来源：上海金融报
连日来，政府重拳频出———15日，国务院要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付比率不得低于30%；二套房首付比率不得低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍，第三套及以上住房的，大幅度提高首付比例和利率水平。17日，楼市新政再加细化，在
统计数据显示，3月份大中城市房屋销售价格同比上涨了11.7%。在记者采访的过程中，多位业内人士表示，这一上涨速度触动了监管红线，以政府此次发布楼市新政的决心之大、力度之重看，楼市可能形成拐点
下跌深度在于执行
经验表明，二套房政策对于楼市的杀伤力巨大。2007年9月27日，央行和银监会联合发布了“二套房”新政，二套房首付比例不低于40%，利率1.1倍，直接导致了2008年楼市20%左右的价格调整和成交量的长期萎靡。历史不会重复，却有惊人的相似。如今价格依然高企的楼市，是否会在二套房新政的杀伤下，如期走出拐点呢？
业内人士普遍认为，自去年底启动本轮房地产市场宏观调控以来，由于政策没有达到预期效果，近期新出台的政策力度更大、涉及面更广，影响也将更为深远，遏制房价过快上涨的效果值得期待。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授在接受记者采访时表示，在房产新政公布后的短期内，市场将产生观望情绪，成交量将会产生进一步萎缩，价格也将掉头向下。尹伯成表示，相比2007年9月的二套房政策，此次新政力度更大。“第一，二套房首付比率从40%上调至50%；第二，调控对象由二套房扩大至首套住房；第三，对异地购房进行了严格的限制，这也是此前的政策中所没有的。”
中国指数研究院副院长陈晟则向记者表示，一季度楼市显现“量减价增”的局面，其中“量减”的主要因素是由于供应不足，楼市新政的调控意图是在供应相应增长1.35倍的情况下，打击投机性需求，保障基本刚性需求。一个重要依据是，90平米以下的首套房信贷政策并未紧缩。
SOHO中国董事长潘石屹也认为，住房成交量会迅速降下来，而未来房价拐点有多远，住房价格到底如何变化，相信未来1个月就可见分晓。
不过，前车在鉴，市场并未停止政策重蹈“落空”覆辙的忧虑———数月前，政策屡屡枪挑收紧房地产公司的信贷支持力度，但在市场上仍频频传来央企获得商业银行巨量信贷额度的消息。中国中铁3月10日与中国农业银行签署战略合作协议。根据协议，农业银行承诺在未来3年内向中国中铁提供总额为1100亿元的意向性融资额度。这是今年以来央企获得的最大一笔银行授信额度。之后，农行正式向葛洲坝集团授信200亿元。3月15日，中材集团与广东发展银行在北京签署战略合作协议。根据协议，广发银行将为中材集团提供全方位的金融服务和50亿元的授信额度。
巨量的授信额度使得各地地王频出，房地产价格也朝着调控期望的相反方向越走越远。有研究机构统计，截至3月15日，今年北京成交的22块非工业用地中，有12块为央企背景房地产商拍得，央企拿地项目首次超过五成，成为绝对霸主。特别是在“两会”后，央企拿地热情高涨。3月15日，央企接连创造了北京的总价地王和单价地王。目前，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业的中央企业开展了房地产业务。
归根到底是政策执行力。对此，业内人士坦言，本轮房价下调幅度究竟有多深，能否达到“居者有其屋”的程度，还要看地方政府对于楼市新政的执行力度。
尹伯成较为担忧的一种情形是，如果楼市价格和成交量均下滑严重，开发商拿地热情就会大减，地方政府土地财政大幅下降，导致GDP严重缩水，而反过来，经济二次探底也会使得中央政府对于政策有所重新考虑，从而出现反复。“这样的情形在2008年底时就出现过。当时楼市向下调整并未到位，但由于国际金融危机影响，为服从‘保八’大局，楼市政策不得不重新调整，直接导致了2009年房价大幅上涨。”
不过，也有业内人士认为，中央政府对于地方政府的执行意愿已有所考虑，并已对其施加压力。巴克莱资本中国首席经济学家彭文生在接受记者采访时指出，除了具体措施，通知还强调，省级政府要带头稳定住房价格，确保住房供应，市政府负责有关政策的执行；通知指出，到目前为止，地方政府并未制定或执行有效的降温措施。“在我们看来，此项通知将会给地方政府施压，督促他们重视相关政策并做出成效。”彭文生称。
楼市降温留有“后手”
目前，各大一线城市对于政策风声反响强烈。据了解，沪上多家开发商已对旗下楼盘进行各种名义的打折促销活动。比如，总价在2000万-2500万元/套的别墅项目绿宝园，现支付50万元意向金在购房时可享受50万元优惠，另根据首付时间还有相应折扣。松江九亭楼盘富顿街区可以免费办理VIP卡，并享受5000元购房优惠；位于浦东南汇地区周康板块的绿洲康城亲水湾，由于房价已经上涨至约2.5万元/平方米高位，开始打出9.3折的大幅度折扣。
种种迹象显示，如楼市走向在后期出现反复，政府在政策调控方面还留有后续手段。这其中包括增加保障性住房供应面积的惯常做法，以及几种房地产税赋出台的“特效药”。
近日，有媒体报道指出，“两会”后，重庆市已将“特别房产消费税”的征收方案上报国务院。决策层已批复当地财税部门会同住房部门准备操作此事。另外，二手房交易个税全部按照交易差额的20%收取，这一政策或将率先在济南实施；而对多套房产在保有环节上征收“房产保有税”，或将在上海试行。
上述媒体报道称，《房地产税暂行条例》已由财政部税政司着手修订，或在近期内公布试行。思路是在不开征新税种的情况下，对大户型、非自住高档住宅保有环节征税。首先，对高端房产交易征税，将会在重点城市试点开征。税率方面，买卖家庭第二套以上住房的，税率将根据情况规定为交易差额的20%—50%之间。
中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，目前有关说法无非有三种：物业税、特别消费税和住房保有税，很难推测哪个会最终出台。但鉴于物业税的立法程序复杂，特别消费税是否能起到抑制房价的作用争论比较多，他认为住房保有税的提法比较可取。
陈晟也向记者表示，如后期楼市价格出现明显下滑，那么有关税收政策就不会在近期推出。税种方面，住房保有税无需立法程序，实施可能性最大。
尹伯成则认为，住房保有税的推出将对现有房地产市场中的投机行为造成巨大冲击，但目前征收对象不明，即究竟按人均面积、拥有房产套数或是是否拥有高端房产的标准征收尚未敲定，推出不合时宜。“但一旦推出，我认为可以按照先易后难的方式推进，别墅先征，而后推广至多套房产的认定。”
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