理财一周报记者/曹怡婷
9月30日，财税部门首度公开表态，对于房产税这项制度改革，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验后逐步扩大到全国。
10月7日，沪版房地产调控细则出台。尽管坊间传闻许久的房产税并未在细则出台的同时推出，但不少线索表明房产税开征只是时间早晚问题。
如，市房管局在“沪十二条”中提到，将做好房产税改革试点各项准备工作，这是房产税改革首次出现在了官方正式文件中。
那么，房产税政策将于何时出台？征收的标准、范围如何？房价会不会大跌？记者采访了知名房地产专家蔡为民以及财经评论员吴其伦。
房产税征收大势不可逆
理财一周报：房产税开征是否已经是不可逆转的趋势？征收税率会在多少？
蔡为民：上海将征收房产税是毫无疑问的，此前我收到的消息是税率会在0.3%~0.4%。开征房产税一方面与楼市调控的目标吻合，另外一方面又达到收税目的，增加了政府收入，从政府角度是一石两鸟。
吴其伦：没错，而且我预计不止上海一处，全国范围内70个大中城市将同时开征的可能较大。我估计最低税率是0.3%，最高税率在1%。
理财一周报：那么房产税开征会在什么时候？目前尚未出台，是否在等待立法等程序的完成？
吴其伦：预计征收的时间将从明年开始，也就是2011年1月1日，这有利于各地进行财政预算。
蔡为民： 可能最快今年年底，最晚明年上半年房产税会出台。毕竟有了立法征税更“师出有名”，但我认为现在暂时没有出台与立法无关，而是因为政府在观望市场的变化。房产税开征并不需要多长的流程，上海政府只是在等待一个比较好的时间点。
理财一周报：征收办法和开征条件您预计会是怎样的？
吴其伦：此番楼市调控以遏制投资投机需求为主，因此对拥有多套房、大户型以及豪宅等房产的业主将加大征税力度。鉴于此，上海房产税征收时将根据各类房产的不同情况，采取差别税率。
我估计标准设定不会太复杂，具体而言会分三到五个档次。比如，对于家庭第一套90平方米的自住房屋实行免征，而90平方米以上的第一套住房就以0.3%的税率开征；第二套房不管多大面积均征收房产税，且税率高于0.3%，假设是0.4%， 第二套至第五套持有房为第三档，假设税率为0.5%，那么以此类推第五至第十套可能到0.7%左右，持有十套以上的为第五档，将按照1%的最高比例来收税。
蔡为民：上海房地产征税肯定需要一个征收标准，实际上房产税这种税收属于投资惩罚税。我所掌握到的消息是，政府将对持有三套房及以上住房面积达200平方米的业主进行征税。
理财一周报：届时收税将以房产市价为参照标准还是以评估价计算，住宅的评估会如何操作？
吴其伦：如果没有统一标准会把房产税的征收变得更复杂，我认为未来更可能按照市价征收。
我猜测可以这么操作：调出某区域内在这段时间内的成交价格，并算出均价，以此均价作为参照开征。所谓的区域不是以小区为单位，而是更大的“区域”概念。
当然，区域内的中低价住房的业主会感到不平衡，但绝对公平很难做到。房产税未来的操作性质类似于个人所得税。
蔡为民：未来房产税征收将以评估价代替成交价。按照评估价征收并非更合理，只是能让纳税人的感觉不至于太糟糕罢了。假设一套市价为100万元的住房符合征收条件，那么先给你打个折，70万元就是该套住宅的评估价，也就是说你所需要支付的房产税在2100-2800元。
还有一种操作方式是在某一区域内符合征收标准的住房将按统一的评估价征收。比如静安寺街道里所有要缴税的住户按照同一个评估价征收。
其实我认为即使按照市场价征税，操作起来也并不算困难。所有的成交价格房屋交易中心绝对都能掌握，执行并没有许多人想象中的那么复杂。尽管按照市价也未尝不可操作，但征税毕竟是件不适合弄得太复杂的事情，一房一价不太可能。
因此，上海征收房产税的执行单位还是房地产交易中心，如果委托其他评估单位，只能增加成本，况且评估单位还需经政府认可，没有意义。
房价可能会跌两三成
理财一周报：房产税开征之后，投资投机需求能否被有效遏制？
蔡为民：财政部等部门已释放明显信号，房产税会征收是铁板钉钉的事实，不用存在侥幸心理。房产税一旦开征，持有多套房的业主考虑到已经增加的持有成本，势必将抛售手中囤房，届时市场内供给将迅速放大，而且原先想要购房或者炒房的民众也会选择观望。
吴其伦：过去税收仅针对房产交易环节，没有涉及投资、投机需求下的持有成本。原先囤房客们总是以为房产税出台遥遥无期，因此当前形势下对多套持有者的心理打击很大。预计将有50%~60%的投资、投机客会选择退出市场，而且对他们而言，为了快速出手进行降价抛售的可能性很大。其实很容易理解，原先买入是8000元一平方米，现在涨到了1.5万元一平方米，已经赚了不少。在此格局之下，市场将扭转为严重的供过于求。
理财一周报：届时房价相比会有一定下跌，您预计跌幅多少？
蔡为民：房产税对市场预期以及房价的影响相当之大，预计房价降幅可能在15%~20%。所以说想要买房的人现在可以对目标地段、楼盘、价位关注起来，预计明年二三月间是入市的好时机，需要好好把握了。
吴其伦：在政府延续性的严厉调控政策下，中央高层已经明确发出大降房价的信号下，市场成交大幅降低的态势下，民众对于房地产市场必将持续观望，房价下跌甚至大幅下跌是一种必然。我预计房价将有两至三成的下跌。
理财一周报：房产税对房价的作用将持续多久？未来房价将再度反弹吗？
蔡为民：房产税会达到一定遏制泡沫、下调房价的作用，但这个效果将在6至8个月的时间内渐渐消失。毕竟，炒房客最多只占上海人口中两成左右，打击范围不够大。市场在遇冷之后再度反弹，房价再度上扬的局面是一定的。
其实房产税、物业税等税种很多国家都在征收，而且这些国家和地区的楼市均存在一定泡沫。政府掌握土地和政策，想要让房价持续渐进上涨这一初衷不会改变。土地越卖越少，房屋越盖越多，地方政府势必将从土地财政转向房屋税收财政。
省级政府稳定房价不力将被问责
10月11日，国土资源部官方网站发布消息称：为进一步巩固房地产调控成果，促进房地产市场健康发展，国土资源部、住房和城乡建设部、监察部决定，对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责：对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
三部门要求，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
同时， 三部门还要求房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。进一步加强市场监管，严肃查处违法违规行为。加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。
对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。
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