坐拥三套房 广州小康之家创业和保障计划该咋做

   提要：家住广州的李先生今年38岁，家庭经济状况小康，手中拥有三套房产。近日，他给本刊来信，想请教理财专家，能否通过盘活手中的房产资源来筹集创业资金，下海后又如何解除诸多后顾之忧。

    家庭经济状况小康

   李先生今年38岁，目前在广州的一家国有机械设备制造企业负责行政工作，每月收入13000元，妻子在广州的一家事业单位担任财务工作，月收入10000元。李先生夫妇的儿子今年5岁，明年将要进入小学学习

    李先生家庭目前收入稳定，家庭经济状况属小康水平。每月各项生活费支出合计约为4000元，另外家中聘有一个钟点工，负责接送孩子、做饭和打扫卫生，每月费用为2000元。

    李先生夫妇每年还能从单位获得10万元左右的年终奖。夫妇两人每年过年都要给双方父母2万元的孝亲费。另外，两人每年还要花费2万元左右，带孩子到各个景点旅游，开阔眼界。

    李先生夫妇目前手中有三套房产，其中一套为自住房在广州市区，80平方米，价值200万元，有银行贷款，因为买得较早，购买时房子的总价并不高，所以贷款负担不算很重，每月还款额为4000元。另外两套房产，一套在城郊结合部，115平方米，价值130万元，有银行贷款，每月还款额为3000元；另外一套在郊区，面积90平方米，价值80万元左右，无贷款。后面两套房产目前用于出租，租金合计为3500元。

     除了不动产之外，李先生夫妇拥有市值30万左右的股票和10万元左右的银行存款。夫妻两人除了社保之外，没有购买其他的保险。

    先生想下海创业

    应该说李先生的家庭经济状况还不错，按目前的收支情况，维持小康生活应该没有大的问题。可是，由于长期在企业中从事行政工作，主要是提供一些后勤服务，李先生已经有些心生倦怠，他觉得自己在经商方面的好多想法都无法实现，所以，想趁着现在还年轻，下海经商，自己创出一番事业。

    不过，下海经商虽然从事的是自己所熟悉的机械设备销售工作，但还是需要一定的资本，家中虽有少量的资金积累，但这些若拿来作为经商的启动资金，还略显不足。因此，李先生想卖掉其中的一套房子，来筹措创业资金。

    三大理财问题

    经过李先生反复地做妻子的思想工作，妻子已经基本同意了李先生的想法，但碰到的具体问题是，卖掉其中的哪一套房比较好。李先生夫妇目前自住的房产在市区，优点是交通比较便利，上下班靠公共交通即可；缺点是面积偏小，随着孩子逐渐长大，80平方米显得有点拥挤了。而另外两套房产，虽然面积大些，但交通不够便利，要转两三辆车才行。另外，两套非自住房目前用于出租，如果将来转为自住的话，可能还要重新装修一下。这让李先生有点左右为难。他想请教一下理财专家，究竟卖掉哪套房产来筹措创业资金比较好。

    其次，随着孩子的长大，教育金的筹措问题已经迫在眉睫。下海之后，李先生能否还像以前那样获得稳定的收益，这是个未知数，因此，他希望能把孩子的教育金先筹措好，确保孩子的教育不受影响。

    此外，下海创业毕竟风险加大，他希望能够适当地加强自己和妻子的保险，并对夫妇两人未来养老金的筹集做好长期规划，以免除后顾之忧。

    每月收支情况（单位：元）

    年度收支情况（单位：万元）

    家庭资产负债情况（单位：万元）

    家庭资产配置及具体投资建议

    浦发银行理财经理 AFP    姜奇甲

    家庭财务诊断与分析

    通过对李先生一家的财务状况的分析，我们可以看到，虽然这户三口之家目前的资产实力较强，偿债能力较好，但具体分析其各项资产和负债的构成，就不难发现存在着以下几点问题：

