一场“住房制度改革”开始 新政能否调控房价?

　　另一场“住房制度改革”开始

　　□作者 张国红

　　作者系

　　上海海关学院教授

　　国务院常务会议强调要严厉调控房地产市场。事实上，这次严厉调控除了严控房贷和即将出台的相关税收政策外，还有一大亮点是“加强住房保障工作”，这可以视为中国已启动另一场住房制度改革。

　　中国的第一轮住房制度改革始于1988年。经过20多年改革，产生的主要成果是， 结束了福利住（分）房或实物分配制度，同时建立了住房分配货币化的新制度。这一改革成果的重要标志是将居民住房推向了社会化、市场化和商品化，即所谓“住房市场化”的发展格局。

　　然而，表面上 “市场化”、“商品化”的住房制度改革，实际上未能逃脱这个宿命：各级地方政府完全掌控或垄断了房地产市场的土地供给资源，并且这种情况又为房地产开发商与地方政府“合谋”谋取高额利润、获取土地财政和灰色收益打开了方便之门。而将居住住房全部推向社会化、市场化和商品化，却又激发了片面市场化的巨大住房需求。这样，供给的完全垄断与需求的绝对市场化之间冲突，导致了中国房价的非理性上涨。

　　目前房价的非理性上涨，已经到了令人难以容忍的地步。因为，各级地方政府和房地产开发商历年来由此获取的巨额财富，反过来已经变成社会财富资产负债表中另一方城镇居民的巨大负债。当广大城镇居民难以承受快速上涨的房价，或言难以承受现期和预期背负的巨大负债时，住房消费已经成为一种“奢侈品”，住房消费离他们也越来越远。这说明，当今中国的房地产市场发展已经偏离了其消费本性，偏离了房改主要目标——改善城镇居民住房条件，并成为大家谋求生财致富的投机乐园。

　　这样的情况是大家都不愿意看到的。确实，市场机制无法完全解决居民的住房需求，加上政府责任的部分缺失，导致社会和经济安全的潜在风险与压力日益凸显。例如，从经济风险看，高房价将抑制居民的消费增长，也可能诱发中国式的次贷危机。

　　因此，当前中国有必要对第一轮住房制度改革以来形成的既定格局进行“修正”，在强调市场机制解决居民住房需求的同时，更要强调政府的责任，即各级政府有责任和义务为住房困难的低收入家庭提供住房保障。可以说，住房问题从注重“市场机制”向“市场机制与政府责任”并重的方向转变，就是在“修正”过去，就是在构筑“保民生、保稳定”的住房建设新制度，同时也力求实现疯狂房价的“软着陆”。这正是目前中国展开另一场住房制度改革的初衷与目标之一。实际上，这轮房改的序幕早已拉开，不同的是，此前是说得多做得少，而现在则是实际行动，少说多做，即要加快推进保障性住房建设步伐。

　　笔者认为，另一场“住房制度改革”的定位已相当清晰：采取两条腿走路，一部分住房需求通过市场机制来解决，另一部分住房需求则需要通过落实政府责任来解决。这一改革能否成功对缓解住房供求矛盾、遏制高房价、实现房价“软着陆”都将产生关键影响。那么，如何实现这一房地产调控目标呢？

　　一是进一步强调政府“保民生”的责任。对市场机制无法解决的部分住房需求，各级政府有责任提供基本保障住房。通过增加保障性住房供给，消化一部分房地产刚性需求。这部分刚性需求的满足，对遏制目前过高的房价和明显的房地产泡沫意义重大。

　　二是制定和实施配套性政策措施。例如，为了加强保障性住房建设，必须增加住房建设用地有效供应，从土地出让环节支持保障性住房建设；为了遏制高房价和抑制投机性购房，必须采取差别化信贷政策，同时注意防止商业银行以往抵制房地产调控的“阳奉阴违”行为；加快制定引导住房消费的税收政策，如考虑征收“住房保有税”、“特别房产消费税”等房地产税收。

　　三是要充分认识高房价对中国的社会和经济安全已经和正在形成的现实和潜在风险。例如，中国的储蓄率表面上看很高，但居民储蓄所占GDP比重仅为20%左右，如果再剔除他们的保障性需求，特别是支付高房价，那么还有多少钱可用于消费？从这个意义上讲，高房价已经成为掣肘中国经济发展的一个重要因素。所以，通过新一轮住房制度改革，遏制高房价，能够在一定程度上保障中国未来的经济安全。