京沪深楼市“限购风暴”：约7成受访者推迟购房

　　南京与深圳的限购令如出一辙，那么已经实施15天的深圳楼市究竟受到了怎样的影响？《扬子楼市》连线《深圳特区报》、《南方都市报》的地产部主编进行了深入采访——

　　深圳一位开发商无奈对下属说，“从现在起到年底，你们可以休息了。”

　　不愧为“深圳速度”，不到2 4个小时，深圳即创下了地方政府响应中央政府楼市调控的最快速度。

　　从9月29日关于楼市调控的“国五条”出台并要求地方立即制定实施细则，到9月30日晚上深圳紧急出台“限购令”，再到10月1日起立即开始执行，其行动之迅速，措施之严厉，让业内人士、购房者甚至很多政府官员都颇感意外，有些人甚至十分吃惊。在被打蒙的开发商，高呼支持的购房者以及倍感压力的地方政府背后，一场全新的博弈已经拉开大幕。

　　他山之石，可以攻玉。为了能给当下刚刚出台“限购令”的南京楼市一些启示，本期《扬子楼市》特别连线早于南京实施“限购令”的深圳、上海和北京的多家主流媒体，以他们的视角来观察一线市场的变化，看看限购令对于房地产市场的影响究竟如何。而限购版本与南京类似的深圳则是《扬子楼市》考察的重中之重。

　　“此令一出，市场瞬间冰冻。新房、二手房交易量一周内下挫高达6成，市场再现4月份"国十条"出台后的低迷状态。”《深圳特区报》地产部主编傅卫鸿，以近期举办的房交会为例，说明了市场的低迷。“我们国庆节举办的秋季房交会刚刚结束，结果不容乐观。据统计，整个深圳楼市在秋交会上成交的房源，甚至低于周边广州等城市来参展的楼盘成交量。很多深圳楼盘都是零成交。”

　　国庆之后，万科董秘谭华杰也向媒体表示，政策变化将对市场产生显著影响，预计四季度市场整体销售速度可能明显放缓。从深圳万科主要在售项目“十一”期间的来访量看，比去年同期下降了4成左右，政策变动的影响已经十分明显。而深圳另一位业内人士透露，龙岗区一国庆期间开盘的楼盘，节前做了多项促销活动，结果受新政打击，“新推出的1000多套房，没有一套成交。”

　　作为被打击的对象，面对成交量的节节下滑，开发商的心理状况怎样呢？对此，《南方都市报》地产部首席记者朱文策表示，在政策刚刚出台之时，开发商心态猛然被改变，不少项目的操盘手表示：自己完全“被打蒙了”。“由于深圳的细则出台速度非常的快，9月29日国家刚要求出细则，隔天9月30日深圳"限购令"就出来了。因此，开发商往往会有"没有任何缓冲期"的感觉，感觉措手不及。”

　　短暂发蒙之后，则是陷入焦虑。在上周《深圳特区报》举行的一场品牌开发商参与的座谈会上，包括万科在内的几乎所有与会开发商都表示，自己感到焦虑，觉得这个政策的“打击非常大”。“我们初步统计了一下，在深圳同样感觉的开发商，占到了总数的90%以上。”傅卫鸿表示。

　　如何应对“限购令”，据傅卫鸿透露，目前市场上较为普遍的就是将推房计划延期。“一家开发公司的老板就对下属说，你们可以休息了，一直到年前，我们公司主要的任务是员工培训。”

　　不过，市场也不是一片悲观，华海澜湾相关负责人就表态，：“我们资金链是比较宽裕的，眼下成交不好，但我们看好长线。限购令应该是短期的，不可能长期执行，而市场上需求还是很旺盛的。一旦限制解禁，成交还是会回暖。”

　　约7成受访者推迟购房

　　投资客转战香港、惠州等地

　　至于购房者一方的变化情况，一个有代表性的例子就是《南方都市报》对“限购令”的调查。在约1000深圳市民参与的这项调查中，约有7成市民表示，会因“限购令”而推迟买房，超过7成市民表态支持“限购令”，有超过4成市民认为，“限购令”会令深圳房价下跌三成以上。另外，据该报秋交会采访发现，大部分市民都表示会推迟买房时间，但刚需和一些投资商铺的客户，仍然相对比较积极。

　　对于“限购令”给购房者的影响，朱文策特别提到了投资客的“被挤出”。“"限购令"带来的另一个影响是挤出效应。主要表现是不少深圳投资客转战香港和惠州等地，出手当地楼市。”堪为佐证的是，深圳两大中介中原和美联透露，国庆期间由深赴港的购房者明显增多。“一豪宅楼盘一周售出200多套，约40%买家来自以深圳为主体的内地投资客。”一位国庆期间几乎每天都在深港两边跑，带客去香港买楼的地产人士透露，由其带客赴港成交的就有10套，而且基本上都是大户型豪宅。

