CBD东扩的消息传出后，周边楼市的价格就出现了明显涨价。据北京中原三级市场研究部统计数据，从2009年10月传出这一消息开始，就明显拉动了区域内楼市的发展，其速度远快于其他区域。受该消息影响较大的区域主要有朝青板块、百子湾板块和朝阳公园板块。
四大规划利
好东扩区 市规委3月23日公示的CBD东扩区规划综合方案，已经明确将CBD在现状基础上沿朝阳北路、通惠河向东扩展至东四环，东扩区总面积约3.0平方公里，规划总建筑规模约700万平方米。并且，按照规划，东扩区将从空间布局、绿地系统、建筑地标以及道路系统四大方面进行规划布局和细节打造。
认真查阅北京市规划委员会网站上公示的东扩区空间布局图发现，未来CBD东扩区将以西大望路南北向和朝阳路东西向形成新的十字交叉，与现在CBD已经形成的东三环路和建国路十字交叉，形成“一主一副”“双十字”格局，中经联盟秘书长陈云峰表示，这意味着在CBD东扩区，将形成以西大望路与朝阳路交汇处的又一商务中心，其地位将与国贸相媲美。
为了避免CBD区域内出现交通拥堵状况，还分别规划了一条步行街和两条自行车街。据悉，其中步行街位于东扩区的西大望路东侧和朝阳路北侧及朝阳北路南侧间。这样的道路规划体系在北京尚属首例，极具亮点。此外，在轨道交通方面也做出了远期规划，提出了区域内80%地区都将达到轨道交通站点500米覆盖的要求。CBD区域的交通系统无疑将被强化，与周边联系也将更为紧密和畅通。
此外，规划中还强调未来CBD区域内将设置三个绿地公园和三个建筑地标。
市规划委表示，为了加快高端产业的聚集速度，补充和完善现状CBD所缺乏的功能，加快北京迈向“世界城市”的步伐，CBD东扩下一步规划工作中，还将进一步落实CBD东扩区所需各项市政基础设施，开展低碳策略研究，充分考虑现状物权人利益，拟定分期实施计划，逐步落实具体地块的规划指标。
市场反应 受CBD东扩利好影响，朝青板块、百子湾板块和朝阳公园板块的成交量从2009年10月开始成交量月均环比之前上涨了50%以上。三区域的合计成交量占朝阳区成交总和的比例也达到了42%-45%。同比消息之前去年的31%，占比上涨了11%。房源均价由去年10月的14250元上涨到了现在的21250元每平方米，区域内在5个月内受利好刺激均价突破2万，上涨了49%。
即使在全市成交量大幅萎缩的2010年1-2月，CBD东扩区域的需求也依然维持上涨的趋势，虽然因为长假影响，区域内的成交也有下降，但是相比其他区域超过70%的下跌，本区域的成交仅微跌15%。
此次东扩详规公示，更是对周边区域房价起到立竿见影的推动效果，短短数天，二手房价就上涨2000元/平方米以上，而且卖方市场还出现了严重的惜售现象。新房项目也在酝酿提价，或者延迟开盘，以争取更好的价格。
周边二手房价疯涨 一套房子，一波客户来看了一回，业主报价就涨五万；换波客户再看一回，业主再涨五万。您可别以为这只是疯狂楼市中的一个玩笑。
“就因为CBD东扩规划，让我们昨天又跳了一单。”21世纪不动产北京安信瑞德加盟店后现代城店的吕经理告诉记者，前几天一个客户看中了一套东四环后现代城的一套房子，当时谈的价格是120万，客户昨晚来下定金，结果业主当场跳价。“业主说昨天白天又有两波客户去看他的房子，第一波去的时候他要价125万，第二波去的时候他要130万。现在我们客户还想买的话，也得130万才行，直接就把客户吓跑了。”
日前刚公布的CBD东扩规划，给区域周边楼市带来巨大影响。规划公布仅三天，区域二手房均价就普涨了千元。业主纷纷坐地涨价、惜售跳单。与此同时，购房者则显现出观望态度，区域已形成有价无市的局面。
房价三天涨一千 根据21世纪不动产的监测数据，CBD东扩规划公布才三天，周边房价普涨2000元/平方米。
根据中介门店的反馈，其实许多业主早就得知了CBD东扩的利好消息。“3月份至今，我们这边的楼盘已经涨了5000元/平方米，而且有一半的业主也开始惜售待涨。”吕经理说，他所在的后现代城房价已经从月初的22000元/平方米，涨到了27000元/平方米，涨幅高达22.7%，一些小户型房源报价已接近3万元。
记者又电话采访了区域内的新项目美利山，销售人员告诉记者，项目要到月底才开盘，估价约25000元/平方米左右，但他强调这只是估价，最终价格还未确定。
客户方面，对该区域的关注度再次提高，上门或来电咨询量也明显提升，但受到区域楼盘业主报价突增的影响，交易量回升缓慢。
