沪上银行竞相既认房又认贷 二手房交易违约陡增

　　三部委的“既认房又认贷”新政于6月4日发布后，沪上银行已纷纷收紧二套房贷。楼市调控阵阵“紧箍咒”催逼之下，沪上二手房交易由于房贷而引发的纠纷陡增，不少买家后悔房子买贵了，进而借口政策变化而故意违约。这是早报记者昨日从多家房贷沪上大型中介处了解到的最新

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　　“贷款政策变化极频繁”

　　6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银监会联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》。6月7日，邮政储蓄银行率先在上海落实了上述三部委的“既认房又认贷”的二套房贷新认定标准。

　　早报记者昨日从凯盛经略（上海）投资管理有限公司副总经理赵炜处了解到，在三部委新政下发后的3个工作日内，已陆续收到上海邮政储蓄银行、中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、光大银行、招商银行等多家银行口头通知，要求对二套房执行新的认定标准——“既认房又认贷”，沪上银行对二套房贷基本已全面收紧。

　　华燕房盟中国事业部总经理韩建君也向早报记者证实了这一说法，并表示目前各家银行的贷款政策变化极其频繁，有些银行虽然没明确表示立即开始执行二套房新认定标准，但实际上也已收紧。“一些银行上午还能按老标准审批，下午就打来电话说必须按新标准执行。银行政策变化很大，我们也和银行不断沟通，贷款政策的信息需要时时更新。”韩建君告诉记者。

　　买房人“被迫”违约

　　房贷政策的频繁变化，令二手房交易过程中由于贷款而引发的纠纷时有发生，部分已经在此次楼市调控新政出台之前签约的贷款购房者，因难以支付高比例的首付款而出现“被迫”违约。同时，也有不少买家，看到目前楼市成交遇冷、房价有望下跌，觉得之前买贵了，借政策变化之机而故意违约。

　　汉宇地产交易按揭部向早报记者提供了一个近期遇到的纠纷案例。浦东提香别墅一套总价约2000万元的二手房源，买卖双方已在3月底时签订了定金合同，买家向房东支付了100万元定金，并约定50日内签订买卖合同。买卖双方还书面约定，如果买家贷款申请未获通过，或获批的贷款金额不足合同约定的金额，则买家应在送件过户当日以现金补足贷款不足的部分。不料，4月17日后一系列楼市调控政策出台，二套房贷更是全面收紧，而这位买家之前已拥有多套房产，按照目前的贷款政策，上述浦东提香别墅二手房源的贷款获批难度较大。于是，该买家借政策出台的因素，拒绝签订买卖合同。买卖双方律师已约定见面协商，但至今未果。

　　汉宇地产交易按揭部经手该案例的负责人认为，其实买家是看到目前房价有下调的趋势，觉得自己买贵了，而故意违约，“这种情况下首先要看双方签订的买卖合同是如何约定的，看合同里是否已约定了关于银行发放贷款不足时的处理方式。在这个案例中，双方对这种情况已有约定，那么就应该遵从约定。”

　　如果没有约定的，那么国家政策的变动能否作为退房或者解约的法定理由？汉宇地产交易按揭部上述负责人认为，对于因贷款政策变动主张“情势变更”而解除合同的：首先，签订合约的时间必须是在2010年4月17日国务院政策出台之前；其次，看合同有无明确约定贷款不能获得如数通过的条款，若有约定，则从约定；最后，当事人不得自行变更或解除合同，只能向法院或仲裁机构提出请求，最终是否能够变更或解除合同并免责，取决于法院或仲裁机构的裁量。此外，需向仲裁方进一步举证，说明自己购房前后出现了不能预见和防止的“情势变更”，且在主观上无过错，事实上无法继续履行合同。