辛辛苦苦买房不容易 购房如何规避违约风险

　　购房如何规避违约风险

　　文/本刊记者 甄爱军

　　文前提要：由于信贷、税收政策的变化，导致不少购房者出现“被违约”现象。对此专家表示，在政策变化较为频繁时期，购房者一定要及时调整购房策略以规避风险。

　　房产政策的变化，使得购房者难度加大而不得不违约，其违约成本到底该由谁来承担？可以明确的是，目前已经进入房产政策密集出台时期，相信还会有更多的调控政策出台，这势必会对买卖双方造成影响。对此有业内人士提醒说，在签订买卖合同过程中，应尽量考虑周全，将有可能会产生的风险因素全部考虑进来，以避免给自己带来不必要的经济损失。

　　违约现象增加

　　记者了解到，目前二手房市场上违约现象猛增。在不久之前，黎先生将自己原有一套住宅售出，并打算再买一套面积大一点的住房。女儿已经出生三个多月多时间了，爱人即将返回工作岗位，考虑聘请住家保姆帮助照看小孩，换大房成为近期当务之急。

　　但政策的变化却跟黎先生开了不大不小的玩笑。当他找好房，并签订买卖合同之后，房产调控政策如期而至，房贷申请难度由此加大。由于黎先生之前曾买过两套房，而且每次都申请过房贷，因此再次向银行申请按揭贷款时，根据最新的信贷政策规定，禁止向第三套房发放贷款。无法申请到住房贷款，黎先生的换房梦破灭，还不得不面对因为无法凑齐足够的购房款而违约的尴尬情形。

　　政策变化是主因

　　由于信贷等诸多政策的变化，导致出现“被违约”情形发生。上海“我爱我家”权证交易部经理渠福琴表示，由于信贷政策的调整，使得不少购房者在申请贷款环节面临困境，甚至导致违约情形发生。

　　据了解，国务院在4月17日发出通知，推出更为严厉的调控措施，要求实行更为严格的差别化住房信贷政策，如要求房价上涨过快的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供１年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这两项规定使得部分购房者措手不及。

　　渠福琴告诉记者，目前由于外地人不能提供相关证明以及三套房无法申请贷款而导致违约的案例也不少见。而在一般情况下，买房如果缺少银行的支持，无法申请到住房按揭贷款，对于普通购房者来说，肯定无法买房。其结局只能是放弃而致使自己违约。

　　另外，购房首付比例的增加，也会让少数购房者陷入被动境地，对于少数资金实力有限的人来说，也有可能会违约。业内人士表示，有少数购房者曾经购买过房产，根据现行政策，这部分人再次购房，首付比例大幅提高，而如果在新政之前签订买卖合同并首付3成，但根据新的信贷政策，银行显然会要求买家增加首付款，如果买家无法自行解决，必然会发生违约情形。

　　“违约账”要算准确

　　不管是主动违约还是“被违约”，都有可能要承担违约责任，因此对买方来说，有必要了解违约责任的大小，算算“违约账”。

　　如果双方只是签订定金合同，那么当买方违约之后，通常情况下，卖家会根据定金合同的约定没收定金。金额根据房产成交价的总额来确定，大多为2万～5万元不等，当然，也有少量总价较高的房产定金金额超过10万元。

　　而如果已经签订买卖合同并支付首付款后要求解除买卖合同，那么买家所要承担的违约责任可能会很大。上海联业律师事务所主任律师王展告诉记者，一般情况下，根据房产买卖合同的约定，在此阶段买家要求解除买卖合同，如非不可抗力等原因，需承担的违约金为总房价的20%。

　　如果发生“被违约”情形，是否也应该按照上述情形来承担违约责任呢？专家表示并不一定。王展告诉记者，根据情势变更原则，买家可以要求减轻违约责任。如确因贷款政策变化而非自身原因如资信问题等，导致无法申请按揭贷款，买家可以根据此原则要求解除买卖合同，而且不必支付20%的违约金。当然，根据公平原则，买家应该承担卖家的损失，如已支付的中介佣金等。

　　规避风险是关键

　　在现阶段买房，如何降低因为“被违约”而带来的风险呢？专家表示，导致“被违约”情形的出现，其主要原因在于政策的变化。对此，专家认为应该更好地适应政策的变化，才能规避“被违约”带来的风险。下面我们结合具体的案例来分析。

　　留心政策变化

　　政策的变动，会带来诸多变化，购房者只有对这些变化做到了然于胸，才能做到从容应对。

　　[案例一]除了看房之外，陈先生每天还要看看与房产有关的新闻。他觉得现阶段买房，如果不了解政策的变化，就会变得相当被动。

　　[解析]陈先生无疑是明智的，现阶段政府对楼市调控力度加大，不时有房产政策出台，这些信息必须随时掌握，因为随着信贷、税收政策的变化，市场会发生一系列连锁反应，唯有掌握这些信息，才能做到以变应变，

　　条件预审有必要

　　自己是不是符合银行贷款申请条件？如让有经验的专业人士先预审一下，则可把风险降到最低。

　　[案例一]在购房之前，张先生听从房产经纪人的建议，找了一位银行的熟人帮自己先做了一次条件预审，虽然准备材料让他耗费了将近两天时间，但他觉得很有必要。

　　[解析]张先生的做法值得推荐，因为目前随着信贷政策的调整，诸多条件已经发生改变，自己是否能够及时申请到放贷，能够申请到多少贷款等等，如果先做一番预审，虽然要花费一些时间和精力，但在专业人士的帮助下，则可避免在贷款过程中出现变故。

　　违约责任提前约定

　　一些与违约有关的条款可以提前约定，这样一旦发生问题，也可以根据事先约定的条款来进行处理。

　　[案例三]钟先生在签订房产买卖合同时向卖家提出，如果银行要求增加首付款比例，应给他一个半月的时间用于筹集余款。

　　[解析]业内人士表示，在签订住房买卖合同过程中，应该根据现行政策以及未来有可能会出现的政策，将所有可能出现的情形统统考虑进来，并针对这些变化，提出相应的应对策略，并尽量在合同中体现出来。在征得对方同意的前提下，将违约成本降到最低。

　　资金方面留有余地

　　目前，在确定购房预算时，一定要把应付意外情况的资金也考虑进来。

　　[案例四]虽然刘先生手头有近70万元的存款，可以购买总价接近200万元的住房。但他最终选择购买总价150万元左右的房子，以免资金方面出现问题。

　　[解析]专家表示，在现阶段，由于政策的变化，会影响到购房者的支付能力，因此在确定购房预算时，要充分考虑各种可能发生的意外情况，在资金方面留有余地。