来源：华夏时报
2010年已过半，政策、开发商、购房者的博弈仍然处于胶着状态。
万科在上海的项目琥珀臻园6月23日首度开盘，推出50套25000元/平方米的特价房，该价格较之网上房地产预售申请所报的27000元/平方米下调了2000元/平方米。此举业界认为并非降价，只是调低了预期；北京某
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示：“面对政策的强大力量，市场的残酷无情，更多的时候，企业只能选择顺从。对于那些想要可持续发展的开发商来说，降价实属上策。”
新开楼盘调低预期价格
新政出台以来，市场的交易量一直处于低迷状态，各楼盘的售楼处大多冷清。据世联地产最新数据显示，2010年第24周（6月14日-20日），北京住宅类商品房共销售563套，环比下降34.99%；成交面积67463平方米，环比下降33.08%。
面对市场的形势，开发商大都选择了延迟申请预售证的方法。远洋嘉业市场研究部总监孟奇表示：“如果一个项目开盘销售状况不好，就会给人造成产品有问题、滞销的印象，对于销售是非常不利的。因此，目前虽然有很多项目达到开盘标准，但是鉴于市场的状况，大都不申请预售证，选择推迟开盘。”
据世联地产统计，2010年第24周，北京住宅类商品房共上市1094套，环比下降21.86%。截至6月20日，2010年6月份共新增预售证17个。记者从北京房地产交易管理网上的统计数据看到，对比2009年同期，2009年6月份共批准预售证48个，是今年6月份的近3倍；2009年5月份预售证52个，2010年5月份预售证仅为21个。
面对市场的冷清，假排号的问题似乎又浮出水面。但是，当谈及这个问题时，一位业内人士向记者表示：“虽然不排除有个别开发商会这样做，但是开发商找人排队制造繁荣是一件很老土的方法，这个方法在2008年就被媒体曝光，现在应该很少有人用这种方法。”
不过，售楼处的冷清却是不争的事实。位于大兴的某楼盘销售总监向记者表示：“楼盘采取了一些优惠活动，价格下调了2000元/平方米，但是售楼处仍然十分冷清。这种情况下，我们也很无奈。”
下半年入市量将大增
目前，2010年快要过半，接下来的九十月份是房地产市场传统的黄金季节，与新政出台后新开盘项目的不断减少相比，不少开发商都将选择在下半年入市。
孟奇表示：“一般而言九十月份都是开盘的高峰期。大部分项目会选择在下半年入市，到时供应量会出现大幅增长。”
备受瞩目的中粮万科·长阳半岛就预计在7月份开盘，但是有业内人士向记者透露，其前期的客户积累并不理想，加之14000-15000元/平方米的定价高于周边楼盘，相信届时万科长阳的销售状况将会引起极大的关注。
实际上，目前一手房入市量的降低，也导致一手房与二手房的成交结构差距拉大，二手房如今已经成为市场交易的主力。世联地产研究报告显示，从一、二手房的成交比例来看，22周一、二手房成交量的比例为0.24:1，23周比例为0.28:1，24周比例扩大为0.5:1。
孟奇认为：“随着下半年入市量的增加，开发商遇到的不确定性将会更多，对市场掌握的难度也将加大。”
艺苑桐城房地产开发公司总经理王树森向记者表示：“十一将会是一个关键时刻，如果十一的市场仍然低迷，那么只能寄希望于今年年底到明年春天了。”
顺应市场 随行就市
在采访王树森的过程中，他多次向记者表示：“定价是一个随行就市的过程。”
目前，“随行就市”已经成为不少开发商的共识。
万科集团总裁郁亮6月21日向媒体表示，市场随时在变动，我们力图把握的是销售速度，比较理想的速度，是新盘开盘一个月内，能卖掉60%。万科按照购房者愿意接受的价格售出房屋，相信其与自住购房者之间能够达成共识。当企业资金非常紧张的时候，降价促销是常见的应对措施之一。但资金充裕并不是拒绝调整价格的理由，至少万科不会因为资金充裕就无视市场的变化。
阳光100常务副总裁范小冲表示：“价格取决于开发商对市场的判断。影响的因素主要有两点。第一是企业的现金流，第二是企业过去做过什么，包括土地购买、债务等。”
实际上，一个楼盘开了工就很难停下来，即使停下来，资金仍然会不断消耗。开盘时，不仅房子本身要完工，小区的配套也必须做好。年底一贯是开发商日子最难过的时候，年报以及施工单位的结款都要在年底完成。因此，最迟年底，博弈就会见分晓。
杨红旭表示：“面对政策的强大力量，市场的残酷无情，更多的时候，企业只能选择顺从。对于那些想要可持续发展的开发商来说，降价实属上策。”
万人排号只是秀 开发商老伎俩难抗寒流
本报实习记者 徐叶巧 北京报道
