来源：华夏时报
金九月促销花样多 京城楼盘惊现7.2折
本报记者 路晓丹 北京报道
上周末，开发商一改8月前期的过分谨慎态度，北京市场共有7个项目同天开盘，率先抢滩“金九银十”，其中受关注度最高的万科长阳半岛（2期）、领袖慧谷、金地仰山等三个项目，不约而同采取了低
据搜房网统计，截至9月1日，北京地区计划9月开盘的项目共有50个，其中纯新盘23个，老项目后期27个。纵观各大主流房产网站，“低价”、“优惠”、“折扣”、“保卫钱包”等字眼，成了绝大多数郊区项目主打的宣传亮点，以期用价格优势占领市场的“主动权”，而打折方式也是五花八门——办理“白金卡”、“团购”、“买房送家电”、“老客户带新客户打折”、“签约抽奖”等方式不一而足。
如东亚马赛公馆等项目，采用办理“白金卡”的方式进行优惠，开盘当天享受1万抵3万优惠，且从7月18日到开盘日，每天减300元，累计可减约18000元。而恒盛波尔多小镇等项目，则采取和主流网站合作“团购”的方式，给予3万抵10万的优惠。中粮万科长阳半岛，在以15000元/平米低开的基础上，全款依旧给予9.5折的优惠，据说直接吸引了近半数购房者全款支付。而在轰轰烈烈的“价格战”中，打折幅度最猛烈的项目当属通州地区的京洲世家，新浪和搜房的客户享受“3万抵50万”的优惠，接近7.2折，堪称惊人。
业内人士普遍认为，政策面持续趋紧，开发商资金压力加剧，打折降价促销是必然选择，而市场整体价格将在波动中下降。
截至9月1日，北京可售期房、现房总量已突破10万套大关，达到100001套，创年内最高值，存货压力持续上升。中原地产报告也指出，新政以来，北京82个取得期房预售资格的项目，合计库存价值高达486.2亿，相当于平均每个项目积压价值高达5.93亿。
而据中国指数研究院数据，8月，北京房价环比下跌0.61%，同比涨幅却高达71.84%，价格下降空间充足。
中原地产三级市场研究部研究总监张大伟告诉记者：“房价继续下降是一个必然的趋势。9月纯新盘大量入市，特别是在大兴、通州等区域的供应增加，很有可能导致区域价格战。统计局数据显示，目前开发商资金中，金融贷款的占比明显下调，一旦预售资金收紧，价格战可以预期。”
亚豪机构副总经理高姗也坦言，在“金九银十”到来之际，新盘供给增加，价格波动加剧，新一轮政策调控如箭在弦上，楼市将面临更大的不确定因素。
探马来报
大兴：低开策略 跌破万元关口
在9月计划开盘的50个项目中，大兴区占了8个，其中既包括曾经创造两次“日光盘”的保利·茉莉公馆这样的次新盘，也包括旭辉·紫郡、东亚马赛公馆、首邑溪谷、金色漫香郡等纯新盘。
大兴区域新盘价格的特点集中表现为“低开”，金色漫香郡计划开盘均价仅为10500元/平米，而预计开盘价最高的鸿坤理想城约为20000元/平米；保利·茉莉公馆、绿地·新里西斯莱、东亚马赛公馆等项目，开盘价集中在15000-18000元/平米之间。
亚豪机构副总经理任启鑫分析，黄村板块因保利·茉莉公馆等项目的热销而备受瞩目，区域价格已被稳稳地锁定。因此，9月入市的这些项目，无论新盘，还是老盘，普遍都有了明确的价格预期，且报价区间十分集中，更多的是在产品差异化上做调整。
但是由于普遍采取“低开”策略，部分新盘甚至价格低于区域二手房，大兴地区楼盘打折幅度有限，普遍优惠3万-5万之间。
保利·茉莉公馆、东亚马赛公馆采取的优惠手段均采取办理“排号卡”累积折扣和开盘当天超值抵扣房款的形式。以保利·茉莉公馆为例，办理“保利·茉莉基金卡”即可每天累积300元优惠，在购房时进行抵扣。不过，记者从保利方面了解到，基金卡在即将开盘的3期时，统一按照1.5万元的优惠执行。除此以外，开盘当天，排号客户还可享受10万抵12万的优惠，即累积优惠为3.5万。
而东亚马赛公馆则需预存1万元办理“白金卡”，开盘当天1万抵3万，而白金卡同样具有每日房款减300元的优惠功能。
有业内人士告诉记者：“享受开盘抵扣，在开盘前通常都要求客户预存现金，主要是为了对客户进行细分，从而确定哪些客户是真正想买房，从而加快推盘。”
主打大户型的旭阳·紫郡，现在执行的优惠政策是免费办理“白金卡”，开盘直减3万，首层送地下室，顶层送露台。
