银行贷款政策越收越紧 房贷受阻违约责任谁来负

　　4月17日，国务院出台意在精准打击房产价格过快增长的新政短短一个月时间，全国各地房价应声下跌，众多投资客纷纷撤离，业内一时风声鹤唳，房地产业遭遇有史以来最严厉的政策寒流。

　　按以往经验，国家指导性房贷政策出台后，地方政府将出台相应配套政策。如北京住建委就于4月30日出台了落地政策：二套房首付提高到五成，第三套房贷暂时停放，对非本地居民办理按揭贷款的，需提供当地一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。

　　2009年北京二手房市场违约中，90%是因为房价上涨过快而导致卖方违约；而在2010年4月中旬后，买房违约情况频繁出现，违约比例已占到违约总数的70%，而以“银行首付提高无力筹够首付”为由违约的购房者，占到了买房违约总数的80%。

　　一些一手房买家也开始酝酿退房。随之而来的，将是由政策调整带来的房屋买卖纠纷案件集中涌入法院，意图通过司法途径解决双方纠纷。

　　石春明打算将自己的一套56平米的住宅售出，并买一套面积大一点的住房。女儿已出生3个多月，爱人即将返回工作岗位，考虑聘请住家保姆帮助照看小孩，换大房成为当务之急。4月初，石春明与朝阳区某楼盘签订了购房合同，购买了一套90平米商品房，总房款为243万元。他将卖掉第一套住房的96万元外加4万元存款共支付了100万元首付款。

　　但政策的变化却跟石春明开了不大不小的玩笑。房产调控政策如期而至，房贷申请难度由此加大。石春明几年前曾以自己和妻子的名义分别为双方的父母购买了小户型房产，再次向银行申请按揭贷款时，银行以此套房屋属于第三套房而拒绝为石春明发放贷款。由于无法申请到住房贷款，石春明的换房梦濒临破灭。如要实现换房梦，就必须自行筹措解决全部房款，而这对石春明而言简直是不可能的事；如果无法凑齐全款导致无法履行购房合同，按合同规定就要支付数额高昂的违约金。

　　石春明在和开发商协商时，却得到如下答复：合同里明确约定，因政府或银行政策发生变化，导致贷款审批或利率发生变化的，买方须补差价，否则按合同约定违约条款处理。换句话说，石春明要解除合同就必须支付总房款的30%作为违约金。

　　石春明交涉几天毫无结果，无奈之下将开发商告上法庭，以非个人原因导致贷款不能审批，实属因不可抗力造成合同无法履行为由，要求解除购房合同。

　　庭审中，由于双方坚持各自主张，在法官的主持调解下未能达成协议。法院审理后认为，按照《最高院商品房买卖合同司法解释》的二十三条规定“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，判决解除合同。

　　违约成本谁来承担是焦点

　　一般情况下，一些简单的政策变动，如央行提高利率，不会导致买方不能继续履行合同。除非买方举出证据，证明首付提高，利率上涨，多出的费用将严重影响履约能力，导致买方无法正常生活，可提出解除合同，由人民法院酌情予以考虑。

　　本案中，此次房贷新政对贷款人的资格、房屋套数、是否为物业所在地常住居民等条款均对以前的政策进行了较大的修改，可以说是颠覆性的政策变化，究竟此次楼市新政是否属于“不可抗力”？

　　根据《民法通则》的规定，不可抗力是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”，对于购房者而言，楼市调控新政的出台，是无法预测的，所导致的成本提升更不是购房者所能控制的，称之为“不可抗力”有一定道理。

　　如何给“政策性违约”定性，处理此类案件应当适用什么原则，在法律界已现分歧。有法官认为政策调整不属于不可抗力而属于情势变更，购房人退房可不承担违约责任；有法官则认为既不属于不可抗力也不属于情势变更，判决解除合同会纵容买房人的不诚信；有学者则认为政策调整导致买房人无法履行合同，应该属于不可抗力。笔者认为，在判定楼市政策调整对合同的影响属于何种法律性质时，最通俗易懂的解读应该是国家强制性政策是否为房屋买卖双方变更合同条款的合法理由。而这些条款对于双方来说都应当是必须接受，没有商量余地的。

　　石春明购买的属于第三套房，将不能申请到按揭贷款。这在石春明签订购房合同时是无法预见，也是不可能预见的。由此造成无法继续履行购房合同非石春明本人的过错，所以法院支持了石春明的诉讼请求。换个角度讲，如果法院不认定政策调整为不可抗力，判决的结果而是以维护购房合同的有效性与严肃性为由判决石春明违约，或将与国家政策调控的基本导向相悖，间接支持了高房价。

　　及时掌握政策信息 以变应变

　　对买卖双方而言，不管是主动还是被动违约，都有可能要承担违约责任。尤其是现阶段政府对楼市调控力度加大，不时会有房产新政策出台，对于购房者来说，这些信息必须随时掌握。随着信贷、税收政策的变化，市场会发生一系列连锁反应，只有掌握这些信息，才能做到以变应变。为了避免或者减少损失，以后在房屋买卖过程中，无论卖方还是买方，都必须注意以下事项。

　　适当定金 对于政策不明朗或者不可预期的房屋，首先支付定金，定金要适当，不可太高或者太低，根据法律规定，定金不能超过合同总价款的20%，而对下限则无法律规定。

　　合同详尽 将诸如政策之类的条款加以规定，做到有争议时有条可依。如规定遇到政策影响合同的履行，应该如何承担责任等。

　　及时履行 尽量将买卖的过程缩短，尤其是二手房，防止夜长梦多，加快交易的进程，避免纠纷出现。

　　适当调整违约金的比例 如果进入诉讼程序，按照违约金来承担责任。如果违约金过高，违约方可要求适当调低违约金的比例；如果违约金过低，守约方可要求适当提高违约金的比例。一般违约金的比例不超过合同总标的额的30%为宜。