月余3万高收入家庭如何4年内还清94万房贷

　　为了更好地给搜狐网友解答有关家庭理财的问题，搜狐理财频道特邀理财专家“坐堂”，在线为您答疑解惑，本期我们甄选了一个有代表性的案例与您分享：

　　一、 家庭主体成员基本资料注明：＊为必填。

　 1、家主信息

　　成员1

　　成员2

　　二、 家庭资产负债表

　　房产1

　　房产2

　　房产3

　　机动车辆1

　　三、家庭年度税后收支表

　　四、家庭保险状况

　　本人投保情况：10万保额的重疾，25万保额的意外保险，36.6万保额的养老保险，10万保额的教育资金。家人投保情况：10万保额的重疾。

　　五、家庭理财目标

　　2010年底准备投入35万元装修房屋；

　　2013年还清房屋贷款；

    55岁退休时拥有现金350万；

    50岁时拥有100万子女教育资金。

　　家庭财务状况分析

　　一、收支情况分析

　　王先生一家目前月收入为46667元，月生活支出12000元，每月可净结余34667元，结余比率为74％。该指标处于合理范围，考虑到王先生有装修房屋、偿还贷款、退休金和教育金积累等计划，加之从王先生目前的工作来看未来将会有着不错的前景，收入将继续看涨。所以建议王先生应该保持目前资金结余水平的同时加快自身的资金储备速度，提高每月净结余金额。

　　王先生家庭每月的收入大部分来自于工作收入，现金流收入较为稳定，在家庭的支出方面，消费比率为26％，处于合理范围。加之王先生正处于事业发展的不断上升阶段，每月支出相对固定，每月收入完全能够覆盖每月支出，月度盈余比较乐观。

　　二、家庭财务状况分析

　　从王先生的家庭资产负债状况来看，资产情况多样化，现金及活期存款有20万元，股票投资60万元、房产（投资）360万元，且负债处于合理范围。资产负债率是考查个人或家庭整体债务压力的指标，理想的经验值是小于50％，这样可以不给一个家庭太大的偿还债务压力，王先生的实际数值是14％，处于合理范围。因此不存在较大的偿债压力，这就为投资规划提供了很好的前提条件。而且适当的负债反映出王先生合理利用了资金，资金使用率较高。王先生的资金安排充裕。 。>进来让专家为您答疑解惑吧！

　　王先生目前有现金及活期存款20万元，而每月总支出为12000元，流动性比率实际数值为17，表明流动性资产是每月总支出的17倍，意味着如果王先生家庭失去每月现金收入的情况下，在不动用其他财产时，通过使用流动性资产变现，可以支撑17个月的时间。这表明王先生家庭资产抗风险能力、应付财务危机的能力很强。但是对于像王先生家这类工作稳定、收入有保障的客户来说，资产的流动性并非其首先要考虑的因素，因此可以保持较低的资产流动性比率，而将更多的流动性资产用于扩大投资，从而取得更高的收益。在一般情况下，为了应对家庭突发事件，客户应持有一部分流动性资产，其金额大约为3～6个月的家庭生活支出，因此建议王先生预留出6个月的备用金即可，也就是72000元左右以防突发性支出，由于备用金具有灵活性及使用时间的不确定性，建议以银行活期存款或者货币市场基金的形式来进行。

　　投资与净资产投资率是反映客户通过投资提高净资产规模能力的指标，主要是指投资资产占家庭净资产的比率，理想的经验值是保持在50％或者稍高较为适宜，即可以保持合适的增长率，又不至于面临过多的风险。王先生的实际数值为74％，处于合理范围。说明王先生的资产在保值及升值方面拥有较为合理的安排。但是目前王先生的家庭投资资产中金融投资资产的比例较低，因此为了提高综合收益率，建议王先生在充分权衡风险与收益的关系后提高金融投资资产在投资资产中的比重，让家庭资产进行快速积累。

　　三、家庭保障分析

　　在家庭保险保障方面，从王先生家的现有保障来看，王先生本人拥有10万保额的重疾，25万保额的意外保险，36.6万保额的养老保险，10万保额的教育资金。家人拥有10万保额的重疾。可见王先生家庭的保险保障意识强烈，但是，现有的保障额度与王先生家庭的收入相比，还不是很充分，不足以完全覆盖风险发生产生的影响。因此必须完善家庭保障体系。只有获得一定的生命保障和医疗保障，才能使家庭的整体风险降低。为此建议王先生家庭可以考虑增加保费支出和保障额度。家庭保险设定的恰当额度应为家庭年收入的10倍，保费支出的恰当比重应为家庭年收入的10％，建议每年的保费可以从家庭总资产中列支。同时，保险金额的设置与贷款金额也要相匹配，以规避现金流失和债务增加的风险。

