"新国十条"精准打击投机 热点区域房源供应大增

　　专家称会对原有“炒房客”形成直接冲击

　　商报讯 （记者 齐琳） 很多人没有想到，新一轮楼市调控如此严厉，但或许更没想到的是，上述调控措施背后仍保留着“储备弹药”。

　　日前，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（俗称“新国十条”）正式出

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　　“抛开经济手段不谈，政府调控房地产市场的行政手段主要有三种：一是建设保障房；二是限制拥有房数量，提高按揭比例；第三就是税收。”中央财经大学税务学院副院长刘桓认为，随着“新国十条”的出台，前两种手段已经在使用了，惟有税收调控，文件仅仅提到了“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”，并未出台实际的落地政策。

　　在刘桓看来， 遏制房价过快上涨的核心问题是资金问题，资金链一断房价自然得到遏制。从去年的贷款数额来看，还是资金在支撑房地产市场。如果收紧资金，开发商拿地的意愿就没那么强了，炒地皮的热潮会退热。但这对已经持有一定数量房屋的投资、投机者来说，影响并非致命。“还是税收的方式比较直接，比如去年营业税的新政出台，马上产生效果，说明购房者对税收问题很敏感。”

　　21世纪不动产分析师齐凡也表示，“新国十条”中关于“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”的条款，实际蕴含两层含义：一方面为传闻中的房产税出台埋下伏笔，另一方面也是给市场增加预期，即调控力度将越来越严格。齐凡认为，如果说信贷调控主要作用是阻止新的投资投机行为，房产税的作用是迫使原有的投资投机者将其房产抛售到市场。这是一种双向调控，威力不可小视。

　　“当然，除了对购房者征收的税费外，土地增值税的全面清理带给部分开发商的也将是毁灭性灾难。”齐凡告诉记者，土地增值税虽然早在1994年就已提出，但很多城市实际上并未足额征收。“上市公司里，也只有万科等极少数企业预提了土地增值税，如果国家税务总局动真格的，全面清理土地增值税，后果很严重。”

　　目前,个别城市出现的物业税“替身”呼之欲出，上海正在研究开征的“房产保有税”和重庆提到的“特别房产消费税”都被业界解读为疑似“物业税”。业内人士对此指出，前者实质为一种财产税，后者则是一种对消费行为的征税。

　　“新国十条”精准打击投机 热点区域房源供应大增

　　最强调控“冷却”疯狂楼市

　　都说“疯狂不可持续，楼市到某个时候就会冷下来”，我们曾发出疑问，“某个时候”是何时？现在看来，“某个时候”将至，因为政策的“达摩克利斯之剑”已经落下。

　　针对新一轮疯狂上涨的房价，政府亮出了组合拳，出台“新国十条”应该是房改以来涉及面最广、力度最大、影响最深远的一次调控。精准打击投资和投机需求，调控的组合拳使人们对楼市“高烧”降温充满期待，那么“新国十条”究竟将给市场走势带来怎样的短期、中期、长期影响？

　　短期影响

　　买卖双方心态互换 短炒客离场

　　上周末短短的两天时间，卖房者与购房者的位置、心态突现互换，原来捂着房子不肯卖的房主现在宁愿降价快销了。这一互换的直接原因便是“新国十条”。

　　4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”）出台，涉及“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”；“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”等10项调控措施，被业内誉为“史无前例的严控”。

　　来自我爱我家、中原地产、荧灿地产等机构的统计显示，“新国十条”后的上周末，登记销售房源量暴涨，环比上上周增两成，昌平、通州、大兴的房源增量最为明显，增幅达28%，而新增客户需求环比减少五成。 荧灿地产总经理顾辰天告诉记者，往常每店每天能接待10多个客户电话和来访，现在只有四五个，部分购房者因害怕房价大跌而故意违约的苗头初现。“热点地区的门店，这两天都有四五单交易是购房者交了定金又开始跟房主商量不想买房。”

　　不仅自住型购房者开始观望，全款买进卖出的短期炒家也开始逐渐撤离市场。顾辰天透露，房贷新政和“新国十条”颁布后，此前占市场25%左右的短炒客迅速抛盘离场，业主几近沸点的心态开始平复，通州、望京等前期炒作的热点区域房源量增加了30%，而购房委托量下降了25%，成交量较4月初的周末下降了20%。

　　中期影响

　　热点区域房源供应增幅或超40%

　　“中期来看，全国人民炒北京、上海房的局面会得到缓解。”在我爱我家企划副总裁胡景晖看来， 除了对短炒客的打击，更值得注意的是，“新国十条”规定：地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性的措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。在北京、上海等大城市，来自外地的炒房投资性需求很可能受到地方政府的阻击，战略型城市的异地炒房投资将被抑制，对大城市经济发展有贡献的外地人员将享受到准户籍人员待遇。

　　事实上，“外地人员将享受到准户籍人员待遇”已在北京率先开行。在4月16日北京市国土局举行的新闻发布会上，该局副局长曾赞荣透露，为平抑房价、满足夹心层需求，北京将试点推出限价中小套型普通商品房。这种限价中小套型房不属于政策房，仍属于商品房。首先，“中小套型”的标准为90平方米以下住宅占到70%以上，最大面积不能超过120平方米，而不是限价房所要求的全部为90平方米以下。限价房对销售人群有严格要求，必须是北京户籍，但限价中小套型普通商品房除了面对京籍人士外，还将面向在京工作及居住了一段时间的非京籍人士。“这种房型扩大了夹心层的受益范围，使更多人能够买到低于市场价的住房。”曾赞荣说，具体的准入标准，北京市政府近期会出台购买资格和管理办法。

　　上海易居研究院综合研究部部长杨红旭更是认为，随着短期炒家的抛盘离场，投资投机型客户将见顶退出，目前紧缺的二手房源将有所增加，两个月之内房源量将增加30%以上，前期炒作热点区域和涨幅居前的区域房源增幅将超过40%。与此同时，随着一系列宏观政策的出台，特别是流动性已经开始收紧，敏感、资金实力相对较弱，项目体量较大的开发商将率先降价促销，从而带动同区域或同价位的项目打折销售。

　　长期影响

　　房地产投资转向中长期持有

　　“房地产投资仍然存在，但将会转向中长期投资。”胡景晖表示，“新国十条”组合拳的推出，将使高速上涨的房价紧急刹车，回归理性；而在新房和二手房屋供应量增加的前提下，市场中供不应求的局面将有所缓解，未来2-5年的房价将趋于稳定，稳中有升，升幅将控制在7%左右。

　　“在这样一个比较健康的市场环境下，业主在关心房价溢价收益的同时，会更看重租金收益和综合收益。”在胡景晖看来，随着市场和房价回归理性，首次置业和适度改善的自住型需求将成为市场的主导，将占据购房交易的80%左右，其余20%的投资者将注重长期持有。同时，随着房地产信托投资基金（REITS）的推出，部分房地产投资资金会转向目前还处在谷底的商业地产，以个体形式单一盲目投资住宅的局面将根本改观。商报记者 齐琳