跳单像玩游戏 目前受到CBD东扩详细规划方案出台的影响，东扩区域业主和客户对未来房产增值的预期继续高涨。业主方面，周边区域业主预期房产升值的心态更加坚定，报价信心大增，坐地涨价、惜售跳单的现象也愈演愈烈。
“现在市场太不稳定了，报价一天三变，业主跳单像玩游戏。”一家位于沿海赛洛城的中介门店经理向记者诉苦，他们门店上周就因为业主跳价，折了4单！这周到现在一套房子都没卖出去。“一位业主两天涨了20万，直接把客户吓跑了。”他还告诉记者，许多业主都已开始惜售，他们门店的房源挂牌量几天时间就少了一成多，现在想成单十分困难。
区域内另外一个中介经纪人告诉记者，许多业主都等着附近的新楼盘开盘之后，再把自己的房源拿去挂牌，预计售价可能接近30000元/平方米。
主要受益区域 朝阳公园周边
朝阳公园周边环境优美，高档住宅受关注度较高，主要需求人群为CBD工作的公司中高管和一些外籍人士等，目前该区域均价为30000元/平方米左右。
CBD东扩详规出台后，朝阳公园区域二手房市场十分活跃，客户逐渐增加，并且两居室的小户型十分受购房人关注。业主方面，有部分房源出现捂盘、惜售现象，由此也招致了不少购房的客户开始抱怨房源太少，而有意向出售的业主则大幅跳价，每平方米上涨1000元左右。
朝青周边
朝青板块毗邻燕莎、CBD、国贸等高档写字楼密集区，而随着CBD东扩、地铁6号线再建等，该区域的交通和生活配套优势都将大大的提升，该板块已经越来越为燕莎、国贸、CBD等区域的高端人群认可，目前该区域中高档二手商品房的均价为25000-26000元/平方米。
目前在前来看房的客户中仍然是看的多，买的少，其中观望的人群普遍认为价格过高，难以接受，而成交的客户中多是选择适合自住的3居室房源，虽然价格较高，但是房源非常抢手，已经出现供不应求的现象，少部分投资购房的客户中则比较关注小户型房源，但小户型房源也多是业主捂盘惜售的房源。
业主方面，房源的价格很不稳定，甚至出现每天都在涨价的现象，不少业主经常对自己房屋的出售价格反悔，个别业主在一个月内每平方米提价3000元左右，这也致使了许多原本决定购房的客户被迫放弃。
百子湾周边
百子湾区域目前市场均价在25000—27000元/平方米左右，之前受CBD中服地块将拍卖的影响，二手房市场的价格及成交量都一直在增加，而在CBD东扩详规出台后，该区域前来购房的客户明显增加，目前后现代城区域为了投资买房的客户占60%，房源被炒得最为火爆，而珠江帝景区域的客户则以自住居多，并且在所有的房源中两居室的户型非常抢手。
业主方面，在出售的房源没有任何议价的空间，每平方米还在上涨2000—3000元，而朝向和户型等条件都非常好的房源基本已经处于捂盘状态，业主轻易不会出售。
四惠周边
四惠区域位于地铁1号线四惠、四惠东站周围，交通十分便利，且毗邻国贸、CBD核心商务区，便捷的交通不仅吸引了周围商圈内的公司白领来此居住，同时很多居住在其他城区的上班族也为了节省工作出行时间而来此购房。目前该区域的二手商品房的均价为25000-30000元/平方米左右。
目前该区域成交量非常稳定，前来购房的客户中有不少原本持观望态度的人，本指望两会过后房价能有所降低，但是近期受到整体市场活跃和东扩详规出台的影响开始按捺不住，加入到购房者的行列。自住型的客户多是看中两居室、3居室且交通方便的房源，而投资的客户则愿意选择1居室的小户型。
业主方面来看，在所有买卖的房源中80%都开始跳价，小户型的房源总价上涨3万-5万元，大户型的房源上浮10万元甚至更多。同时，也出现捂盘惜售的现象，房源中以2居室、3居室居多。
置业提醒 小心透支利好 虽然业主摆出种种的强势态度，但买家却并不买账。21世纪不动产分析师齐凡表示：“根据我们门店反馈的情况，现在买家的观望态度也十分浓重。本来成交十分活跃的几个楼盘，最近成交量都锐减。例如后现代城、易购空间这样典型的投资型楼盘，在高房价的压迫下投资量也锐减不少。许多客户都表示，现在的区域价位已经透支了利好因素带来的上涨空间，超过了他们的预期，准备另找投资区域。”
“现在市场比较混乱，有价无市的情况可能还会持续一段时间。预计至少需要一个月的时间，市场才能消化不利因素，恢复稳定。”齐凡认为，由于上半年整体市场情况向好，而且今年CBD东扩规划、广渠路全线通车等利好因素较多，所以上半年片区掉价的可能性不大。不过，业主涨价也要理性，透支利好得不偿失。
