来源：理财周报
随着房地产市场的打压和地方融资平台的检查，房地产信贷产品未来运行风险有可能急剧膨胀
理财周报零售银行实验室研究员 李雯珊/文
信贷类产品是银行理财产品的主力军，多次居于各类理财产品的发行数之首。在市道低迷的日子里，信贷类产品既成为了银行理财产
房地产信贷产品“着数”多多，风险暗中转移投资者还“蒙查查”
“要发行房地产信贷产品非常考验银行自身的资金能力等全面综合素质，一般情况下发行这种类型产品的银行都是一些大型国有银行或股份制银行。有少数城商行因为有当地政府的支持也会适量发行，因为其中的利润实在是所有理财产品中最高的品种，特别是在房地产欣欣向荣的时候，这种产品更是一片热火朝天的景象。”一位曾任深圳股份制银行财富管理中心副总表示。
事实确实如此。根据理财周报相关统计今年发行的房地产信贷产品共有60款，其中绝大多数是大型国有银行或股份制银行发行，仅有杭州银行以规模较小的城商行形象出现。
其中建a>行作为国有大行共发行13款，民生银行有4款。总体从其披露的产品所募集资金所投向的项目观察，都是一些国企或地方政府企业，但有可能其属下或控制的子公司，有一些不为投资者所了解，需要投资者自行通过网络等相关渠道了解。这样才能够做到购买前不只是听信银行的片面之词去了解产品。
“银行与开发商互为利用，存在勾结行为早已是业内公开的秘密。一方面银行批给开发商贷款用于开发，另一方面如果是住宅当工程完毕后叫贷款行驻点作为指定按揭银行，以作回馈生意给银行之用。”上述副总表示。
他补充道，“或者银行会将贷出的款项以打包成理财产品的形式转给投资者，虽然工程顺利完毕贷款归还银行后，银行需要拿出一部分贷款利润赋予投资者，但其实银行已经在理财产品募集与运行的过程中因为收取了投资的理财产品募集资金而使自身资金得以周转。最重要是银行已将风险也一并转给投资者，如果项目到期真的不能回本，银行因有投资者垫底损失也不至于太过惨重。”
上述副总表示，“建行一向非常热衷于这类房地产理财产品的发行，由于其高端客户较为丰富，容易成功推荐销售。而且这类产品的销售对银行而言比发行诸如结构性产品或证券产品等要好赚的多。”
民生四款产品投资同一公司，建行一产品所投公司涉嫌违规
在建行与民生今年发行的17款房地产信贷产品中，记者逐一翻查了这些产品背后所涉及公司的一些背景性质。其中有超过半数以上的公司多具有国企或政府支撑背景，有些即使对外宣称为私营企业，但开展的业务就像多面能手一样，背后也具有国企的一点影子。
像民生银行针对高端客户发行的4款产品，就是全部将产品募集的资金直接借用于中辉国华实业集团有限公司。这家公司登记之地在北京，业务涉及从房地产开发、交通、能源、农业、家具等五花八门，应有尽有。
值得注意的是，这4款产品分为1年、23个月、2年三种投资期限，其中投资期限为23个月与2年的产品拥有相同的年收益率。但记者通过相关途径却难以统计这4款产品究竟最终募集到多少资金，也许一款产品募集资金的多少在大众面前永远是一个“漆黑深洞”。
业内人士曾指出银行分行发行理财产品拥有高度的自主权。建行的一些分行很好的印证了这点，在它今年已发行的13款产品中有10款是以分行的名义发行，其中以厦门分行发行的款数最多，募集资金都是借用于厦门象屿集团有限公司、建发房地产集团或厦门经济特区工程建设公司三家国有背景企业。
建行一款名为利得盈信托贷款型（定）2010年第18期将募集资金投资于无锡绿洲建设投资有限公司，而最近这家公司的一个项目却被推向了风口浪尖。
无锡绿洲建设投资有限公司作为无锡市国土局直属机构土地储备中心的挂靠国有企业，最近被查出用一个项目获取两个银团贷款，募集的总资金超过该项目实际所需贷款总额4亿多。但记者试图联系建行就房地产信贷产品相关信息给予回复，但却一直未果。
即使假设建行该款产品并不是投资于该款项目，但无锡绿洲建设投资有限公司的上述事情却给投资人带来了无限的想象。建行该款产品是在今年4月份成立，运行期限331天，预期收益率只有3.68%，比同类型的产品要低。
如果建行该款产品真的涉及了上述违规项目，那么这款产品的背后发展将何去何从的确令人担忧。同时，投资者根本不可能第一时间了解到挂钩项目的运行状况，即使出现状况银行也不可能及时公布给投资者，所以投资者很容易成为蒙受风险的“替罪羔羊”。
地方政府融资“丑闻”将影响产品运行，建议分散配置与短期投资
“这种类型的产品无论对于银行还是投资者来说收益较为吸引。在如此一种震荡市场中，其表现尤为突出。有时候一些短期的产品往往被投资者抢购一空，因为信贷类产品很少出现到期收益率大幅下降，一般都能够保持预期收益率，在投资者心中树立了一定威信。”光大银行深圳分行一产品经理李先生表示。
他向投资者建议，“选择此类产品时切记不要盲目选择，大多数银行的同类产品都很可能涉及并不为投资者所熟悉的公司，很大一部分还是地方政府企业或国企。毕竟现在地方政府融资的状况有太多的漏洞与危险，房地产政策也不断进行相关打压，从一定程度上对产品的运行产生影响。而且由于避免产生同业间项目抢夺的竞争，银行基本上不会披露太多项目的详细情况。”
最后，针对购买此类产品的投资者：只能是根据资产配置的原则去购买，不要把太多资金压在上面，而且尽量购买时间不是太长的产品，一般1年为宜。同时在高端客户的层面这类产品正成为主角，这样就要求客户特别是高端客户要更加注意，避免将过多的资金都扎在上面。
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