还”形式出现，被称之为“接力贷”的住房按揭贷款形式，可以规避“限贷”措施，甚至还能够规避“限购”新政，看似实用，但业内人士表示最大的风险在于无法如愿。

　　据了解，“接力贷”的基本操作方式是父（母）贷子还。以老人的名义申请按揭，必须是年龄较大且具有稳定的职业和收入，预计有稳定的退休收入，同时需指定其某个子女作为所购房的唯一连带还款人，并经所指定的连带还款人作出承诺：“负责承担借款合同对借款人、抵押人的约定义务，以及在该笔贷款本息偿还完毕前不撤销抵押”。以此种按揭方式进行的还款记录，仅表现在合同人（即父母）名下，不增加其子女购房及贷款记录。

　　上海一家商业银行工作人员明确告诉记者，这种看似比较合理的购房方式，其实也存在着不小的风险。如果老人资质达不到要求，如名下房产超过两套，或者退休收入过低等等，都得不到银行的批准。一旦双方已经签订买卖合同，而银行贷款“卡壳”，购买方需承担相应的违约责任。

　　伪造社保证明不可取

　　为了证明自己具有购房资格，有中介业务员建议伪造社保证明，专家表示这种做法极不可取。

　　对于外地购房者来说，需要出具缴纳一年以上的社保证明，才具有购房资格。但有中介宣称，出一点钱就可以摆平。在深圳，的确也出现过花钱买社保证明的现象。有业内人士告诉记者，伪造社保证明的做法不可取，因为目前税务部门对补办社保证明已经严格把关，对于一些不符合条件的人，其结果往往是无功而返。这样，之前交给买家的定金可能就无法要回来了。