房地产行业：区域房价的底部或许正在形成

　　研究说明

　　7月22- 23日，我们对北京房地产市场进行了草根调研，实地走访了10余个楼盘，就当地房贷政策、房价变化、商品房成交情况进行了了解。

　　报告题目中的区域是指北京的某些板块，并非指北京整个地区。

　　房价的下降必定是不同板块的房价"相继”下降的过程， 而不可能是整个地区房价同时回落，同样，房价的上升必先是不同区域房价“相继“止跌走稳的过程。

　　研究结论

　　政策——北京“认房又认贷”真正实行。7月中旬，北京建委等部门发文强调“认房认贷”的房贷认定标准，而且建委已把通过其网站查询房屋套数的“钥匙盘”陆续下发至各银行。也就是说，房贷政策将由之前的“认贷”转变为“认房又认贷”。

　　这一从紧的政策变化将对市场成交量产生一定的负面影响，事实上，这两周北京商品住宅的成交量已下滑至接近5月份的水平（虽然周度成交量变动本身是不可避免的，但近期政策扰动也是其重要外因）。但我们认为，对购房人影响更大的还是“认贷”而非“认房”，这次政策变化对成交量的影响幅度有限。

　　房价——远区域楼盘降价明显，近区域楼盘价格维持高位，降价仍处于房价传导过程的前期。我们认为，房价传导的路径必然是从“偏远盘”传至“中心盘”，从“新盘”传导至“老盘”、从“无资源支撑盘”传至“有资源支撑盘”。北京也不例外，在我们调研的楼盘中，五环外的新盘以低于周边价或低于预期价出现明显降价，五环外的老盘则以特价房的形式变相降价；而处于核心区域的三四环老楼盘价格则依然维持在高位。

　　人气——从实地调研看，多数楼盘均有看房客。在北京9个楼盘中，现场看房客户基本是1-5组。尽管看房人并不算多，但比起政策出台后的5月还是要活跃很多（5月很多楼盘现场没有看房客）。

　　成交量——部分区域楼盘热销，区域房价底部或许正在形成。北京大兴片区楼盘：“绿地中央广场”于4月28日、5月30日两次推盘，均热销，累计销售近10万平米；“保利茉莉公馆”于6月27日推盘且基本售罄，销售约6万平米。北京房山长阳片区楼盘：“中国铁建原香小镇”于4月18日和7月4日两次开盘均热销，累计销售近8万平米；“万科长阳半岛家园”于7月24日开盘，三天销售800多套，销售率达到94%。这些楼盘共性是价格合理、相近，持续热销。上述现象或许预示：“不同楼盘热销后互相验证区域房价的底部正在形成”，而这对于北京市场成交量的放量和房价的早日走稳意义重大，同时，它也是地产板块何时走向反转的重要指标，建议关注。