来源：大洋网-信息时报
信息时报讯 （记者 袁峰 乔倩倩） 上周，国务院连出房贷重拳，二套房首付大幅提高，三套房停贷。记者了解到，广州的工行、农行已明确表态从本周开始执行新政，而其他银行尽管未明确表态，但实际操作上却已“只做不说”。基本按新政策放贷。
建行广东省分行有关人
工行农行已执行新政
记者了解到，目前工行、农行已经开始执行新的房贷政策。工行发布公告称，自4月16日起，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平。
农行广东省分行也表示，4月16日即收到总行文件，目前各分行已按照最新房贷政策执行。对于已受理的贷款，按原政策执行；对新受理的贷款，按最新房贷政策执行。至于是否会停发第三套房贷款，该行表示目前没有收到相关文件。
广发行暂按旧政策
亿达按揭有关人士告诉记者，目前除工行、农行新政已经敲定外，其他银行政策还未下达。上周末有些银行在加班审批，趁新政还未下达前争取按照首付四成的旧政策执行。
广发行某支行有关人士告诉记者，暂时还没有收到银行关于执行房贷新政的操作指引，目前申请二套房贷仍是首付四成，利率下浮15%。再过一段时间，操作指引出来后就要按照新的政策执行。“虽然政策还不明，但也不确定是否这两天就会出结果，一般情况下贷款申请后，2天内即可审批完成，如果现在申请也未必能赶得上末班车，但已经审批下来的房贷不会受到影响。”该人士说。
答疑 如何认定为“二套房”？
1 有房贷记录再贷也算二套房
问：如果我将首套房卖掉或还款已结清后，再买房子是否能算首套房？
工行广州分行有关人士：只要有购房经历，并从银行贷过款，银行征信系统中有相关记录，以后即使将这套房子卖掉，再贷款买房也算是二套房。
农行广州某支行信贷人员：我们基本上按照征信系统中的记录来判断，以家庭为单位，包括配偶、未婚子女在内，只要曾经贷过款，无论是否还清，再贷均按第二套房对待。
不过，记者发现，在具体的执行过程中，部分股份制银行弹性较大，如广发行，在以家庭为单位的前提下，如果第一套房贷款已经结清，再贷款仍可视为首套房贷。
2 曾一次性买房再买不算二套房
问：我之前已经买了一套房，不过是一次性付款的。但如果我现在想再买一套房，算是二套房吗？
银行和按揭公司有关人士：如果此前买房没有贷款，可以申请按首套房进行贷款按揭。
3 夫妇一方买过房都算二套房
问：丈夫在结婚前买了一套小房，现在结婚想换大房，只用妻子名义申请贷款，能算首次置业吗？
银行和按揭公司有关人士：二套房鉴定是以家庭为单位的，夫妻、父子、母子等直接关系人，只要其中一方曾经有买房按揭记录，都算二套房。比如，儿子单身要买房，但父亲曾按揭买过房，那也算二套房；儿子结婚了就按小家庭算，即便父亲曾按揭买过房，也可算首套房。
4 外地买过房查出也算二套房
问：在外地按揭买过一套房产，现在广州第一次买房，能算首次置业吗？
银行和按揭公司有关人士：目前银行已经建立了全国性的各行通用的征信系统，只要曾经有使用过银行贷款购买过房产，不管是在哪个城市，都算已经置业。在另外的城市买，也算二套房。据了解，征信系统是最近2年建立的，所以一般而言近两年的记录都会很完整，超出两年的则部分可能未录到。
存量房贷利率是否跟着调？
有市民向记者提出，自己在3月份申请的二套房已经获批放款50万元，那么，上周末出台的房贷新政是否会影响自己？银行是否会在明年将基准利率上浮1.1倍？对此，建行房贷人士表示，根据总行通知，存量房贷（存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋）继续按以前利率政策办。如果没有新的文件，明年存量房客户的房贷折扣不会改变。工行方面也表示，已办理的存量二套房贷暂时不受新政影响。
不过，建设银行信贷部人士提醒市民，如果是二季度央行加息，按照以往的做法，存量客户的房贷利息今年不会变，明年的房贷利息则将“水涨船高”，但利率仍会按加息后的利率打7折，房贷新政不会影响原有合同的利率折扣。
新政是否影响公积金贷款？
读者陈小姐告诉记者，她刚刚在东山区定购了一套房，但自己属于二次置业，如果采用商贷，利率水平相对较高，因此她想利用未用过的公积金贷款，不知道公积金利率是否跟随这个政策？
工商银行某支行人士表示，目前这个政策规定并没有涉及公积金，公积金应不受影响，目前5年以上的公积金利率3.87%，比商业利率1.1倍的6.534%少了2.664个百分点，显然会更优惠。
此外，公积金贷款首付只需三成，显然也比商业贷款划算。因此，目前买第二套房的市民可以考虑公积金贷款。
如何提供购房所需纳税证明？
