　　然而，在市场成交量没有达到新政前2/3时，楼市并不能升之为明显回暖。所以在政策没有放松甚至可能收紧存根的情况下，未来市场价格很难上涨。虽然二手房价格在8月出现了上涨，但是因为成交房源主要集中在中低价，这使得均价依然平稳。不论是商品房还是二手房，价格目前处于高位，特别是商品房部分项目的低价热销，在金九银十可能成为一种趋势。

　　二次调控或出

　　据北京中原统计显示，预计9月份开盘项目达到46个，相比新政之后的四个月预售入市项目，均有非常明显的上涨。其中的纯新盘达到了18个，可能创造2009年来的新高，占比大幅提高，特别是大兴等区域的纯新盘占比明显上涨，有可能导致区域价格战。如果部分市场因为人为因素形成反弹，很可能招致打压的新政。

　　正如3月份两会后的上涨导致了4月份的系列调控，而最近的上涨趋势一旦确立很可能导致力度更严重的第二次调控。和第一轮调控的“重磅炸弹”不同，从某些官员的表态来看，第二轮调控大有“核武器”之势。

　　如果在金九银十出现市场明显的逆潮流反弹，以下政策可能出台：开征房产税。开征房产税，能为地方政府带来持续稳定的税收收入，将一次性的把卖地财政变为税收的细水长流，这也就有利于房价的稳定；监管预售资金。8月17日，有报道称北京拟出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”，这项措施将使政府部门加大对开发商的监管力度；停止大城市二套、全国三套的房贷，停止开发贷。停止开发商的贷款，很可能使得大量的开发商降价求售；实行全面限购。如果实施全国性的新购一套限制，这种政策将明显改善现在市场。

　　插排：延续8月份的地量状态，商品房及二手房的成交量依然可能在金九银十有上涨，这主要是因为供应量上涨，但是上涨的幅度不会过大。

　　TIPS:

　　近期购房的策略

　　对于必须要在最近置业的刚性需求来说，张大伟建议购房者坚持如下原则：

　　原则一：买小不买大

　　4月来的系列新政中最有力的莫过于金融政策，对二套房及以上的贷款收紧使得很多投资性及改善性需求都放缓了购房，这也导致了楼市向理性置业发展，北京中原根据房地产交易管理网数据统计显示，从5月开始，60平米以下小户型占比明显呈现上涨的趋势，从5月的21.2%，上涨到6月的24.9%，到8月20日的31.3%，占比上涨超过了10%。

　　小户型在虽然单价相对来说比较高，但是因为总价优势，使得购房者承受的压力不大，在最近这个价格下调趋势依然明确的情况下，低总价的小户型更容易保值。

　　原则二：买近不买远

　　很多人认为，现在因为交通的便利及一些规划的改善，在通州、房山、大兴等地都有地铁开通，而且在新政后这些区域的价格都已经分别有了部分的下调，期望抄底的人就越来越多，其实这是一个误区。首先：郊区价格相比城区泡沫更多，以通州最近个别项目直降万元为例，可见之前的价格上涨过快导致最近下调的空间也会更大。其次：郊区存量更多，商品房的定价中受到区位的影响很大，郊区现在的房源数量不论是商品房还是二手房都比城区要多非常多，这就使得市场调整期更容易受供需比的影响。第三：郊区土地市场供应增加，新政后的土地供应集中在郊区，低价地明显的拉低了商品房价格。

　　原则三：买跌不买涨

　　普通消费者的一般购物习惯都是买涨不买跌，而最近因为部分区域市场出现的反弹，价格开始出现了上涨的现象，其实这一现象有一部分是受到人为因素的影响。所以购房者特别是刚性需求者不应该追涨。

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(责任编辑：廖翊珺)