    固定净资产的比例过大   从表面上看，李先生家庭的净资产比例达到85%以上，远高于50%的下限，但其中固定净资产占净资产的比例高达90%。如果一旦房价下跌或遇到目前偏紧的房市政策，使得房产无法在短时间变现或以合理的价值变现，家庭净资产的效用将会大幅缩水，应急能力会大打折扣，远不如目前数据所表现的如此乐观。

    资产流动性过剩  家庭的存款的保障倍率高达8倍，远高于3倍的合理值，需要对存款这部分资产做适当的调整。

    金融资产的投资比例不足投资金融资产是实现资产保值增值，实现理财目标的重要途径。尽管李先生一家的净资产投资比例符合要求，但其中金融资产投资比率不到10%，亟待改进。

    保障能力不足  除社保之外，这户三口之家没有任何的财产及人身的保险保障。这对于依靠工资为主要收入来源和以固定资产为主要资产形式的李先生一家而言，存在着隐患。

    理财目标规划

    结合以上给出的李先生一家存在的财务问题和理财困惑，现给出以下的分析和解决方案。

    出售市区房产实现百万创业本金之梦  建议李先生在合适的时机出售市区房产。郊区的房产价值目前较低，出售后作为创业本金略显不足。另外，考虑到广州的城市化进程较快，日后郊区房产的升值潜力较大，涨幅很有可能高于市区房产，所以综合创业需求及投资回报，建议出售市区房产。另外，由于城郊的房子的面积对于三口之家来说比较合适，因此建议自住。由于市区的房产价值较高，出售后可先归还该套住房的银行贷款，并从中留一部分作为日后城郊住房的装修款。考虑到城郊目前交通不便以及“下海”后业务的需要，还可留一部分资金作为购车款。按照还贷后可剩余资金160万元计算，扣除装修款和购车款，可支配资金在120万元左右。由于“下海”存在不确定性，建议再留出20万作为养老金和教育金的部分资金。这样，李先生就有100万充裕的资金作为创业本金。在投资时，建议李先生将100万元的资金分批投入，视市场情况和家中金融资产的收益情况，再定后期资金的追加金额，这样就在一定程度上分散了创业的风险。待创业稳定之后，在市场利率较低时，可以主动负债，比如寻求经营性贷款，扩大规模，增加收益。

    基金定投为子女教育保驾护航  郊区房产的租金可以作为子女教育金的储备金，以基金定投的方式加以积累。基金定投的最大作用就是平抑风险，分享资本市场的平均收益。一般而言，坚持定投5年以上亏损的概率就很小了，投资10年以上基本可以确保每年收益8%的收益。由于义务教育阶段学费支出压力相对较小，之后压力陡增，因此可以考虑定投10年，至初中结束。按每月可获租金1500元，年化收益8%计算，在李先生儿子就读高一时，可积累30万元左右的资金。另外，房产出售其中的10万元本金可考虑投资信托产品或购买债券型基金。这样，共可筹集45万元的教育金，基本可以覆盖至完成硕士阶段学业的开支。

    多样保险和定投解决后顾之忧  若决定创业，李先生应注意对社保部分进行自保。作为家庭收入的主要来源，李先生可考虑为自己和太太购买大病险和意外险，解决后顾之忧。考虑到李先生拥有两套房产，可适当配置些财产险。至于养老金的规划，建议将房产出售得到的另外10万元采取与教育金类似的投资方法外，考虑购买3～5年期的高收益信托产品，积累养老所需的部分资金。另外，也可购买其他商业养老保险作为补充。

    家庭资产配置的建议

    减少定期存款的比例  建议李先生留3万到5万元作为定期存款或投资货币市场基金，作为应急和日常开支所用。将剩余存款的60%～70%投资于债券型基金，30～40%投资于偏股型基金。具体品种例如华富增强型债券，易方达消费行业基金，华安A股指数基金等。

