股市下跌楼市低迷 教您理财让资产"流动升值"

　　《理财周刊》：房产篇 易转手增值快

　　文 本刊记者 甄爱军

　　上海静安区的“中凯城市之光”的一套大面积二手房，约240平方米。这个楼盘地处上海市核心区域，周围分布有静安寺、淮海路以及南京路等知名商圈，同时教育、医疗等配套也十分齐备，为上海高端居住地。同时该楼盘也是按照高端住宅标准进行打造，在市场上一直是“抢手货”。

　　另外一套二手房在来自闵行区古美社区内一个普通的新村内，面积为70平方米。

　　这两套住宅所处区域有着明显的区别，静安寺板块为一直以来为投资者所关注，同时刚性需求也极为旺盛，因此区域内交易活跃程度很高。而古美社区内的老公房，投资者极少关注，仅仅只是首次置业人群所关注，其活跃程度要低于市中心。

　　在过去的5年时间里，随着楼市保持上涨态势，这两套房产均已升值。但有所不同的是，交易活跃程度更好的二手房，其价格涨幅也要高一些。

　　上海德佑地产中凯分店经理高胜全告诉记者，出自“中凯城市之光”的这套大面积二手房，迄今为止已被转手交易两次，每一次转手，加价幅度都不少于50%。第一位业主是一位投资者，2004年以17000元/平方米的价格购进，一年半以后也就是2005年的秋天，以28000元/平方米的价格抛出；接盘者为境外人士，在2007年下半年，第二位业主以43000元/平方米的价格再次将其抛出，被一位浙江私企老板收购，目前市场价涨到了68000元/平方米。

　　而另外一套老公房，业主黄先生在2004年中买进，总价为39.5万元，因为考虑换房，近日以124万元的价格转手。

　　简单估算，在过去的近五六年时间里，第一套房产增值幅度达300%，而第二套房产增值幅度则只有213%，低于前者。

　　高流动性的房产易增值

　　通过这两个案例对比我们不难发现，交易活跃程度较高的物业，也就是具有高流动性

　　特征的房产，其价值增幅明显要高一些。

　　作为不动产，房产的增值在很大程度上也跟“流动”有着极为密切的关系。

　　房产、商铺的流动性好，倒不是说一年里能转手几次，五年里能转手几次。而是说，这个房产想卖的时候，就会有人愿意接盘。市场的需求及潜在需求是非常旺的。房东握有这套房产，就像握有类似现金、银行存款这些货币工具一样的强变现能力。

　　据了解，善于投资的温州人在房产投资方面深谙此道，有不少投资者靠快速转手而获得丰厚的回报。

　　交易活跃价格涨幅大

　　我们同时发现，在交易活跃的年份，房价上涨幅度更大。这也从另外一个角度佐证了房产的增值速度，在很大程度上跟高流动性正相关。

　　根据中国房产信息集团（以下简称中房新）对从2005年以来对上海房地产市场统计数据资料显示，在交易量较大的年份，房价涨幅也相应较大。

　　在2007年，上海商品住宅成交量达到2066.3万平方米，这是近几年来交易量最大的年份，相对应的是，这一年房价涨幅也达到了22.4%。去年房地产市场交投也非常活跃，住宅商品房的交易量也达到了1889.3万平方米，如果考虑到二手房的成交量，这一年总的成交量要超过2007年，因此去年房价涨幅也为近年来的新高，达到67.5%（如表1所示）。

　　表1 ：2005～2009年商品住宅成交及价格涨幅比较表

　　年份 成交量（万平方米） 年度成交均价（元/㎡） 涨跌幅（%）

　　2005 1494.7 9722

　　2006 1561.3 9615 －1.1

　　2007 2066.3 11767 22.4

　　2008 906.7 12038 10.8

　　2009 1889.3 20167 67.5

　　数据来源：中房信，以下同。

　　专家解释说，交易活跃，房产的流动性变得更好，房价上涨速度会变得更快。我们还可以从另外一个角度来观察流动性与房价增幅之间的关系。从去年3月份开始，市场交易活跃程度大大增强，也就是说，房产的流动性开始提高，因此价格开始一路走高，尤其是在供应面积与成交面积剪刀差较大的月份，如5月、6月以及11月等，月度价格涨幅均超过3%（可见表2）。

