异地投资“起蓬头” “望闻问切”精选异地商铺

　　提要：异地商铺因其低廉的价格，以及不错的租金收益水平，获得不少投资者的青睐。但专家表示，异地投资商铺不能套用本地的投资经验，否则会遭遇失败。而要做到安全投资，则必须讲究策略。

　　越来越多的异地商铺进入上海投资者的视野，这给他们提出了一个新的课题，如何才能做到安全投资？凡是投资，肯定会伴随着风险。由于地区差异的存在，如果简单照搬上海的投资经验，在外地根本行不通，甚至会栽跟头。由此可见，去外地投资商铺，在诸多环节需要小心应对，这样方能做到安全投资。

　　异地投资“起蓬头”

　　近日，沈先生接到不少电话，主题只有一个，即邀请他去外地考察商铺项目。

　　沈先生在商铺投资方面颇有心得。除了上海外，在苏州、无锡等地也投资了商铺，在朋友圈子里小有名气，因此被外地商业项目售楼人员“盯上”一点也不让人感到意外。此前，一直有外地的商铺来上海销售，但让沈先生感到有些奇怪的是，最近外地项目数量较之以前多了不少。

　　汉宇地产（上海）研究部副经理付伟表示，近期外地商铺，尤其是来自上海周边二三线城市的商业项目，纷纷来上海寻找买家。付伟介绍说，常见的有无锡、昆山、嘉兴、桐乡等周边城市。

　　异地商铺之所以热衷来上海进行销售，其主要原因在于将上海当成了一个巨大的潜在市场。付伟分析认为，由于国家对楼市进行宏观调控，首当其冲的是住宅投资受到极大限制，这让外地开发商看到了商机。

　　其实现实情况也确实如此。异地商铺投资凭借其高收益、低门槛的特点越来越受到投资者的广泛重视。随着信息、交通的发展，异地投资也变得更为可行。如沪宁高铁的开通，使得上海到无锡的交通可控制在50分钟以内，在缩短通勤时间的同时，也使得投资者更加便于管理商铺，从而减少管理成本。

　　众所周知，上海是全国房价的“制高点”，商业项目价格自然也不低，动辄几百万元的成本，让普通投资者望而却步。但相对来说，异地商铺价格比上海要低得多。吴女士就是其中一位“走出去”的投资者，今年5月份，她在嘉兴投资了一套商铺，该项目为南湖新区大型商业项目，是区域内未来重要的商业设施。每套商铺总价不超过50万元，是促使她最终下定的主要原因。

　　据了解，异地商铺的品种主要有销品茂、专业市场产权商铺、购物街铺以及社区商铺，尤其是前三种最为常见。

　　异地投资做到“望闻问切”

　　专家表示，如果照搬本地经营投资异地商铺，很有可能会遭遇“滑铁卢”，轻者投资收益微薄，重者血本无归。

　　付伟表示，上海的投资环境与任何一个二三线城市都不一样，如以商圈的辐射力而言，上海的辐射范围可达30分钟的车程，而在二三线城市，这样的距离却已经远远超过了当地人所能承受的极限。

　　对此，专家表示，去异地投资不能套用上海的投资经验。上海知名商铺专家姜新国建议，去异地投资商铺，要做到“八个知道”，如了解当地的经济情况、了解商圈、了解租金回报情况等等。

　　而要做到安全投资，则不妨借鉴中医诊断疾病的方法，即望闻问切。

　　望诊：要了解整体经济水平

　　中医望诊指观气色，是对病人的神、色、形、态、舌象等进行有目的的观察，以测知内脏病变。而在异地投资过程中，望诊则体现在两个方面，即从宏观层面来说，必须了解城市的经济水平；而从微观层面来看，则必须了解商圈辐射力的大小。

　　所在城市的经济发展水平，这在很大程度上决定了商铺未来的升值潜力。如果经济发展水平维持较高水平，说明当地的消费能力较强，因而商铺的经营前景值得期待，可保证有稳定的租金收益。而另一方面，随着房价水平的整体上涨，物业本身也会随之升值，因而其保值增值功能也要大一些。

