万科引领楼市风向 开发商拥向二三线城市

　　楼市从紧政策继续，开发商在风险积聚的一线城市拿地意愿明显得到了抑制之后并没有闲着，而是把目光齐刷刷地转向了二三线城市。

　　中国指数研究院近日发布了“2010年上半年房企新增土地储备排行榜”，数据显示，万科以1040.28万平方米排在首位。

　　记者分析发现，刚 刚过去的6月份，万科新拿的4个地块全部位于二三线城市，而之前5个月公拍得的35块地中，有29个位于二三线城市，占比高达83%。

　　这不是个案，记者梳理发现，包括保利地产、恒大地产等众多开发商在内，在今年上半年均把目光锁定了二三线城市。

　　对此，接受本报记者采访的多位人士分析称，随着宏观调控的不断从紧，楼市泡沫积聚的一线大城市很可能会迎来一轮深幅调整，而此前属于楼市相对价格洼地的二三线城市不仅市场本身风险要小，在政策执行上也会因土地财政有所放松，开发商到二三线城市拿地要安全得多。

　　万科新策略

　　2009年坚持“宁可错过，决不错拿”而显得过于谨慎的万科，今年表现大不同。前5个月，万科已获得35个新增项目，相当于去年前10个月获得项目数量的总和。6月份拿地势头不减，一举拍下了4块。

　　记者分析发现，万科6月拿下的地块分别为中山坦洲坦神项目、宁波镇海新城绿核北部1-4号地块、苏州新区科技城武夷山路项目、青岛李家上流社区村庄改造项目，全部位于二三线城市。

　　加上前5个月新增的35个项目中有29个位于二三线城市，万科在改变“方向”。

　　“这应该是万科公司的策略，一线城市非常明显地进入了调控期，现在基本已经定型了，价格也太高，万科作为一个很稳健的公司，转移重点很正常，而且二三线城市的发展前景好于大城市，毕竟一线城市开发成本也高。”中原地产三级市场研究部总监张大伟告诉本报记者。

　　其实，早在去年，万科的身影就频繁出现在二三线城市的土地市场上了。记者从万科2009年度报告中了解到，2009年，深圳、广州、上海、北京、天津几大核心城市占万科营业收入和净利润的比重分别达到44.1%和44.5%，而在各城市净利润比例中，沈阳以6.38%超过了北京的6.29%，杭州的10.50%略低于上海的13.16%，苏州的3.52%和南京的3.48%大致持平。这说明，去年已经占了半壁江山的二三线城市大有赶超一线城市之势。

　　在今年3月份的万科业绩发布会上，万科总裁郁亮曾发话：“万科有一个重要的策略叫战略纵深，万科一线、二线、三线并重，我们借助于已有管理团队的操作经验、已有的品牌优势向二线、三线城市转移。以合肥为例，它已经成为了长三角正在崛起的制造业中心，进入这样的城市我们觉得心里很有底。”

　　引领楼市风向

　　万科做什么动作，大多被业内看做“风向标”。

　　“暂时来看，二三线城市房子涨价的潜力比一线城市大一点。”张大伟对二三线城市的上涨潜力十分看好。

　　“二三线城市有一个城市化的优势，不管是从发展潜力上，还是对政策调控的缓冲，都有很好的作用。”汉宇地产董事总经理施宏睿向《华夏时报》记者表示，万科布局二三线城市，是出于自身风险控制的考虑，即是为了谋求更大盈利空间的成本控制，也是为了避开调控的风险，因为目前政府的调控主要集中在一线城市，二三线的调控并不是很严。

　　虽然调控政策出台后的两个月内，土地市场呈现流拍与溢价并存的现象，但对于优质地块，尤其是二三线城市的优质地块来说，仍然抢手。正是基于这样的判断，众多开发商选择了转向。

　　保利地产5月份购入了4个项目,其中两个位于上海浦江镇，另两个项目位于沈阳市二环路北4地块和成都市新都区三河街道碑石堰村商住用地，楼面价仅千元上下。

　　绿城集团于5月份购入2个项目，杭州市拱墅区田园R21-19地块，楼面价不足万元；宁波市研发园3B-3地块，楼面价低于650元/平方米。不难看出,这两家标杆房企所购土地跟万科一样,基本都位于二三线城市，而且地价远远低于当地平均房价。

　　中国指数研究院数据显示，全国20个主要城市6月28日-7月2日共成交土地54宗，环比增加10%，但是成交均价环比却降49%。换句话说，开发商更多拥向二三线城市以更低的价格拿到了更多的地。 (来源：华夏时报)