　　当然，在此需要特殊说明的是，房价上涨是一个比较复杂的过程，流动性高导致价格上涨只是其中一个比较重要的因素。但不可否认的是，当房产的流动性增强之后，其价格上涨速度要变大。

　　表2 ：2009年上海月度均价变化表

　　月份 供应面积

　　（万平方米） 成交面积

　　（万平方米） 月度均价（元/㎡） 涨跌幅（%）

　　2009年1月 15.9 50.7 13509 12.2

　　2009年2月 43.4 76.1 12226 -9.5

　　2009年3月 126.6 153.8 13250 8.4

　　2009年4月 107.3 190.2 13419 1.3

　　2009年5月 119.4 209.8 13839 3.1

　　2009年6月 127.2 218.6 15472 11.8

　　2009年7月 126.8 193.8 15813 2.2

　　2009年8月 145.3 165.8 18508 17.0

　　2009年9月 149.8 150.2 16290 -12

　　2009年10月 128.6 150 16261 -0.18

　　2009年11月 124.8 170.6 18274 12.4

　　2009年12月 137.2 159.7 20167 10.4

　　我们还可以通过2008年全年的运行状况，来分析流动与价值变化之间的关系。在2008年，受金融危机以及调控政策的双重夹击，楼市极度低迷。统计数据显示，扣除动迁配套房，全年新建商品房成交量仅1272.5万平方米，为自2002年以来的最低水平。纵观全年，一直呈现供应大于需求的态势，可见在这一年里，房产的流动性大大减弱（具体可见表3）。其结果是价格涨势大大受限，剔除少数月份因为高档公寓、别墅项目成交量增多而导致均价上涨之外，其余月份价格主要在12000～13000元/平方米之间“振荡”。在供应量远大于需求量的第三季度，住宅成交均价还出现回落情形。

　　表3 2009年上海月度均价变化表

　　月份 供应面积 成交面积 月度均价（元/㎡） 涨跌幅（%）

　　 （万平方米） （万平方米）

　　2008年1月 93 86.6 11398 -3.1

　　2008年2月 38.4 31.7 11959 4.9

　　2008年3月 113.1 102 12747 6.6

　　2008年4月 96.6 95.1 15432 21.1

　　2008年5月 123.1 99.7 14289 -7.4

　　2008年6月 128.9 101.9 17123 19.8

　　2008年7月 126.4 70.2 13284 -22.4

　　2008年8月 73.9 65.9 13505 1.7

　　2008年9月 106.9 48.7 13288 -1.6

　　2008年10月 108.4 49.8 12189 -8.3

　　2008年11月 107.7 70.2 14077 15.5

　　2008年12月 114 84.7 12038 -14.5

　　打理房产思路要调整

　　不过，专家提醒说，现行政策对房产的流动性在一定程度上起到了抑制作用，因此作为理性的投资者来说，要对投资思路略作微调。

　　上海理财专修学院执行院长徐建明表示，房产作为投资品种，其投资价值来自两个方面，第一个是租金收益，这在成熟的房地产市场，通常会成为重要的考量标准；另外一个方面是资本增值带来的收益，这在房地产市场处于上升阶段为投资者所倚重。

　　此前，投资者考察的主要因素为后者，即资产增值所带来的收益，因此当房价处于上升通道中时，增强了房产的流动性，的确能够使得收益率增大。不过目前政策环境已经改变，如之前出台的二手房个人所得税、营业税等税种，都对房产转让不利，同时，信贷政策的收紧，以及可能会出台的类物业税等政策，也会降低房产流动性的活跃程度，从而影响其升值速度。所以，投资房产，一定要选择“易转手的”，比如地段好的、周边配套和环境好的、学区房等。

　　同时，在目前情况下，专家提醒投资者要重视房产的租金收益。此前有不少投资者不太关心租金收益，选择长时间空关，因为房产本身增值较快，租金收益可以忽略不计。但在现行政策环境下，当房价上涨势头受到抑制，如果还采用这种方式则已不合时宜。相反，此时应重新重视租金收益所带来的现金流。

　　比如，减少物业的空关时间，并通过出租来获取现金流，这其实相当于从另外一个方面来改善房产的流动性。从长期来看，房产仍然存在增值空间，因此目前购房者应该优先选择租金增长空间较大的物业，在具有较高租金收益的前提下，长期持有，来获取更多的投资回报。