问：新规表示，个别城市可以限制外地人购房，比如无法出具1年以上当地纳税证明的就可以不给房贷。那如何才能拿到纳税证明呢？
银行和按揭公司有关人士：一般是单位帮代扣缴税收后，次年5月前会由广东省地税局根据单位代登记的个人信息邮寄个人完税证明。如果没有收到，可凭个人身份证原件到办税服务大厅开具。如果是个体户，则属于生产经营所得的个人所得税，每个月店主完税后都有存折扣款记录作证明，必要时可以凭此去服务大厅打印税单，但查账征收的个体户则每月申报后都到银行出税单，不需去税局。信息时报记者 田桂丹 袁峰 乔倩倩 实习生 杨秋銮
记者调查 无法提供纳税证明部分银行照样放款
信息时报讯 （记者 熊佳焰 实习生 张可可） 昨日，记者致电多家银行支行，假称自己是刚来广州工作的外地人，因工作不到1年，也无法提供1年以上当地的纳税证明或社会保险缴纳证明，问现在想在广州置首套房产，可不可以？
结果记者发现，除建行表示暂未能确定、光大银行表示不予贷款外，农行、工行、中行的部分支行仍然表示可轻松拿到贷款，不过利率不一，最低都是7.5折，有些则是8折甚至8.5折。
建行海珠区支行个人房贷中心的工作人员表示，由于目前银行还未出台相关政策，所以能不能贷款暂未能答复。其表示，银行具体的房贷政策应该最迟在下周就可出台。
中国银行天河支行的工作人员表示，目前银行仍可以提供贷款，基准年利率是5.94%，第一次购房还可享受8.5折的优惠。而工行新港西办事处的一位负责房贷的陈经理则告诉记者，如果是三成首付就有望拿到7.5折的利率，四成首付就是8折。虽然记者一再强调自己无法提供1年以上的证明，但有银行表示只要在职，提供单位出具的收入证明和工资流水单，即使不够一年问题也不大。
而光大银行海珠支行则表示，由于国务院已出台新的房贷政策，所以对非本地户口又不能提供一年以上的当地纳税证明或社保缴纳证明的购房者不提供贷款。
应对房贷新政，卖房者购房者新招频出
开发商称愿垫付一成首付
信息时报记者 田桂丹 实习生 杨秋銮
广州开始有投资客降价5%~10%抛盘，以天河等区域的新楼为主。昨日是4·17房产新政出台首个工作日，购房者和开发商方面也积极想方设法进行应对。有按揭公司人士透露，约有两成二次置业客户会受到首付提高影响，各方都轮番打电话催促审批，但由于银行也在等待总行细则，所以约要等1周后才能知道是否会有审批退件。银行业界人士表示，虽然各行规定不太一致，但目前已没有“末班车”可赶。
房地产业界人士分析，新政肯定会令房价下降，最快在五一黄金周前后郊区板块会有反应；但目前发展商并“不差钱”，最慢也可能僵持到第四季度。
市场表现：二手房放盘量增多
房产新政出台后，京沪深出现了炒房客大量抛盘现象，但广州却相对平静。目前广州一手房市场仍未有动静，阳光家缘数据仍未有大规模退房行为，而二手房方面放盘量有所增多。中原地产物业部副总经理潘婉霞透露，已经开始见到投资客放盘变多，至少有一至两成投资客放盘了。
这些出货的房源，天河区的新房比较多，部分调低了房价10%左右，但大部分都是调整了5%左右。这批放盘投资客都是持有多套物业，他们主要是预期银行政策会对成交产生较大影响，资金回笼会受阻，所以价格有所下调想尽快出货，不想积压这么多的货，“迫不得已出货，先走为上”。
分析：最快五一前后降价
银行业界资深人士梁东晖认为，新政对一手房影响更大，因为目前广州一手房价高企，能买得起一手房的都不是首次置业者。但是，现在广州开发商不差钱，亚运会又停工，最近不会有什么新项目要开工需要用钱。因此他预计广州楼市还是会僵持，首先降的肯定是成交量，但开发商不会这么快就愿意降价。“除非10大开发商中有一家率先降价，否则不会形成降价风。”梁东晖判断，“最晚到第四季度会降价。”
中原地产研究二部副经理胡广东也认为，新政下广州楼市降价是肯定的，最早大概在五一前后就会显示出来了。首先将会在外围郊区板块进行降价，中心城区因为供应量实在是很少，再加上有亚运会，估计不会影响太大。
是否有退房要等1周
亿达按揭总经理黄小姐表示，这几天他们一直在忙，比如筛选有多少客户会受到影响、资金压力到底有多大等。筛选后发现，已成交的大约有不到两成客户会受到影响。她认为，一成首付的提高，对于换房的人来说影响还是比较大。现在广州的房价也比较高，就算家庭本来有预留一些钱，但可能也要想办法找人七拼八凑才够。如果实在是审批不能通过又无法筹多一成钱，可能就要退房了。
中原地产物业部副总经理潘婉霞表示，新政波及的退房，在短期内不会有立马的影响，至少要等大概1个星期。但是投资客如果有很好的盘还是会买，一次性付款抵御通胀，但新政也影响了他们买的套数。
新政可防热钱再涌房地产
