繁荣时期出现崩溃论 高房价能否软着陆

　　中国房市诞生不过22年，成长奇迹已是举世瞩目——2009年中国投资规模已占全球总额四成多，全国房价达到25．92％的增长新纪录。全球金融危机暗淡的阴霾，成了中国房市火爆反差最大的背景色。

　　不过，繁荣的孪生姊妹是萧条。在多数人将华尔街金融危机的根源归根于美国房市泡沫之时，日益攀升的中国房价引起国际关注。新一轮的中国房市泡沫崩溃论开始流传，这到底是盛世危言，有可能一语成谶；还是陈腔滥调，最终如秋风过耳？

　　繁荣时期出现崩溃论

　　2009年，是全球金融危机灾后重建的一年，中国房地产业却成功完成大逆转——在2008年还在准备过寒冬， 2009年意外地进入炎夏，近期更是出现高温不下的景象。据国泰君安证券统计，截至4月4日当周，一手房价继北京领涨后，二线城市也快速上扬。相对2009年1月，一、二线城市整体涨幅49％，其中一线上涨58％，二线上涨39％。

　　中国房市泡沫风险，已成为国际市场担忧全球经济二次探底的最大利空。日前，世行在将2010年中国经济增长率上调至9．5％的同时，提醒中国“为了确保经济和金融市场的稳定，需要减小房地产价格泡沫风险和地方财政的紧张状况。”

　　值得警惕的是，唱空中国房市的声音，不仅在经济学界出现，连索罗斯、罗杰斯等投资大腕亦加入其中。今年1月，华尔街“空头大师”查诺斯开始做空中国：“中国的房地产泡沫比迪拜严重1000倍以上。”上周，他继续唱空，称“中国房市泡沫可能在2010至2011年终结，最早可能在今年就破灭。”

　　房市到底有多大泡沫

　　中国火爆的房市引起全球关注，在于中国已在去年取代美国，成为全球最大的房地产投资市场。

　　据总部位于纽约的高纬物业的统计报告，2009年，中国的房地产投资增加了一倍多，达1562亿美元，约占当年全球房地产投资总规模(3677亿美元)的42％。同期美国房地产投资规模则下滑64％，仅有383亿美元。

　　从经济学角度来判断房市泡沫到底有多大，到底有哪些指标呢？按照中国人民银行营业管理部的一份研究报告，主要包括银行信贷在房地产部门的扩张程度、房价租金比率、空置率、投资性购房比例、房价收入比，等。

　　“4万亿投资没有一分钱流入房地产”，这是国家发改委主任张平的观点。不过，当下的房市确实钱多。据世行统计，新增贷款中流向居民的贷款所占份额（主要是房屋按揭贷款），从2008年的14％提高到了2009年的26％。另外，根据中国指数研究院常务副院长黄瑜的研究模型显示，2009年，全国商品房销售面积同比大增42．1％，其中，信贷超额投放和降息对增长率的贡献分别为6个和4个百分点。

　　买的人多了，房子的“性价比”自然更低。作为国际上衡量房市泡沫的标准指标之一，租价比值如果低于4．5％，则说明该地区的房价存在泡沫。根据国土资源部的统计，从2005至2009年，深圳居住物业租价比分别为6．35％、6．02％、4．34％、4．17％和3．62％。美联物业的最新报告则显示，深圳的二手房租价比从2009年1月的4．12％一直下降到2010年3月的3．12％，创下历史新低。

　　空置率到底有多少，一直难以找到准确数据。国家电网利用智能网络在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。

　　软着陆还是硬着陆

　　通常来说，泡沫是虚假繁荣的同义词。泡沫越大，消耗的资金越多，破灭的速度越快，对社会的危害越深。

　　按照“现代奥地利学派之父”米塞斯的观点，“信用扩张所带来的繁荣一旦崩溃，危机是没有任何手段可以避免的，唯一的差别是危机应该先来还是后到”。不过，从现实来看，古今中外的政府都缺乏主动刺破泡沫的勇气。正如美联储主席伯南克所言，“他们手中的剑太钝了”。

　　面对持续高涨的高房价，长城证券地产分析师刘昆认为，从三五年的周期来看，房价并未到顶点，长期的拐点可能到2015年才出现。不过，如果继续大涨，则泡沫可能提前破灭，从而出现硬着陆。

　　刘昆所理解的软着陆，是在宏观调控之下，房价上涨行为得到控制，销量暂时萎缩。最终在人口红利和城市化进程中，逐渐和居民收入相匹配。

　　从政策调控意图来看，中投证券地产分析师李少明认为，更多是希望房价软着陆，而不是泡沫突然破灭。“中国房市的刚性需求仍在，房价只是短期上涨过快。不过，即使泡沫不破灭，地产业也将开始行业自身的调整。”

　　“房市泡沫硬着陆是快痛，软着陆是慢痛。”华林证券研究中心副主任胡宇认为，政府不敢对房市调控下重手，往往是因为怕经济大起大落，最终投鼠忌器。

　　胡宇认为，如果政府放任房价膨胀，任其自然发展，最终泡沫可能大到不可收拾，跌下来风险更大。他建议，应采取打击投机需求为主，提高购房成本为辅的措施，延长行业的调整周期，最终实现高房价的软着陆。