    平衡股票和偏股型基金的配比   考虑到李先生“下海”后会比较繁忙，可将原先的股票资产的一部分适时转化为偏股型基金。一方面省去了关注市场的精力，另一方面提高了股票投资的分散性和专业性。

    增加保险资产配置   前面也提到，李先生一家可购买商业养老保险，大病险，意外险以及财产险来增加家庭的保障。具体的品种例如平安钟爱一生养老年金保险，太平洋福佑双鑫大病保险，新华人寿定期寿险，平安自住型和出租型家庭财产保险等。建议保险支出在年收入的20%左右。

    配置多元金融资产。在孩子完成学业参加工作后，可以适时出售郊区的房产，进一步降低固定资产比例，将其转化为股票，债券，黄金，信托等其他金融性资产，满足步入退休生活后提高资产流动性的需要。

    专家建议二：家庭保险建议

    海尔纽约人寿高级寿险顾问  刘京芝

    李先生夫妇除了社保没有任何的商业保险,一旦夫妻任何一方出现风险都会对家庭的经济来源造成影响，所以李先生一家可以从意外保障、健康保障、养老保障以及对子女的教育保障四个方面来规划保险需求。

    意外保障  李先生是家庭收入的主要承担者，经商后相应的意外风险也随之增加，建议考虑意外保障额度为自己下海前年收入的10倍左右。以保障太太和孩子的生活能正常地持续到孩子大学毕业。

    健康保障  李先生夫妇正步入中年，随着时间的推移，健康投资已成为现实客观的需求。人的一生中罹患重大疾病的可能性高达72%，而大病中有50%以上的治愈率，随着医学技术水平的提高，重大疾病已不再是绝症，但高昂的医疗费却会令有一定积蓄的人倾家荡产，所以李先生夫妻要早准备为自己构筑起抵御和解除大病困扰的“防灾墙”。

    建议李先生和太太各为自己购买健康保险。额度各20万元。该保险计划保障全面，集意外身故、非意外身故、全残保险金、重大疾病保险金为一体，涵盖了35种重大疾病保障，另含男性和女性特种疾病各1种，而且交费期间灵活，同时满期返还所交保费，让晚年生活更精彩。

    养老保障  从目前的社会情况来看，老龄化日趋严重，社保养老金严重短缺，光靠社保不足以解决未来的养老问题。对年轻人来说考虑退休或许为时尚早，但对李先生来说就是一个必须要正视的问题了。

    建议李先生和太太在将来公司运转正常后，预算较为充分的情况下，再可以额考虑购买一些万能寿险作为养老金储备之用。

    子女教育保障  在家庭投资理财中，子女教育金问题当然也重要。

    建议可以考虑用“基金定投+教育金两全保险”的组合方式来达成目标。

    以海尔纽约人寿状元宝宝两全保险A款（分红型）为例，在李先生儿子18、19、20、21周岁时，将每年按30%的基本保险金额给付大学教育保险金。在22周岁后，将按60%的基本保险金额给付满期置业保险金，以便应付急时之需。并且合同有效期内，每年都可能享受分红机会，安享公司专业经营的成果。现金红利将帮助防范通货膨胀对保险金的侵蚀，最重要的是该保险可以豁免保费，照顾到投保人遭遇身故、全残或罹患恶性肿瘤不幸后所面临的财务困扰，延续关爱和承诺。同时该计划还可以附加少儿重大疾病，保障针对孩子设计的26种重大疾病，让孩子健康成长。

    此外要提醒一点，因为李先生要“下海”，创业初期的收入稳定性会比在职场要差，因此保费支出上宁可“抠”一点，先保证满足最基本、最重要的一些常规性保障，年度总保费支出控制在家庭年总收入的8%~10%以内比较安全，有了这些保障，李先生完全可以没有任何后顾之忧地投身于创业之中了。

   等到今后经济状况更为稳定了，可再考虑加保、调整险种等。

    李先生的保障计划建议

    李太太的保障计划建议

    李先生夫妇的儿子（可灵活选择）

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