不过记者了解到，虽然首层和顶层均有面积赠送，但是价格在18000-19000元/平米，中间楼层无面积赠送，价格在17000元左右。不难看出，优惠还是有代价的。
绿地·西斯莱公馆的优惠方式比较特殊，主打入住便捷的概念。据了解，该项目价格定位在18500元/平米，相对同区域的保利·茉莉公馆、顺驰领海的17000元左右均价，价格偏高。该项目销售人员告诉记者：“我们购房即享9.8折，精装修外赠送空调、冰箱、苏宁购物卡。”
此外，团购也成了优惠方式中的新产品。据恒盛波尔多小镇销售人员介绍，欲享该楼盘优惠，需先参加搜房团购，开盘才能3万抵10万，否则不予折扣。
通州：当前多9折 有望折上折
本报记者 刘 勇 北京报道
9月份，开发商迎来了传统的销售旺季，为了刺激销量，通州不少楼盘纷纷加入打折的大军。记者经过调查发现，通州的楼盘折扣大多数仍维持在9.5折至9.2折，但是折扣的力度比起前几个月已经有所提高。业内人士认为，与其它区域相比，通州楼盘的折扣力度仍然不够大，未来还应该继续加大打折的力度才具有竞争力。
折扣大多不痛不痒
目前，通州楼盘的折扣一般都为全款9.5折至9.2折，9折以下的楼盘基本没有。打折力度最大的就是京洲世家的3万抵50万。京洲世家的售楼处人员告诉记者：“老客户带新客户的优惠是3万抵50万。”这是通州打折力度最大的楼盘。
代理京洲世家销售的北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋向记者表示：“该优惠措施是针对新浪和搜房的客户。”计算一下，以京洲世家价格22000元/平米，以及其主力户型95平米来计算，总价为209万，3万抵50万，那么总价就减少为150多万，折合单价每平米优惠幅度高达5000元，折扣接近7.2折，相当于16000元/平米。
某销售人员对记者说：“京洲世家之所以有这么大的折扣，是因为22000元/平米的开盘价太高，这样打折下来的房价才算正常。”
远洋嘉业房地产经纪公司市场研究总监孟奇说：“一般认为打折力度在9折以上，才能称为力度较明显的折扣。目前通州楼盘打折基本没有超过9折的，都是采用很平常折扣，并不能说明什么问题。”
而杨少锋则认为，既然房价迟早要降，那就索性早些降、一次性降到底，让楼市调整早点来临，房价的回归理性，换取销量的回暖，眼下的楼市，小打小闹的优惠已经没有任何意义，购房者不会再吃这一套。
孟奇说：“事实上，现在不少开发商反而担心楼市借着金九银十以及某些媒体的炒作再次火爆起来，他们认为这样会促使国家出台更严厉的调控措施，楼市和房地产股都将因此再次遭受重挫。但是如果没有回暖，开发商的销售也会出现问题。因此大家都希望楼市成交量平稳回升，房地产市场长期平稳的发展下去。”
有业内人士对记者说：“楼盘打折促销事实上是很矛盾的事情。因为开发商担心打折被炒作后，让楼市出现重新火爆的状态，这样会带来政策的不确定性，担心楼市因此陷入更冷清的状态。”
通州存量房仅次于朝阳
事实上，在新政实行后的几个月中，通州区域楼盘的折扣力度在慢慢加大。
以通州月亮河公园为例，6月份，楼盘均价35000元/平方米，折扣为一次性付款9.5折，按揭9.8折。现在，该楼盘均价略降为31000-32000元/平方米，折扣则提高到全款9.3折，贷款9.5折。
安邦集团房地产分析师苏晶表示：“通州新政出台前暴涨，现在为了在与各个区域的竞争中占有优势必须打折，目前来看，虽然已经有一定的折扣，但是折扣力度仍然不够大，未来还应该继续加大打折的力度才有竞争力。”
通州目前的成交情况在全市各区域中的表现并不突出。对比包括大兴、房山、昌平在内的几个郊区的成交情况，通州每周的成交套数一直徘徊在60余套左右。第33周大兴区成交套数为180套，占全市成交量的16%；而通州成交仅为58套。这虽然与大兴近期新开楼盘比较多有关，但通州区域内的存量房因为成交的低迷已经有了一定的积累。
某业内人士对记者说：“目前通州区的存量房大概有8700套，仅次于朝阳区。而目前通州每月成交量仅有210套左右，静态房屋销售周期达到40多个月，超越了2008年销售最低谷的时候。因此，目前的市场未必已经探底。”
