申城二手房价拐点确立 买卖双方观望情绪愈浓

　　今年6月份，上海二手房价格指数为2565点，较上月下跌17点，环比下跌0.68%。这是上海二手房价格指数自去年3月份以来的首次回落。上海二手房指数办公室认为，新政满两个月后，买卖双方观望情绪愈发浓厚，二手房指数拐点已经确立。

　　与新盘开发商纷纷推迟开盘不同，本轮调控政策出台后，二手房市场出现了抛盘量大增的现象。由于预期利空尚未出尽，大量二手房业主选择“落袋为安”策略以避风险。不过市场接盘热情不高，从成交量的萎缩到房价的最终下降，时间并不长，空间的传导路径为“外环外—中外环—内环”。

　　从跌势来看，外环以外房价率先调整且跌幅最大，跌幅相当于内环的三倍多。统计显示，在本轮调控中，市中心房源总体表现出微弱的抗跌性，在三环区域中下跌最少。今年6月份，黄浦、长宁两区二手房平均下跌0.52%，徐汇下跌0.28%，卢湾、静安两区还略涨0.12%和0.11%。而外围区域，随着新建项目纷纷采取低开或促销策略，二手房失去价格支撑，价格调整也较为明显。如，6月份宝山和松江靠近市区区域二手房分别下跌1.54%和1.15%；嘉定靠近市区区域部分房源降幅达到15%；奉贤南桥新城下跌0.64%；奉城下跌2.2%。

　　投资客扎堆的板块，同样也是价格领跌的板块。来自21世纪不动产上海区域数据监测中心的监测显示，前期投资客的多少在很大程度上左右了区域房价的降幅。投资客较为集中的长宁古北、徐汇中心、南静安、川沙“迪士尼”等板块，投资客抛盘量占到了新增挂牌的六成以上，成交均价已较新政前高点滑落10%-20%。

　　如，川沙板块的江镇、施湾两地去年底受迪士尼题材影响，累积了一群投资型业主，江镇的一个标杆楼盘“天和湖滨”去年5月份的开盘均价为7800元/平方米左右，随着一批投资型客户入市，短短一年内上涨至1.55万元/平方米，但目前该楼盘的成交均价已回落为1.3万元/平方米左右，降幅达16%，领跌局部市场。相反，一些自住率相对较高的区域，如浦东联洋和川沙老镇等地，前期自住客比例高达70%-80%，房价水平则在经历初步小幅下调后呈企稳迹象。

　　学区房、老工房的抗波动性相对较强。据监测，6月份二手房平均价格仍有小幅上涨的板块，多集中在内、中环区域，成交房源以学区房、老工房和高品质房源为主。自住社区集中的杨浦控江、虹口四平等板块，同样在本轮调控中房价波动较小。