楼市调控软着陆预期乍现

　　昨日，沪深两市再次出现强劲上涨的局面，地产股堪称大盘反弹行情的第一功臣，这一切得益于市场对楼市后期政策的预测——楼市调控出现软着陆预期。再加上近期政策层面有关调控政策松动的报道，部分券商机构更是调高了对地产行业的投资评级，让开发商似乎看到了政策急转

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　　地产股强势反弹 券商提高投资评级

　　受到近期对房产保有税等政策调控方式的一系列信息变化的影响，再加上广州、重庆等地楼市调控细则严厉程度低于预期，市场开始预判楼市将会出现软着陆。

　　虽然国家发改委专门作出澄清，否认三年内免谈房产税的报道，不过两市地产股依旧表现强劲，大蓝筹里，保利地产上涨8.87%，表现最神勇，金地上涨6.8%。而在恒生指数仅涨了0.62%的情况下，港交所内地房股涨势惊人，富力涨了10.28%；远洋涨了9.69%；首创涨了9.31%。

　　与此同时，部分券商机构提高了房地产行业的投资评级。机构认为，欧洲主权债务危机将对欧洲经济复苏带来显著拖累，我国出口将受到不利影响。在此背景下，宏观调控力度出现松动迹象，加息在短期内已不现实，特别是房产税出台的可能性也已经降低。

　　海通证券研究所分析报告指出，按照逻辑，金融危机将按照信用危机、债务危机、货币危机的进程演化；当下，我们正处于应对信用危机成功之后的债务危机深化阶段，这导致2010年中国出口前高后低。2010年出口上半年出口乐观，是前期地产调控短期加强的原因；而随着债务危机的深化，出口将再度萎靡，地产调控将逐步平稳和放松。因此，调高对行业的投资评级至“增持。 ”

　　而中金公司研究部最新分析报告也指出，此轮房价跌幅将低于市场预期，随着政策风险的释放，股价将反弹筑底，随着房价下跌，地产股将迎来较好投资机会，建议投资者对地产板块从“谨慎”调整为“谨慎看多”。政策有望放松，增加供给是正道。

　　国信证券房地产分析师方焱表示，4月中旬更严厉的房地产调控政策出台后，国际形势出现了一些变化，如欧洲主权债务危机升级、国际大宗商品价格大幅下跌；而在国内，去年超宽松政策对经济刺激的边际效应正在弱化，市场对政府严厉调控房地产对经济增长和财政收入带来严重负面影响的担忧在加剧。

　　他认为，目前形势演化正使调控陷入两难：不下狠手调控，土地财政及房地产在经济比重过大、商品房投资品属性过强，长期来看对经济发展不利；重拳调控，势必导致行业规模收窄影响经济增长和财政收入。但鉴于形势变化和调控效果已初显，为稳定经济、让市场保持一定活跃度，方焱预测，短期调控节奏将放缓，下一阶段政策将以整合、优化已出台政策为主，短期再密集出台新政的可能性不大。

　　开发商捂房窃喜 投资者闻风而动

　　地产股的强劲行情，再加上部分券商的提高投资比例，让开发商们和一些投资者们似乎看到了政策急转的“曙光”。

　　在中央楼市新政出台以来，上海楼市周成交量从政策出台前的34.71万平方米一路下滑到上周的5.97万平方米。虽然一方面是购房者对于楼市存在观望心态，使得成交量下滑，另一方面却是开发商在供应方面下足了心思，有研究机构的调研报告曾显示有80个楼盘将在5月推出新房源，但是开发商们却纷纷临时延后了开盘时间，上周新房供应量环比再次下滑了20.8%。而据搜房网统计显示，2010年6月计划开盘数量为50个。相对于 5月开盘数量，环比下降49%。

　　开发商为何纷纷捂房呢？ 一位房地产从业人士向记者道出了缘由，一方面观望气氛浓，现在开盘销售率不会很理想；另一方面开发商们还是普遍认为，房地产有很高的产业关联度，真下重手把它砸趴下了，一损俱损，钢铁、水泥、玻璃、建材、工程机械、家电就不知卖给谁了。因此部分开发商认为政策将会“雷声大雨点小”，只要熬过这一阵，购房者还是会高房价买单的。

　　而在二手房市场上，虽然目前成交量已经被冰封，但是仍有部分投资者在闻风而动。 “今天有一个房东突然打电话给我，说自己的房子还是坚持到手价，如果卖不出去就不卖了。 ”汉宇地产联洋板块的置业顾问刘峰向记者说道。

　　他向记者透露，虽然近期二手房市场基本没有什么成交，部分卖家价格也出现松动，但是仍有部分资金还充裕的投资者看好后市，议价空间非常小，同时对于政策的摇摆也非常敏感。 “前两天好不容易做通工作，卖家表示价格可以谈，现在又反过来坚持到手价了。 ”刘峰无奈地说道。

　　专家直言楼市调控并不会半途而废

　　虽然目前对于楼市调控出现软着陆预期越来越强烈，但是多位接受记者采访的专家均表示楼市调控并不会半途而废。

　　“现在是一个调整中国经济增长结构，寻找经济新增长点的一个非常好的机会，我认为楼市调控并不会半途而废。 ”华东师范大学欧亚研究中心余南平教授向记者说道。

　　他指出，去年房地产的火爆增长，一方面是依托宽松的货币增产，另一方面就是大量流动资金的卷入，使得房地产的投资属性大增，造成的高房价不但抑制了个人消费，同时也挤压其他行业利润，这样对中国的经济转型带来一定障碍，因此本轮楼市调控，目的就是扭转中国经济对房地产的倚重，将更多的资金流入新的经济增长点上，如新能源等行业。而现在正是经济调整的最好时机。

　　他指出，上海的房产租金回报率是2%，已经处于泡沫区了，但是上海的房产信贷抵押率只有22%，还在可控区，如果现在不加以调控，势必会造成房地产泡沫越来越大，而现在中央已经看出了问题所在，短期来看，地产调控暂时进入观察期，但从政策的延续性来看，并不会因为经济压力或者外围环境恶化而改变地产调控的思路。同时，政策的传导还需要3-6个月的时间，因此说现在楼市调控软着陆为时尚早。

　　北京科技大学教授赵晓也持同样的观点。在昨日人民网的网友论坛上，赵晓在回答记者问题时就指出当前仍然是楼市调控的良机，也是增长方式转换的良机，不能错过。他指出，政府不能够因为一点风吹草动而失去决心，否则将来会更被动。这个时候，不去掉对房地产的依赖就可能再也没机会了。他认为，房地产市场的波动，短期取决于资金，中期取决于供需，长期取决于制度创新。目前只是打压了资金需求，中期一定要让供给跟上，所以，特别要加大土地供给。长期则要创新中国房地产的制度，重建中国房地产的发展模式。

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰也向记者指出，目前虽然各地的调控细则都被认为低于预期，但是从 “国十条”本身而言，已经对楼市造成了影响，再加上目前的包括上海等地的保障性住房建设，对于楼市的市场预期带来影响。而加上对于投资投机的打压，势必造成上海楼市将出现一轮较长的观望期。“从去年的数据显示，现在上海购房人数中40%属于投资性的，因此实际刚需数量并不大，开发商打刚需缩短观望的主意有可能落空。”陈杰如是说。