专家开药方治楼市高烧

　　本报昨日独家披露深圳楼市列入调控摸底名单，新一轮的楼市调控措施很快来临，引发热议，楼市调控到底应该何去何从？会否再一次“失效”？深圳楼市怎样才能真的降下温来？很多市民心里都有大大的问号。

　　昨日，业内专家纷纷为高烧难退的深圳楼市开出诊方，资金成本过低、投资比例过高、土地出让机制不合理等，成为专家痛批的症结。

　　能否将工业物业改为住房

　　深圳房地内参总经理尹香武：

　　能否将工业物业改为住房

　　深圳楼市若要降温，建议政府可以考虑从以下三个方面对症下药：

　　首先，可以将现有已经出让的土地容积率提高，甚至翻倍提高，让开发商补交地价，这样，就能在短时间内增加商品房供应。

　　其次，应尽快放开工业物业改住宅物业的限制。刚公布不久的《深圳市城市更新办法》虽然允许工业用地改建商品住宅，但不用拆除重建，因为大部分厂房的建筑质量都很好，可以直接改为住宅，很多发达国家也是这样做的。

　　再次，政府应将土地面积超过３０万平方米的大宗地块分割出让，譬如分为１０块小宗地分别卖给不同的开发商，因为前者会导致一家开发商买地后，将开发周期延长至１０年以上，而后者则能加速土地开发，增加市场供应。

　　应果断撤销房贷利率打折

　　深圳资深房产投资客邹建民：

　　应果断撤销房贷利率打折

　　要让投资人无利可图，增加资金成本是最好办法。

　　有个投资客朋友昨天给我打电话说，很担心银行的存量房利率要提高，因为一旦提高，手里好几套房产的月供加大后吃不消，目前租金太低，他之所以还握着房产，就是在等房价再升高些再卖，赚多点。可见，房贷利率是楼市降温与否的关键。

　　现在银行的房贷还可打８．５折，充满泡沫的房地产行业其实不应被鼓励。如果国家考虑到实体经济复苏等问题还不能加息，那么，就应该在房贷问题上果断撤销利率打折，二套房贷更是要在５．９４％的基准利率上上浮３０％或５０％，使房贷利率接近８％，打击投资和投机需求，这样既不会影响国家宏观经济大局，又能令楼市退烧。

　　我并不认同“人多房少”、“土地紧缺”等观点，现在主要是钱多，资金成本太低。而房价上涨具有惯性，现在是恐慌性买房，人们都不再相信房价会下跌。我现在首先考虑到的问题是，这套房子以后可以卖给谁？现在深圳年轻夫妇１万多元的家庭月收入，能买得起两三百万元房产的人极少，随着房价日益攀升，现在来接盘的人８０％都是投资客了。

　　保障房远水不解近渴

　　深圳社科院城市运营中心主任高海燕：

　　保障房远水不解近渴

　　我认为应该分两步走，短期降温楼市的任务，不应该和长期建立一个合理健康的住房机制混为一谈。譬如大规模建保障房，是一项长期工作，对于构建合理的住房供应结构、稳定楼市有积极作用，但现在保障房无法令房价降低，混乱的分配机制更不能有效分流商品房的需求。

　　因此，短期来看，首先要做的，就是从信贷方面迅速遏制房地产的投资、投机性需求，深圳楼市投资比例高，遏制投资尤其重要；其次是对首次置业需求采取分级管理模式：即像学校从一年级到六年级分级一样，每个等级采取不同的“学费标准”，银行可根据首次置业者的不同情况，实行不同的首付比例。目前，恐慌情绪蔓延，人们纷纷被迫提前买房，置业需求周期被打乱，各年龄阶段、各阶层的人群都拥挤到一个时点来买房，再大的供应也跟不上。

　　目前，政府机构很重视保障房，但认为楼市是市场行为，不便过多干涉。其实，政府出让土地，完全可以以卖地者的甲方身份，参与市场调控，例如，在合同中限制土地开发周期过长、保证中小户型的套数供应等，并强力监管销售秩序，杜绝ＶＩＰ认购、捂盘惜售等乱象。

　　评估价过高刺激投资

　　深圳世华地产营业总经理林家乐：

　　评估价过高刺激投资

　　深圳房地产市场的需求确实很大，３月份楼市的火爆主要是由刚性需求带动的。但银行能否严格执行房贷政策，才是稳定楼市的根本。

　　今年一二月份，由于银行严格执行二套房的首付、利率上浮等政策，深圳楼市其实已经恢复平静，但３月以来，深圳各家银行的执行力度再次放松，审核标准不统一，ＶＩＰ客户的房贷还能更松点。这与银行本身的盈利冲动有关，也是激烈竞争所致。

　　最明显的表现就是，目前银行对房产的评估价比较高，即评估价高于实际成交价，如此，投资者的首付比例就可以大大低于两成。而杠杆作用越大，投资客也就越喜欢，这也大大刺激了投资客入市。

　　而在香港，每月和每年政府要出让的土地、市场将要供应的商品房数量，这些信息都非常透明，香港人也能预知未来楼市的大概情况，不必因恐慌买不到房而入市。