监管部门或紧缩地产信托融资 此类产品收益5%

　　随着国家出台一系列调控楼市的政策，银行收紧了房贷以及房地产企业贷款，房地产企业从银行拿到贷款的难度逐渐加大，更多的房地产企业开始依托信托渠道进行融资。

　　根据普益财富的统计数据显示，2009年共有37家信托公司成立了186款房地产集合信托产品，募集资金规

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　　随着这类产品业务规模的不断扩大，监管部门担忧控制住了银行的贷款，信托又转而大量为房地产企业输血。在今年2月份银监会下发的《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，要求房地产集合信托产品采取结构化设计时，优先次级比例不得高于3:1；信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。

　　房地产企业通过信托渠道融资，一是通过信托公司发行的集合信托产品，还有一部分是通过银行发行的银信合作的信贷理财产品，在国家多重组合拳调控楼市的背景下，这一类理财产品的风险也日益增加。

　　房地产信托产品

　　最高收益7%

　　据用益信托工作室的统计数据显示，3月份银行发行的信托类理财产品共450个，直接投向房地产企业的产品，其收益相当吸引人，平均年化收益率高达5.06%。而投向金融市场的信托理财产品最多，但其平均年化收益率仅为2.57%。

　　在银行理财市场中，信托理财产品一是通过信托贷款的方式为房地产企业提供融资，如北京银行发行的“心喜”系列2010049号：人民币1年信托贷款理财产品，该产品资金用于向北京银河万达置业有限公司发放贷款，预期年收益率为4.3%。

　　还有一种方式是通过股权投资的方式，如建设银行江苏分行发行的“乾元一号”2010-02(常州阳光)股权类人民币理财产品，预期年收益率为7%，期限2年，募集金额3.5亿元。该产品通过信托公司发行信托计划受让常州华光房地产开发有限公司持有的常州阳光银河湾置业有限公司股权。

　　此外，深圳农村商业银行近期发行了信通理财—通赢计划第1001期，产品投资于深圳市平安创新资本投资有限公司持有的“平安财富·回龙观二期物业投资单一资金信托”的受益权，本产品存续期满由平安创新资本回购标的信托受益权。该产品期限为270天，为非保本浮动收益型产品，收益为4.2%，收益率水平也相对较高。

　　普益财富研究员黄琦告诉记者，一般来说投向房地产的信托理财产品，期限都比较长，两年期的平均年化收益率为5.5%，1年期的产品平均年化收益率为4%-5%。由于这类理财产品都属于非保本浮动型收益，相对其他产品来说，风险也要大一些。

　　信托贷款或纳入

　　信贷总量控制

　　全国信托投资公司监管会议日前在海南召开，一位银监会人士透露，监管部门有可能收紧信托投资公司通过银行打包出售的信贷资产类理财产品，拟将信托贷款纳入信贷规模总体监管范围之内。

　　3月份银行发行的信贷理财产品中，信托贷款类产品为162个，较2月份增长99个，增长率高达157.14%。

　　用益信托工作室表示，对于信托贷款类产品爆发式的增长，使得我们对该类产品的未来发展充满担忧，由于信托贷款类产品是通过信托机构向银行客户发放贷款，其贷款规模不受银行自身信贷规模的限制，这给银监会管控银行信贷带来难度，也影响到政策的执行效果，过度的信托贷款必将引起监管部门的重视和担忧，从而引发新的监管措施出台。

　　另据用益信托工作室的统计数据表明，3月份信托公司共发行了131个集合信托理财产品，其中资金投资于房地产的为30个，占22.90%，而投资于房地产的信托产品，其平均预期年化收益率高达9.19%；投资于金融领域的产品51个，占38.93%，平均预期年化收益率为6.98%。在房地产信托和证券投资类信托产品的带领下，3月份信托产品的规模创下新高。

　　普益财富研究员苏蓉介绍，房地产集合信托产品资金运用主要有三个方式，主要是贷款运用，占比为48.39%，其次是股权投资，占比为26.52%，此外权益投资占比为14.70%。

　　楼市调控下

　　投资者需注意高风险

　　记者了解到，目前光大银行、北京银行、中国银行、建设银行等商业银行，都推出了不少房产信托类理财产品，这些产品的收益率在4.3%-7%之间，相对于2.25%的定存收益和债券票据类理财产品，相当有吸引力。

　　但投资者在注意高收益的同时，不应该忽略其中的高风险。一方面，目前国家出台政策调控楼市，房地产行业前景不甚明朗。另一方面，投资者需要注意产品的风险控制条款。黄琦指出，投资者要看清楚理财产品合同是否保本、是否有第三方担保、资金投向何处等问题。目前来看，有第三方担保的产品比较少，如果通过股权质押、政府信用担保的产品，风险要相对小一些。