　　此外，商圈辐射力的大小，也在一定程度上决定了商铺的升值潜力。一般情况下，二三线城市规模不大，商圈数量并不多，因此市中心区域成熟商圈是最好的地段，所以建议尽量考虑市中心区域商铺。当然，凡事无绝对，如果商圈所在区域规划前景可期，也值得投资。因为此类区域随着规划的逐步实施，地段价值必将得到提升，从而产生质变，而商铺的价值也会在变化中飙升。

　　闻诊：基础设施不能忽视

　　中医闻诊包括听声音和嗅气味两个方面，主要是听患者语言气息的高低、强弱、清浊、缓急……等变化，以分辨病情的虚实寒热。而在异地投资中，则主要通过考察所在城市的消费水平、基础设施建设情况，甚至包括当地的消费习惯、风土人情等，来判断投资潜力的大小。

　　当地的消费水平有多高？每年人均消费增速如何？……这些都会关系到经营的业态。当然，业态对商铺价值的影响巨大，比如同样用来经营服装，品牌服饰店与普通服饰店的租金水平差别很大。对于当地消费水平的调查，可以通过当地的政府网站，查阅每年的统计年鉴，可以找到相关数据。

　　姜新国表示，什么样的交通决定什么样的商业，如果是快速路旁，很有可能会发展仓储式商场，或者批发、专业类市场；而市中心较为拥堵的地方，则有可能发展成为品牌商店。每种商业模式所能获得的租金收益各不相同，当然经营精品的商铺租金水平较高。

　　对于所在城市的消费习惯、风土人情也要有所了解，这关系到日后的管理。如在比较保守的城市投资休闲娱乐类商铺，养铺的时间可能会异常漫长，甚至有可能无法成功。

　　问诊：收益水平要“问”周边店主

　　问诊，是通过询问患者或其陪诊者，以了解病情，有关疾病发生的时间、原因、经过、既往病史、患者的病痛所在，以及生活习惯、饮食爱好等与疾病有关的情况。在异地投资中，问诊则主要了解商铺物业产权状况、租金收益水平等。

　　记者在海南采访时曾了解到，有些商铺只有大产权，而无法为单个业主办理小产证。其实，这种现象并非海南独有。对此专家解释说，外地集资建铺现象较多，有的可能只有大产证，这样的商铺不受法律保护。所以投资者在考察过程中必须了解清楚，商铺能否办理单独产权。

　　另外，对于商铺的租金收益水平，要通过自己的实地调查得到真实的数据。一般情况下，开发商会承诺一个收益水平，高达8%～10%。但实际收益水平能否达到，只有在商铺真正经营之后方能找到答案。投资者可以先了解周边商铺的租金水平，然后根据其售价估算租金收益，这要比开发商给出的数据更加接近真实水平。

　　切诊：管理风险不可小觑

　　切诊，包括脉诊和按诊两部分，是医者运用指端之触觉，在病者的一定部位进行触、摸、按、压，以了解病情的方法。而在异地投资过程中，要通过与开发商的接触，排除管理风险，同时还要学会把控自身财务安全问题。

　　在异地投资中，管理风险和收益风险是投资者必须要注意的关键问题。一些外地商铺由于业态选择的不当，最终只能唱“空城计”；或者有的开发商因欠债较多，截留挪用投资者的投资回报，致使投资收益不能及时兑现。因此投资者在与开发商接触过程，一定要了解清楚是否有专业团队对商铺进行统一经营管理，以及从侧面打听开发商的诚信度。

　　还有需要注意的就是自身财务风险也要控制。如有些地方投资商铺无法获得银行贷款，或者贷款成本很高，这些都需要投资者提前了解。如需全额付款，则需要考虑自身的承受能力。另外需要注意的是，投资异地商铺，因为商铺价格不会出现暴涨情形，所以不适宜“短炒”，而要做好长期坚持的思想准备。