“没有做不到，只有想不到。”这是一句广告词，对今年北京的房地产开发商同样适用。回望2008年房市，面对金融危机和国家的房产政策，楼市大跌，开发商资金吃紧。于是，急速降价，承诺补差价，各种形式的VIP，无理由退房，买房送车，招式尽出，跳楼式的促销方式成了当年很多开发商心中永远的痛。“现在我们不会再这么做了，哪有两次栽到一个坑里的说法。”一开发商如是告诉记者。果然，和2008年市场低迷时的盲目促销降价不同，此次开发商应对房市寒流，相较于2008年的频繁出招，显得更有步骤性和一致性。
开盘：观望市场 能拖则拖
搜房网监控中心数据显示，北京原计划7月份有28个楼盘准备开盘。记者随机拨通了其中10个楼盘的售楼电话，却有超过一半五证俱全的开发商表示很难正常开盘。“就算资金紧张，也要继续扛着。您可以先排号，开盘时间现在我们暂时无法确定，但优惠是肯定有的。”蓝山国际售楼处告诉记者。
蓝山国际，原预计7月份开盘，而当记者表示想到售楼处现场了解情况时，销售人员无奈地对《华夏时报》记者说：“如今连售楼中心都没对外开放，之前是定的7月份开盘，但现在因为各种原因可能要往后推迟。”
同样，在介于四环和五环之间的丽都壹号楼盘。“整个市区现在没有新的楼盘，我们是唯一的一个，现在有盘的很多都是通州和燕郊的。而且您现在过来排号，是不收钱的。一旦你排上号，认购时我们一般会给5万-10万的优惠。要是以前，排号费都是一个1万的。”售楼小姐刘丹兴致勃勃地向记者介绍，“原计划7月开盘，现在也确实难说了。”
促销：打折暗降是硬道理
相较于捂着不开的楼盘，一些开发商则在价格上大动脑筋。6月22日下午14时，记者扮作买房者，坐上去永定河孔雀城的看房专车，车上只有记者和另一位年近50的黄女士。“最近房子卖得不好，我看他们优惠很多，看能不能挑到性价比高些的叠拼别墅。”黄女士告诉记者。1个小时后，当我们来到孔雀城售楼处门口，销售人员朱小姐已经准备好一叠永定河孔雀城6期厚厚的材料，各种优惠条件浮出水面。“35-80平方米小公寓送露台，买叠拼别墅送车位送庭院，如果付两万订金可以抵现金12万，一次性付清还可以打9.6折。”朱小姐一边指着旁边的样板房，一边滔滔不绝地重复着这些优惠。
随后，记者又走访了6月19日开盘的通州九棵树汀香丽舍，销售人员陶明告诉记者：“我们楼盘之前一直是没降价的，最近因为资金链的问题，才有优惠。现在我们楼盘均价是21000元/平方米，您要买，可以每平方米优惠500元，这可是我们楼盘的最大让幅了。”
而在号称北京东区目前最炙手可热的城市别墅社区——龙湖·蔚澜香醍，开盘至今实际成交41套，虽然6月首周销售过亿，但在暗降横行的北京楼市，也只好打出“折扣牌”。销售人员透露，“目前项目均价18000-19000元/平方米，购买时可以打9.5折左右。”
而在焦点、房产网等多家网站，开发商纷纷打出打折牌，如提香草堂、强佑清河新城、SOHO北京公馆、宫庭九号等十五个楼盘，纷纷打出9.5-9.9折不等的折扣，有的还附赠优惠券。
排号：那只是一场秀
还是在孔雀城，行走在看小区设施的林荫道上，记者问及排号是否有很多优惠时，销售人员朱小姐坦白地告诉记者：“其实你在网上看到那些万人空巷排队看房，很多就是所谓的托儿。你看的开盘排到第几千号，其实大都是为了宣传的需要！”
王华就是朱小姐口中的“托儿”，甚至更为专业，是专业的排号召集人。“最近排号生意都不好做了，以前新楼开盘比较多，我们都会接活。但是，最近楼盘开得不多，尤其是市区内，像2009年那种一下子要万人排队的单子现在实在是太少了。我已经打算不做了。”在王华眼里，根本没有所谓的万人空巷抢楼看楼，“那至少有七成以上的都是托儿。”
“用排号拥挤来造势，这在行业内已是众人皆知的公开秘密了，我都好几次被朋友拉去当枪手了，当然也都不相信所谓的排号热销了。而且真的排号，也未必有好房子，有的开发商还靠这些‘回笼资金’呢！”在房产中介公司上班的王云海告诉记者。
孔雀城业主王先生就在业主论坛上愤怒地说道：“开发商真是个骗子，我们3月份交的排号费到现在都还没退，大家以后千万别轻易交钱。”
在调查开发商的促销方式时，《华夏时报》记者还遇到一个奇怪的现象，没有预售证也可以排号。北京市住建委执法大队相关负责人告诉记者，未取得预售许可证便收取订金排号，这是不符合规定的。
但在北京楼市，这已是常态。“在4月之前，排号都是要交订金的。数额是开发商自主决定，1000元-20000元不等。有没有预售证都会收排号费。”销售人员小陈告诉记者。但在近两个月频频出现开盘“零成交量”的情况下，记者电话咨询的10个楼盘，有5家开发商明确告诉记者：不用交排号费。
丽都壹号售楼处的刘丹如是说：“一是现在的销售压力，另外一个就是有的开发商预售许可证没有办下来，所以很多排号就免费了。”蓝山国际售楼处也表示，“我给您做个预登记，直接就可以排上号了，不用交排号费。”
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