胡广东分析，此次房贷新政是围剿房地产行业的投资资金，让它们回流到外贸等行业中去，为人民币升值做准备。梁东晖也认为，近期人民币升值预期比较明显，如果人民币要升值的话，如果房地产价格不控制住，那么就会有大批热钱就进入房地产。这种情况在2007年曾发生过，大量热钱进入导致房价疯涨，为了避免2007年发生过的重演，所以现在必然要严控房地产行业房价疯涨。
据2009年度广州市房地产蓝皮书显示，广州市内户籍人口在抽样项目购房占总成交宗数和面积的六成左右，分别为62%和59.4%；其余四成房源是被外地人和外国人员买走。
各方对策
换房客：用买家具的钱首付再用信用卡买家具
从事房产行业的龙先生收到了不少朋友电话，主要就是询问新政影响以及现在能不能买房。他有一个大学同学昨天就打电话问他，他们两口子想在新塘投资一套房，合适不？龙先生提醒，要注意二套房贷利率已经提高了，“可他们说，这几年一直看楼，发现楼价趋势都是向上，而且他们准备长期拿着，贷公积金，所以不担心。”
广州亿达按揭总经理黄小姐也支招，如果有购房者审批首付四成实在无法在商业银行通过，还可考虑变通使用公积金贷款，但前提是要购房者未使用过公积金贷款。汇瀚按揭莫静说，一般第二次置业的人，不像首次置业那样会手上一点钱都不预留就去买房。不过，现在不少已经递件但未正式审批的购房者，也跟她说若实在凑不到钱会去借钱，原本打算用于买家具家电的钱可能也先用来垫付首付，可能最后再用信用卡去买家具家电等。
投资客：房价相当于涨30%左右
张先生投资广州房产多年，他对此次房贷新政利率上浮很敏感。他计算后发现，如果一套房子需要贷款50万元，按揭30年，原本可享受7折利率优惠时，每月月供大约是2432.84元；但现在利率上浮到1.1后，每月月供大约需要3171.53元，增幅为30%左右。
但是张先生认为，只要投资者对于房价未来的预期仍然是涨的，这点困难是可以“克服”的，“有很多方法可以进行规避”。所以政策基本上是做摆设。
张先生说，如果政府只是收紧房地产方面的信贷，但是别的行业信贷却没有收紧，资金自然还是会流入到利润较高的房地产行业。2007年9月27日二套房贷新政出台大约3个月后，楼市能向下掉头进行调整，主要还是由于当时各行各业的信贷全部一下子收紧了，所以房贷收紧就奏效了。但是这一次政府不会打压其他行业的信贷，仅收紧房地产一方面信贷，是不会出现“拐点”这种效果。
开发商：或优惠房价抵消利率上浮
对于新政，开发商也想出了一些对策，比如先帮购房者垫付新增的部分首付，再规定在几个月后购房者将垫付部分返还。另外，利率上浮了1.1，就在签约后将房价适度再给优惠，抵消掉利率上浮带来的成本。再有，就是原来一次性付款的可灵活处理为分期付款，将原本一次性到位给房款的，改为分3个月后、6个月后几期付清。具体做法就是在合同中写明第一笔房款何时给，第二笔房款何时给等。因为有些客户是做生意的，可能一时之间没有这么多的周转资金，但是房贷成本变高后，还是希望能直接还款更划算。
据介绍，这么做的楼盘一般是大户型的房子，以郊区的为主。市中心的则是豪宅盘，一般总价要在250万元以上的房子。从过往经验看，广州市首次置业的首付以三成为主，换房购房者一般给的首付都是三至四成，很少会直接给到五成的。而投资者，尤其是老资格投资者往往手上抓着大把身份证，选择最低的两成首付。业界人士分析，新政要求外地户籍的要提供纳税证明和社保缴纳证明，也可以将炒房者在农村等地方拿到大把身份证做首付两成的路子堵死，一般在本地的人因为自己要买房，很少会把身份证借给别人去买房。
盘点重大政策与房价对比
从2009年到2010年国家相继推出了一系列的调控房价政策，记者把这些政策出台前后的房价作了一个比较：
2009年3月3日“粤十五条”
当月：十区一手住宅交易登记面积（下简称交易面积）为63.59万平方米，均价为8288元/平方米
3个月后：交易登记面积为77.43万平方米，均价为8386元/平方米
2009年6月11日“穗六条”
当月：交易面积为110.4万平方米，均价为9676元/平方米
3个月后：交易面积为169.13万平方米，均价为9314元/平方米
2009年12月14日“国四条”
当月：交易面积为74.36万平方米，均价为11236元/平方米
3个月后：交易面积为51.87万平方米，均价为11963元/平方米
2010年1月1日“国十一条”
当月：交易面积为57.99万平方米，均价为11577元/平方米
3个月后：交易面积为62.35万平方米，均价为10858元/平方米
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