　　与此同时，“限购令”出台后的国庆期间，惠州新房遭“疯抢”。当地开发商表示，深圳投资客是这里异常活跃的一个群体，资源型楼盘和市中心公寓是他们出手比较集中的地方。据该市雅居乐白鹭湖的销售人员介绍，7-9月份，深圳投资客在该楼盘占到了总体成交客户的40%左右；而国庆黄金周深圳投资客的比例出现明显上升，已经超过50%。有媒体记者在现场采访发现，随机问的5个人中竟然有3个是深圳来的。

　　政府在调研“假离婚”

　　限购令或将持续半年

　　楼市调控的过程，从来就是与政策漏洞进行博弈的过程。在规避政策方面，傅卫鸿表示，听说政府已在密集调研市场中的规避措施，特别是假离婚。“现在对假离婚破解"限购令"，还没有切实可行的制止办法。但政府正从银行角度进行监管，银行一旦同意这样的以假离婚破解"限购令"的行为出现，其风险就会转嫁到自己身上。另外，对于一些资金实力较为雄厚的家庭来说，假离婚对他们也有着一定的风险。”

　　“限购令”的政策能持续多久，多位深圳的业内表示，目前还不好预测。但万科总裁郁亮已经公开表态，这个调控不是短期的。“现在业内普遍认为，半年到一年是比较合适的，既能够不过度影响经济发展，又能抑制房地产市场的过热。我个人估计半年的可能性更大一些。”傅卫鸿从业内人士的角度进行了预测。

　　而《南方都市报》的朱文策透露，目前，他们从官方人士那里得到的消息称，至少今年年底前是肯定不会结束的。“我个人的判断是，至少到明年一季度结束，这个政策都不会取消。”朱文策结合政策出台背景表示，这是由于深圳所受的压力决定的。8-9月深圳市场出现的明显反弹，包括后来的玉湖湾万人抢房砸售楼处事件，都造成了恶劣影响，导致深圳压力更大。因此说，“限购令”短期内不会轻易取消。

　　国庆长假期间举办的深圳秋交会上“看多买少”，深圳本地楼盘的成交量甚至低于周边广州等城市参展楼盘的成交量。

　　新闻链接

　　上海、北京 限购令效果如何

　　《扬子楼市》连线两地主流媒体

　　中低价位房子销量不错

　　上海“限购令”出台之后，可能是由于时间不是很长，因此从现在的成交看，房地产市场的变化还没有深圳那么明显。

　　值得关注的是，一些原本准备下手的客户，已经开始纷纷转为观望。这部分人在我们了解的一些楼盘中，最多可以占到2-4成左右。

　　在开发商方面，市场出现了分化的局面。一些原计划10月推房的项目，特别是品牌较好且前期蓄水不错的楼盘，仍旧按照计划推盘，并取得了不错的成绩。如万科、仁恒的项目，还有星河湾等。而另一些原本准备11月、12月推房的项目，则准备推迟开盘时间，静观政策与市场的变化。开发商的心态也多从以前所提的“谨慎乐观”变为了现在的“更加谨慎”，而这特别体现在定价方面。

　　近期上海楼市中低价位的房子销量不错，这应该说明刚需客户的市场还是蛮大的，没有被“限购令”捆住手脚。对于限购持续时间的猜想，现在很难预测。但我个人认为，肯定是不会短于半年时间的，只有等市场逐渐稳定了，政府才会松绑吧。

　　有楼盘单价降1万

　　北京“限购令”刚出来的五六月月份，市场迅速转冷，成交量出现大跌。特别是5月份，住宅成交环比下降48.56%；成交均价环比下降20.68%，接近2月淡季时的成交价格。而后7月开始回升，8-10月份成交有所恢复。

　　开发商主动降价，大幅降价，应该是目前应对“限购令”的最有效办法。在北京，每平方米降价从5000元、6000元甚至到10000元以上的楼盘都有。降价楼盘如果户型较小、适合刚需的，那么成交回暖往往非常迅速。而一些豪宅项目，特别是老盘新开的，处境就比较艰难了，有的只能偷偷降。

　　假离婚等钻空子行为也是有的，但这种情况不是非常普遍。至于“限购令”持续多长时间，还是要视效果而定，目前不好预测。近期“国五条”出台后，北京销量又再次受到打击，10月上旬成交环比下降49%，回暖势头戛然而止。下一步价格是否还会跌，目前还不得而知。 (来源：扬子晚报)