楼市密集调控剑指炒房 自住“拣房”良机渐近

　　文》本刊记者/甄爱军

　　文前提要：“两会”之后的火热行情，导致中央政府再次出台严厉政策，对楼市实施新一轮调控。专家表示，新一轮调控力度之大，范围之广，前所未有。其最为明显的影响莫过于对炒房客的打压。

　　包括即将出台的房产持有税等类物业税，加上此前不久刚刚收紧的信贷政策，房产市场又将面临更为严厉的政策调控，而其最为明显的影响莫过于对炒房客的打压。

　　专家分析认为，财税政策以及信贷政策的出台，将使得未来炒房的获利空间大大缩小，由此产生的直接影响便是迫使炒房客的离场，从而使得楼市重新回归理性。

　　专家表示，新一轮调控旨在逼退投机性需求，由此减小房价快速上涨的可能性。而下一步将有可能采取更为激进的手段，逼迫投资者抛售手中持有的物业，从而在更大程度上减小投机性需求对市场的不利影响。

　　调控政策密集出台

　　“楼市又挨了一顿猛烈的组合拳。” “我爱我家”华东市场总监俞静这样告诉记者。的确，新一轮调控有可能成为自2005年以来最为严厉的一次。国务院总理温家宝4月14日主持召开国务院常务会议，提出坚决遏制住房价格过快上涨。并紧接着在17日发布被称之为“新国十条”的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，加紧对楼市调控。“新国十条”剑指“炒房”，如强调实行更加严格的差别化住房信贷政策以抑制投机性购房，加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策；同时还强调加强住房保障工作、增加住房建设用地有效供应。

　　紧接着，各部委迅速跟进。首先是信贷政策做出重大调整，各地商业银行“二套房贷”大幅收紧，首付提高到5成，同时利率水平上浮1.1倍达到6.53%（5年以上），同时停止三套房贷；此外，对外地人购房也设定了相应的条件，如对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　住房城乡建设部也发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，对商品房的销售管理、信息披露等多个方面做出了具体规定，如要求购房实名制，已预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，明码标价对外销售。

　　此外，物业税也将由“空转”转为“实转”，财政部已在近日批准重庆试行特别房产消费税，该税种被业界视为类物业税。可以预见，重庆试行特别房产消费税之后，将会在全国范围实行。

　　国土部和保监会也参与到楼市调控中来。国土部有关负责人表示要严格土地执法，加强土地管理；保监会也在国家加大对楼市调控力度的时候，适时关紧了保险资金投资房地产的闸门。

　　房产市场产生震动

　　“看样子国家这次是动了真格。”接连看到不断有政策出台，一位投资者这样告诉记者。根据记者从京沪穗三地了解到的信息显示，新政已对二手房市场产生了巨大的震慑作用，有投资者开始降价出售原来持有的物业。如北京近期二手房价格出现小幅调整，据北京中原三级市场研究部有关人士透露，此前一直领涨北京楼市的通州板块，在新政出台之后，二手房市场行情急转直下，与一周前相比，成交量下降9成。同时也有5成的业主表示愿意降价出售。

　　上海和广州二手房市场同样也出现降价抛售现象。在上海市中心区域如静安寺、古北以及徐家汇等，有部分业主表示愿意让价5%出售。上海德佑地产古北分行经理孙成平表示，板块内有部分资金链较为紧张的业主已经主动调低价格，以求尽快出手。广州中原地产三级市场研究部有关人士表示，新政出台之后，广州二手房市场面临巨大的抛售压力，有不少投资者将手中的物业全部挂牌出售。

　　新政在新房市场上同样也掀起了巨大的波澜。如北京就出现了打折楼盘。受国际新城规划、轨道交通等利好的刺激，通州房价近两个月迅速上涨，新盘价格直逼三万元大关，但新政就像一根绣花针狠狠地戳在了通州房价的泡沫上。 K2 清水湾、K2 海棠湾两个项目售楼员均声称，开盘价有大幅优惠，最多可下降3000元。

　　在上海，也有部分楼盘开始打折销售。如位于浦东新区康桥板块的的一个别墅项目绿宝园，就在近期给出最高优惠50万元幅度。此外，包括绿洲康城、亲和源、海上普罗旺斯、新城悠活诚等楼盘，也在近期推出购房优惠活动，幅度在2%～7%不等。

　　此外，各地也相继出现退房迹象，如北京、上海等地，就已有少数购房者宁愿舍弃订金而不愿继续交易。上海中原地产预测，随着市场陷入更深程度的低迷状态，有可能会产生更大面积的“退房潮”。

　　“新国十条”力度空前

　　房产新政对房地产市场的影响到底主要集中在哪几个方面？我们听听专家的解读。目前情况下，“新国十条”中有三条规定对楼市将会产生立竿见影的效果。第一条是，贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%。第二条是，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。第三条是，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

　　对于这三条政策所起到的真正作用，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示，将会导致投机性需求大幅度萎缩。他表示，新政主要从两个方面对投机性需求实施打压。其一是增加投资成本，如实行更加严格的差别化住房信贷政策，大幅提高第二套住房贷款首付比例以及利率水平，暂停第三套住房贷款，这都会使得投机性需求的成本增加，挤压其获利空间。其二是增加持有成本，进一步减少投机性购房的获利幅度，如重庆的房产特别消费税、上海的房产保有税等，都属于该范畴。

　　目前市场已经出现抛售行为，这种现象会否蔓延开来，并导致大面积抛售行为呢？尹伯成教授分析认为这种可能性很大。在他看来，此次新政力度之大，超过之前历次调控，投机者看空后市，抛售会成为大多数投资者的选择。

　　而加大保障房的供应力度，这也将会使得市场供应结构产生巨变。“新国十条”要求调整住房供应结构，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。中国指数研究院（华东）副院长陈晟表示，这种改变将会导致市场购买力的分流，从而可能会导致此前上涨过快的外围区域价格出现回落。

　　不过政策到底能够发挥多大的作用，卫民不动产营销智库负责人蔡为民表示，这要根据各地方政府的执行力度。他注意到，“新国十条”中有不少规定存在弹性空间，如对于限定购房套数的规定，地方政府具有相当大的腾挪余地，“只要地方政府认为本地市场并不过热，那么它永远也不会限定购房套数。”蔡为民说。这在他看来，只要地方政府尚未完全摆脱土地财政的依赖，新政的效力将会打折扣。

　　而俞静则表示，调整首套住房和二套住房的首付比例，对抑制现阶段快速增长的非理性购房需求有着强而有力的打压作用。政策出台后，多数购房人将会产生观望情绪，需求有所降低，开发商和二手房业主将会回归理性。

　　陈晟进一步认为，随着供应结构的调整，市场将呈现两极分化格局，普通商品房价格平稳或是下跌，而少数顶级楼盘价格依然坚挺。他说：“可以明确的是普通商品住宅价格涨幅将会受到抑制，不太可能出现像去年那样大幅上涨的情形。但另一方面，由于商品住宅土地供应量的减少，部分优质资产将会变得更为稀缺，从而引发市场追捧，并导致价格进一步攀升。”

　　“不过‘新国十条’会扭转之前的火爆行情，进而导致市场出现盘整。”陈晟补充道。