　　理财目标分析

　　王先生提出的理财目标主要有以下几点：2010年底准备投入35万元装修房屋；2013年还清房屋贷款；55岁退休时拥有现金350万；50岁时拥有100万子女教育资金。

　　具体理财建议

　　（1）房屋装修计划的理财建议：

　　根据王先生提供的近期理财目标来看。经测算，以王先生现有的资产及每年结余来看，今年年底投入35万元装修房屋的目标不是难事，但需要提醒王先生，装修房屋的需求是否迫切？由此产生的费用支出相应削减了结余而导致减缓资产的有效增值是否值得？如果这点考虑完善，则王先生为了其他理财目标的实现就要调整现有的资产配置，提高资产的收益率，实现资金的长期稳定增值。建议王先生可以将部分资产进行较为稳妥的风险及收益的投资项目，并同时兼顾资产的流动性和风险状况，综合资产的收益率建议在6％～7％之间。

　　（2）偿还房屋贷款计划的理财建议：

　　从资料来看，目前王先生家庭的商业住房贷款余额为34万元，商贷剩余缴费期数为120月，公积金贷款余额为60万元，剩余缴费期数为180个月。一般来看，适合提前还贷的人需要符合以下三个条件：首先，选择了等额本息还款法并且处于还贷前5年之内，这样的人可以提前还贷，因为可以省下很多利息。其次，自己手上有闲余资金，但又苦于没有其他投资途径，或者投资收益率小于贷款利率。最后，不久的将来有大笔开支的可能性较小。

　　而以下两种情况的人并不适合提前还贷，第一，还贷期已过5年，第二有多种投资渠道比如基金、股票和房产，收益明显大于现有存款利率的，都不适合提前还款。这主要要看王先生家庭资金的用途和成本。如果有多余的钱，而这些钱王先生没有合适的投资渠道让其带来更大的收益，当然应该用于提前还款，如果王先生有很好的投资渠道，为什么要提前还款呢？毕竟，银行按揭贷款的资金利息成本相对其他任何贷款和一般性的借款是较低的。

　　如果王先生家庭坚持要进行提前还款的话，针对王先生家庭的情况来看，因为王先生采取的是等额本息还贷法，所以前5年的利息支付很多，需要还的利息总额甚至超过本金本身，尤其是第一年，所以在这个时期提前还贷最划算。

　　需要注意的是，目前提前还贷通常有五种方式：第一，全部提前还款，即将剩余的贷款一次性还清；第二，部分提前还款，月供不变，缩短还款期限；第三，部分提前还款，减少月供，还款期限不变；第四，部分提前还款，减少月供，缩短还款期限；第五，部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。按照目前银行测算，建议王先生可以采用缩短期限而保持原有还款额不变的方式进行提前还款，以节省利息早日还清贷款为第一目标。

　　另外，如果王先生一家想提前还房贷，对所剩余的购房贷款，在利率等方面就会存在一些这样那样的不确定因素。因此王先生一家最好在向银行提出想提前偿还银行房贷以前，应尽可能的向银行提供自己以往在银行还贷的良好还贷记录、自己的信用度证明以及自己近几年的收入水平证明等，以尽自己最大的努力取得银行方面的利率优惠，以争取银行提前偿还房贷的最低利率下限。

　　此外，王先生希望在未来能够提前偿还房屋贷款，也可以每月强制储蓄27000元，这样3年可以累计存款972000元(不含利息)，这样就足以提前偿还自住房产的贷款。另外将目前的存款作为投资基数，选择混合型基金等收益较高的产品来实现资金的保值增值，3年后即使这部分资金不足以还清房产的贷款，但是可以还清一大部分来降低月供，这样不仅降低负债，还有可能获得收益。

