来源：解放网-新闻晚报
一系列旨在遏制房价过快上涨的房地产调控新政推出后，开发商与投资者一度处于博弈的情境之中。在住宅市场“看空”的大背景下，楼市资金的走向成为市场最大悬疑。一些先知先觉的开发商已将“触角”伸向看似未被新政直接抑制的商业地产上。昨天，位于本市五角场商务核心
新政出台对商办是利好
“新出台的房地产调控政策只是针对住宅市场，商业和写字楼市场不会受到影响。”潘石屹在博客上如此写道。美联物业上海市场研究部便认为，“新国十条”对住宅是利空，不过从另一方面来说，新政的出台对商铺写字楼是一个利好信息。
包括提高首付比例和房贷利率，以及停发三套房住房贷款等 “十年来最严厉房地产调控”手段在内，“新国十条”等政策的接连推出，打击目标直指投资、投机性购房，这一系列组合拳无疑将“拖”住当前房价过快上涨的势头。
一些开发商则对商业地产抱有几分“幻想”，认为投资、投机性需求在住宅市场中受抑制，所分流的资金必然成就商业地产下一波的机会。东方蓝海国际广场旨在打造成地标性高端商业建筑综合体，选择在这个“节骨眼”上进军商务楼市场，开发商便表示“新国十条”重拳出击的是住宅用房，商铺、写字楼市场未受影响，这可能是商业地产最好的发展契机。
资金转入优质商业地产
事实上，对商业地产的部署，一些知名房企早在中央调控新政颁布前便有所行动。
2009年，万科总裁郁亮在深圳总部的一次非正式场合，首次对外公布了万科将于次年正式进军商业地产以来，各大知名房企纷纷加快进军商业地产的步伐，谋求自身发展战略的先发布局，其中包括中粮、绿地、宝龙、合生创展等。
据统计，近7年来，上海房地产住宅销售价格平均涨幅多达5倍，但商业类产品涨幅并不大，很多商务市场增长平缓，有的甚至出现了商业和住宅价格倒挂现象。一些开发商和投资者抓紧商机，将住宅用房迅速回笼的资金押在商务地产上。
圈内人士分析，受到新出台房地产政策的抑制，上海住宅市场价格可能有所回落，而大量规避通涨或押宝人民币升值的投资资金也在谋求出路，在股市调整、黄金价格居高不下的情况下，考虑到上海当前“商住价格倒挂”的现状，商业地产的“价格洼地”效应和抗政策风险功能必然空前凸显，已有部分先行者将资金转入优质商业地产市场，特别是写字楼市场。
商铺写字楼是买方市场
“目前新政里将二套房贷的标准提升，已接近或等同于商业类项目房贷的标准。”美联物业上海市场研究部的一份报告指出，针对购买三套及以上购房者执行停贷措施的标准出台后，在被房贷新政制约的三套以上购房者及异地投资客，可能会被迫放弃住宅市场选择其他金融投资商品，当前住宅市场上的部分投资资金或将慢慢转移到商铺、写字楼市场。
据了解，与2009年多个区域市场价格出现住商倒挂、成交持续下滑的现象不同，本市一季度商铺写字楼市场成交目前出现了转机。 2010年第一季度租金出现近1年半以来首次环比上升，实际成交租金微升1.7%，至每天每平米6.9元。虽然目前商铺写字楼市场依然是买方市场，部分业主信心的恢复，使得整体市场的租金水平有所回稳。
另外今年写字楼市场一个最显著的变化就是，随着楼宇入驻率升高，如浦东部分开发商已不急于以大幅降低租金水平吸引企业进驻，陆家嘴租金水平因此有所升高，较2009年底上升5.3%至人民币每天每平米6.8元。而这一趋势在竹园更为明显，此前折让较多的租金提升到接近前者的水平，大幅反弹10.5%至每天每平方米5.7元。
商业地产并未现严重泡沫
分析人士认为，过去几年来，商业和写字楼市场一直受政策影响很少，既没有得到政府的鼓励和支持，也不会受到政策的限制和打压。商业和写字楼市场近几年基本与中国的经济同步发展。通过资金成本和租金回报率来衡量，商业地产并未出现严重的泡沫程度。
对于上海而言，写字楼市场的迅速崛起最主要的原因是购置办公物业刚性需求的创意企业的增多以及中小型企业的需求。去年创业板上市，许多公司由于企业发展、形象树立等需求需购置固定资产，用以自用、投资或应对通胀。开发东方蓝海国际广场的淮南矿业负责人表示，面对大型企业，该广场2000平方米左右的甲A级办公楼将迎接去核心化企业的入驻。
商务地产发展的根本在于服务业，商铺赖于生存的根本是城市居民的消费力，这两种物业类型与房地产的形势基本是不挂钩的，上海所面临的一系列发展利好让商用物业的成长充满更多的遐想空间。有专家预期，随着上海国际化程度的提高，产业结构的逐步升级，上海商业地产投资价值不断升温，或将迎来高速发展的黄金时代。
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