上述业内人士表示：“鉴于目前宏观调控政策依然没有出清的迹象，短期内因为‘降价促销’仅仅能带来暂时的虚假繁荣，长期市场全面回暖并无支撑，所以，目前低谷徘徊可能还会维持一段时间。因此，目前通州的房价虽然经过了打折，但仍然不具备竞争力，还有降价的空间。”
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通州团购去
记者调查发现，目前通州楼盘紧跟潮流，走起了团购路线。记者走访的多家楼盘都表示，参加新浪、搜房的团购活动就可以参加打折的活动。例如珠江拉维小镇销售人员告诉记者，参加搜房的团购活动，选出好房后，交给搜房1万元，原价22000元/平米的户型价格降为18000元/平米。包括华业东方玫瑰、金隅花石匠、京洲世家都有相应的参加团购即享受折扣的活动。包括京洲世家3万抵50万的折扣也是针对团购客户的优惠。
开发商送房款的折扣方式已经不是什么新鲜手法了。包括京洲世家、金隅花石匠都采用了送房款的方式，这样计算下来的折扣力度实际上远远大于单纯的折扣。但是，采用这种方式的楼盘一般是开盘价高于周边楼盘，打折下来，才与周边楼盘的房价比较一致。
目前，通州不少楼盘都是精装修，精装修已经没有优势。因此有的楼盘开始强调不仅是精装修，而且送家电，可以拎包入住。例如京洲世家便强调大户型送家电的活动，以平衡大户型的总价。
某业内人士对记者说，通州还有某些楼盘虽然没有明确采用打折方式，但是开发商在户型上做文章。开发商将原有的户型改为4-5米的高度，这样客户可以将其改为跃层式的结构，产权面积仅为一层的面积，但实际使用面积则变为两层，如此采用这样一种变相的打折手法吸引客户。（刘勇）
沪开发商急了 将推95个楼盘新房源
本报记者 王海春 上海报道
9月份上海将迎来一个新房供应的高峰。据统计，9月上海预计将有95个楼盘推出新房源，供应面积高达340万平方米。
“我认为价格是一定会降下来的。”近日，SOHO中国董事长潘石屹在接受《华夏时报》记者采访时认为。中原地产研究部经理刘渊表示，由于商品房供应量短期急剧增加，开发商将面临相当激烈的竞争。刘渊预计，今年年底上海房价开始下降。
已经拖了近半年时间没有推盘的楼盘，将在九、十月份集中放量。
为提前预热“金九银十”，8月27日至29日就有18个楼盘赶在9月来临前推出新盘。
据易居中国统计，上海约有95个楼盘推出新房源。其中35个新建楼盘在9月上市，同时45个在售楼盘将在9月推新房源，另外还有15个新盘预期在十月上市。
“虽然开盘量将增加不少，但这些新开楼盘价格下降的却并不多。”世联地产分析师万景涛告诉记者，现在上海的开发商并不愿意降价，在业内还存在一种普遍预期：认为9月份上海房地产市场将迎来成交量和价格的“大反弹”。
自4月中旬以来，上海开发商一直是“拖”字当头来应对房地产调控。5月以来上海每个月新开楼盘的数量都在下降。
广宇集团副总裁邵少敏指出，近期上海楼市成交量和价格的回升，也是开发商不愿降价的重要原因。
“过去5个月的周平均成交量为11.96万平方米，而8月份已经有两周的成交量超过14万平方米了。而上周上海商品房均价上涨了6%，达到2.13万平方米。”易居中国分析师建雄表示，成交量和价格的上升表明近期有新的需求再次进入楼市。
但刘渊指出，巨量的供应压力，将给“金九银十”期间的楼市带来不小的压力。
据了解，按照政府规定每次推盘量最少3万平方米算，而上述95个在“金九银十”之前需要上市的量将达到340万平方米。
而这还不包括上海的存量房。网上房地产数据显示，上海全市目前约有600万平方存量房，其中外环以外远郊的存量房就高达406万平方米，内外环之间的存量房为129.8万平方米。
佑威地产分析师陆麒麟表示，4月以来上海每月平均成交量在30万-40万平方米左右。以这样的消化速度，存量房卖完至少要15个月。而如果考虑到存量房中绝大部分处于远郊地区，如果新房在价格上没有优势，销售的速度将会更慢。
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