二轮调控就是要房价回落 泡沫挤出后再买房不迟

　　提要：国家再次出台调控政策，如“限购”、“限贷”的具体措施，这被专家视作就是要降房价。加之央行宣布突然加息，这对楼市来说更是雪上加霜。可以大胆预测，未来房价不回落也难。

　　就连任志强也有些心虚了，没敢嘴硬表态房价在短期内还会上涨。近日任志强又抛出“不买房是傻瓜”的论调，不过他还是加上了“长期来看”这个假设。在国家出台二次调控政策之后，对于市场的未来走势，几乎一致看跌！加之央行突然宣布加息，这对楼市来说，又是一个不小的利空消息。

　　对此，专家提醒说，购房者不妨等待房价中的泡沫成份适当挤出之后再做决定。至于出手的时机，市场分析人士认为可以等到年关时节，因为此时，会出现更大幅度的让利促销活动，购房成本由此降低。

　　市场渐显颓势

　　刚刚火爆起来的楼市重现颓势。近期一直看房的罗先生决定再等等看。罗先生与女友相恋两年多，到了谈婚论嫁阶段，买房自然是一个绕不过去的现实问题。按原计划，他准备把自家原有的那套小两房卖掉，然后再换套三房，这样，即使一家人居住在一起，也不会显得拥挤。

　　但就在他实施自己的购房计划的时候，国家出台今年第二次调控政策，这让他变得有些犹豫了起来。在他看来，国家在楼市刚刚回暖的时候再次出台调控政策，是向市场传递要将房价打压下去的信号，因此他觉得应该等到房价回落之后再买，这才是比较明智的选择。

　　像罗先生一样，选择观望的还有不少人，这从市场交易量的变化可看出端倪。监测数据显示，近期北京、上海交易量应声而降。北京中原地产三级市场部有关人士透露，新政使得国庆节期间的成交量大幅下降。根据北京市房地产交易管理网数据显示，今年第41周（10.4～10.10）商品住宅签约套数与第40周（9.27～10.3）相比降幅达到46.68%。

　　上海的成交量也呈小幅回落趋势，其攀升势头难以为继。据美联物业市场研究部统计，上周（10.11～10.17）共成交3973套商品住宅，环比前一周（10.4～10.10）下降了13.5%，与之对应的成交面积为44.8万平米，环比也下降了11.3%。日均成交套数为568套，较上周减少了89套。在之前一周成功跃上4500套的周成交线后，上周楼市成交后续无力，未能持续保持攀升势头。

　　利空消息不断

　　中国人民银行在10月19日晚宣布加息，虽然幅度不大，但对房地产市场来说，却会形成不小的影响。

　　中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授在接受记者采访时表示，加息对房地产行业来说是利空消息。他分析认为，近期热钱大量涌入，通胀预期加大，为了防止通胀出现，所以央行在这个时间节点选择加息。他说：“加息可达到控制投资的目的，因此对楼市将会产生不小的影响。”他说。

　　专家分析认为，加息除了影响投资之外，对购房者来说，也会因为购房成本的增加而变得更为谨慎。加息后，五年期以上贷款利率由5.94%调高到6.14%，如贷款100万元（等额本息还款法），贷款年限为20年，按照目前首次购房可享受8折优惠计算，加息之后利息支出将多出2.1万元。

　　其关键问题还不在于此次加息。银河证券首席经济学家左小蕾指出，提高0.25个百分点不足以降低价格水平，她预测未来还将连续加息。如果真是如此，楼市将遭受更大的压力，在这种情况下，房价下跌的概率会成倍增加。

　　各方开始调整

　　除了购房者之外，包括开发商、投资者等，都在开始寻找对策。对于普通老百姓来说，何时见过买房还有“买一送一”这档子好事？别着急，过不了多长时间，估计就会出现了。上海一家房产策划营销公司的负责人蔡先生向记者透露，位于市中心区域售价超过10万元/平方米的某楼盘，为了加大销售进度，近日正在策划“买一送一”促销方案。具体做法是在上海购置一套住宅，赠送一套海南度假型公寓。

　　全程参与整个营销策划方案的蔡先生坦陈，为了避免直接降价带来麻烦，比如前期业主的反对等，开发商只能如此曲线降价。他表示，与之前的“蜻蜓点水”式的促销力度来看，该开发商在“玩真的”。

　　其实，不仅仅只是该开发商在“玩真的”。记者跟沪上部分房产开发商交流过程中发现，几乎所有人士都对后市持悲观态度，甚至有人表示，为了应对市场的极度低迷态势，加快资金回笼速度，不排除采取大幅让利的激进方式来进行促销。

　　此外，部分对市场变化比较敏感的投资者，已开始行动了起来。就在国家出台第二轮调控政策之后不久，记者接到上海某中介公司的一条短信：某公司紧急处理不良资产，位于古北板块，总价120万～150元，投资回报率高达6.5%云云。记者电话咨询中介业务员得知，这些房产原为一家投资公司所拥有，眼看调控力度趋严，遂产生落袋为安的想法，于是委托该公司挂牌出售。

　　记者还了解到，目前有部分个人投资者开始降价出售手中所持有的物业。莘庄一家房产中介门店经理万先生告诉记者，这几天又业主主动调低售价，在此前报价的基础上降价5%左右，以求尽快找到买家成交。

　　降价为未来主题

　　“我认为这轮调控会让房价降下来。”尹伯成教授如是说。他指出，“新国五条”的出台在很大程度上抑制了包括投资性需求、改善型需求和刚性需求在内的购房需求。而从目前的情况来看，未来很长一段时间内中央政府不会放松调控，由此看来，房价上涨的压力巨大。

　　尹伯成教授认为，此次调控与以往历次调控不太一样的地方在于，是考虑到了民生这个主题。他说：“房价涨得太高了，老百姓不能承受，中央政府已经注意到了这个问题，因此下定决心要把房价降下来。”而从另外一个角度来看，过高的房价也不利于拉动消费，反而对消费造成破坏，从这个角度来看，政府也希望把房价降下来。

　　上海知名房产专家蔡为民也认为，中央政府决心已定，不降房价决不罢休。在他看来，之前政府出手调控，是希望房价“慢些走”，不要涨得太快。但开发商在与政策的博弈中往往是胜利的一方，于是屡屡出现越调越涨的尴尬情形。但此次已不同于以往，通过“限购”、“限贷”等多种措施一起用力，已“过滤掉”了大部分需求，尤其是投机性需求，房价的上涨动力锐降。

　　尹伯成教授认为，投机性需求的确已开始离开楼市重新寻找新的出路。最近一段时间，股市出现大涨，资金大量涌入，便可证明楼市投资者因为新一轮调控而信心大受挫折。

　　至于房价下调幅度会达到多少？各个专家给出的判断不太一样。尹伯成教授表示，如果要让房价为老百姓所能接受，必须回到2008年的水平，即在目前的基础上下降30%甚至更多。蔡为民则认为，房价最起码会下跌15%。

　　处于当前市场行情，专家建议购房者暂时按兵不动，等待观望。蔡为民表示，在房价下跌预期较大的前提下，此时购房已不太合乎事宜。他认为，在今年年底，调控政策效果会完全显现出来，部分资金链紧张的开发商只能通过降价的办法来加快销售进度，获取资金以偿还银行利息、支付工程款等。“到那个时候，房价肯定会比现在优惠不少。”他说。

　　尹伯成教授给出的建议也是等待。“我就不相信开发商不降价。”他如是说。