　　值得注意的是，一些银行提前还贷需要支付违约金，所以提前还贷时要多留心眼。要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金，此外，关于提前还贷的具体程序也需要做个了解，根据约定时间，带着身份证、贷款卡以及贷款合同到银行相关部门提出提前还款申请，填写提前还款申请单；之后携相关证件到借款银行办理提前还款相关手续；最后，提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前偿还的款项就可以了。

　　（3）子女教育规划

　　由于与其他规划相比，子女教育金是最没有时间弹性与费用弹性的理财目标，因此更要预先进行规划，才不会使父母有因为财力不足阻碍子女前进的遗憾。从时间弹性来看，一般子女到18岁就要步入大学，届时父母就应该已经准备好至少一年的高等教育金。况且从高等教育金的准备时间来看，子女就读大学时年龄多为18岁左右，而家长的年龄解释通常在43岁左右，距离退休还有大概15年。子女高等教育金支付期与退休金准备期高度重叠，为了平衡两种需求，应提早进行教育规划。目前大城市教育费用支出平均占到家庭收入的30％，是家庭的一个重要支出项目，现在最常见的准备子女教育金的方式有教育储蓄、教育保险，还有基金定投、国债等。在这里建议王先生一家主要采用基金定投方式积累教育金，并通过债券型基金兼顾收益与稳妥，少量配置指数型基金。由于王先生夫妇的宝宝已经一岁了，需要准备教育金。因此建议王先生将每月结余中的一部分可利用基金定投来做子女教育金规划，这是一个很好的投资工具。只要首次在银行开通基金定投服务，设定投资金额、定投时点，此后银行会每月自动从王先生的账户里扣除资金来购买基金。强制储蓄，平均成本，分散风险，复利效果，积少成多，这些都是基金定投的优势，并可以根据家庭情况、个人投资风格、对孩子期望的不同，选择不同的起点金额和不同类型的基金。建议王先生可以先设定孩子最需要教育金的时段，例如王先生现在开始每月定投3247元，按每年8％的投资回报率，定投14年，则王先生在50岁时，100万元的教育基金足以让孩子在经济上没有太多顾虑。

　　（４）退休养老规划

　　为了保证王先生一家在将来有一个自立的、有尊严的、高品质的退休生活，从现在开始就要实施积极的理财计划。合理而有效的退休养老规划不但可以满足退休后的支出，亦可以保证自己的生活质量，抵御通货膨胀，并可以适当的提高个人的净资产。

　　根据王先生目前财务及非财务状况来看，建议王先生家庭将家庭财务做如下调整：

　　建立稳健型投资组合，将资产的一部分投入到养老规划中。比如采取组合式基金定投计划。王先生可以用19年的时间定期将资金投入到基金中，通过长期投资，分享资本市场和时间复利的收益。而在退休后30年左右的养老生活中，可以定期定额提取资金作为养老金，这种蓄水池的投资方式是应对养老问题的有效工具。与此同时，在资产配置上，王先生可以根据自身的实际情况，通过增加不动产和黄金实物的投入等，来有效分散投资风险。

　　假设王先生家的每月收入支出情况保持稳定，那么在未来时间内，每月扣除家庭生活开销及其他支出后都会有34667元的结余，每年有616000元结余。在保持平时应急资金有72000元的基础之上，建议从明年起每月通过定投的方式处理结余资金。王先生对风险的承受力比较强，并基于王先生希望实现资产增值的愿望及今后的各项支出，结合王先生生命周期的考虑，建议王先生将每月结余中的8263元定投到稳健型的基金投资组合中分享资本市场增长的收益。例如，王先生每月定投8263元，投资组合预期收益率为6％，则55岁退休时能够积累养老金350万元。

　　另一种方法是建立保守型投资组合——储蓄。一般而言，大多数人的储蓄高峰在30-50岁之间，王先生如果在这段时间具有稳定充裕的现金流，那么最保险的储蓄方式可以帮助王先生实现养老目标，完成养老规划。但是，由于储蓄利率很难战胜通货膨胀率，所以储蓄也面临购买力下降的风险。

　　目前，越来越多的人开始意识到养老规划的迫切性和重要性，但是对采用什么样的方式去准备缺乏信心和了解，对此的建议是需要提高自身的理财能力和自我的理财知识，同时针对养老问题需设立一个长期的理财投资规划，并坚持执行。需要注意的是，没有任何一种养老规划的方式是百分之百完美的，但是如果王先生能及早的考虑养老规划、及早的采取行动，养老问题也就能及早的得到解决。

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