险资投资公共租赁房短期难行 目前仅为纸上谈兵

　　5月7日，住建部副部长齐骥表示，在加快推进公共租赁住房建设过程中，住建部将研究探索允许保险资金、长期信托资金，通过直接投资或者定向募集等方式参与公共租赁住房建设，以及运用房地产信托基金来拓展公共租赁住房的融资渠道。

　　从目前的情况来看，险资进入公共租赁房领域，保险公司的热情有，可资借鉴的成型模式有，但配套制度却远未起步。而对于信托资金而言，目前还没有足够高的收益回报。

　　保险资金：目前仅为纸上谈兵

　　“这是实现政府和保险公司双赢的做法。对政府来说，保险公司的资金具有巨额、长线、稳定的特点，与银行贷款相比，又不必承受还贷的压力。对于保险公司来说，由于土地价格在房地产成本中比重很大，公共租赁房由政府出资买地，刨除这一块，房子的价格将大幅下降，即使公共租赁房秉承‘微利’的原则，其出租收益预计仍较可观，实现5%的收益并不困难甚至可以期望更高，这将是一个较优的长线投资对象。”中国银河证券分析师许力平在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

　　尽管表面看来，资金配置需求迫切的保险公司和急需筹资的公共租赁房建设是“你情我愿，天生一对”，但事实上，以当前的内外条件来看，二者结缘却是八字还没一撇。

　　在中央财经大学保险学院院长郝演苏看来，保险公司投资公共租赁房是一个困难、复杂的问题，短期内较难成行。而横亘在前的最大障碍还是配套的制度建设。首先，公共租赁房的界定存疑；其次，其与房地产市场总体价格相关，险资投资公共租赁房会产生后续问题，比如“呆坏帐风险”。在约束制度出台之前，关于保险资金投资公共租赁房的讨论只能是纸上谈兵。

　　即使这些问题得以解决，保险公司仍然会面临新的问题，风险和收益。一方面，如果投资比例过大，保险公司可能会被陷入、套住；另一方面，公共租赁房是否能够实现收益，收益是否足够高亦是未知数。“首先，它不会是一个主流业务；第二，它不好变现，流动性不足。如果产生混乱，老百姓的养命钱就会因此遭受损失。”郝演苏向《每日经济新闻》记者表示。

　　信托资金：需提高回报

　　2010年一季度，国内共有36家信托公司推出了206只集合资金信托产品，环比增长32%。资金主要投向7个行业领域，其中房地产和工商企业依然是信托产品高度集中的领域；预期收益率分布在5%~10.2%，平均预期收益率达到7.52%/年。即便是152款产品中预期年化收益率最低的产品，也有5%的收益率，也比同期存款利率高出近3个百分点。

　　普益财富研究员赵杨在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“据我个人判断，公共租赁房的收益率会比普通房地产项目收益率低3个点，房地产项目在信托公司各类产品中，收益率仅次于PE和金融投资。另外，还要看具体的租金水平。”

　　如果据平均预期收益率推算，公共租赁房项目带给信托公司投资者的收益率在4~5%，如果按5%计算，公共租赁房项目带来的收益率或许只是与存款利率持平。信托是一种极为灵活的募资方式，但对投资者来说，没有足够高的收益率回报，他们宁肯将钱存入更为保险的银行中。

　　那么，如何提高公租房项目的收益率？美国万通投资银行控股集团副董事长、中国国际资本有限公司执行董事孙飞提出，“应给予财政补贴”。孙飞认为，“公共租赁住房是带有公益性质的，一方面信托公司应该收取较少的管理费，另一方面，要有财政补贴。这样才能达到信托公司与地方政府的双赢。”