北京中原三级市场研究总监张大伟认为，与明确的CBD东扩公布之前的东部区域普遍受益这一利好不一样的是，确定方案的公布使得明确受影响的区域将收获更大利好，特别是一些公房面临拆迁肯定将比出售的收益更大。而对于东部其他四环内区域，他认为CBD东扩的利好已经透支，所以建议消费者购房要谨慎。
东扩展望 区域楼市迎来价值核变 3月23日，备受瞩目的CBD东扩区规划综合方案正式对外公布，按照规划显示，总建筑规模达700万平方米，并且明确了区域内绿地公园、地标建筑以及道路系统的规划布局。业内专家表示，CBD东扩详细规划的出炉，意味着CBD区域正式迎来了自1993年成立以来的第二轮开发建设热潮，CBD东扩的利好将会逐步释放，尤其是在市政、交通、商业等诸多方面都会有长期深远的影响，而这一系列东扩效应亦将迅速触及并拉升区域楼市。日前，
万科在CBD区域推出的高端新盘万科蓝山，借东扩“东风”其升值潜力尤被一致看好。据悉，该项目目前在售的5号楼所剩房源已经不多，预计在4月底将会推出新房源。
东扩区楼市将迎价值核变 按照以往的经验来看，区域规划的出台首先影响的便是区域楼市。在2009年10月东扩方案首次确定时，东扩区的楼市便开始爆发。据北京中原三级市场部的统计数据显示，受东扩影响最大的朝青板块、西大望路百子湾板块以及朝阳公园板块等区域，其楼盘成交量从2009年10月开始急剧攀升，并且其影响一直持续到现在，到目前为止，月均成交量环比去年10月之前已经上涨了50%。
此次东扩方案的详细规划出炉，明确了重点布局区域以及规划建设的具体细节，其指向性和定位性更加明确，无疑将引发相关区域楼市的新一轮爆发。
从日前公布的东扩区综合方案来看，朝阳路、西大望路、通惠河北路以及东四环路围合的区域成为了东扩区的布局重点。按照规划，CBD三个建筑地标中有两个位于该区域，一个在朝阳路与西大望路的交叉点，另一个在华贸中心附近。而规划中的三个绿地公园中，其中一个便位于通惠河北路与东四环路交汇点。
“未来CBD东扩区的重点有可能向南侧偏移。”中经联盟秘书长陈云峰分析强调，仅从地标建筑来说，该区域未来的发展已经不可限量。
万科集团副总裁毛大庆也表示，地标建筑的意义不仅仅在于建筑本身，而是其对区域经济产生的标识性及其强大的凝聚力。如纽约的帝国大厦便是具有世界知名度的高端商务区。
无疑，东扩区内规划的两个地标建筑将极大地带动区域商业、经济以及文化的发展并形成聚集区，成为城市的经济中心。而这种巨大的经济影响力将迅速提升区域楼市，使其成为价值高地。换言之，该区域范围内的高端楼市将成最热点。
稀缺性助推区域高端楼盘价值走高 在区域价值获得巨大动力支撑的同时，区域内在售的高端楼盘却寥寥无几。根据记者了解，目前东扩区范围内仅万科蓝山等少数几个楼盘有房源供应，而受东扩规划影响最大的项目，则非万科蓝山莫属。
据悉，万科蓝山是万科集25年企业经验打造的高端国际化公寓项目，西侧紧邻西大望路，距离东扩区规划中的西大望路和朝阳路形成的新“十字”，仅3.1公里；北临华贸城，将直接受规划中华贸中心附近地标建筑的辐射影响；东接东四环，与东扩区规划中位于东南角的绿地公园直线距离也不过2.1公里。
业内人士强调，随着CBD东扩的启动，万科蓝山所在的区域未来将成为发展速度最快的区域，同时，也将是商业配套最为完善、文明程度最高的区域。此外，由于绿地公园以及通惠河两岸滨水绿带的建设，项目所在区域也将是居住品质最高的区域。
然而，未来区域将要面临的最大难题则是供需矛盾将日益突出。根据公开数据显示，目前入驻CBD的企业和机构已经超过15000家，包括100多家世界500强企业、200多家外资金融机构等。而随着东扩区的建设，日后还将持续涌入更多的企业和机构，潜在的需求将日益膨胀。而区域楼市供应的事实却不容乐观，CBD核心区居住用地已经无地可供，东扩区内目前的在售房源也日益稀缺，尤其缺少舒适度高且面积适中的高品质房源。根据了解，区域内的高端楼盘万科蓝山所推房源以167平方米的舒适三居为主，是万科的经典户型之一，在其周边5公里范围内无同类产品供应，而经过持续热销之后，目前该项目在售的5号楼所剩三居房源已经不多，后续加推的新盘7号楼三居也仅130多套。无疑，区域内的高端楼盘未来将会面临“僧多粥少”的尴尬局面。
商业地产是龙头 虽然目前对购房者而言，CBD东扩的市场反应主要体现在住宅上，但是，业内人士最关注的却是商业地产的发展。
朝阳区商务局副局长洪广欣认为，商业地产是区域价值的灵魂，对于CBD东扩的朝阳东部板块价值而言，“商业地产将会成为带动这个区域发展的龙头，而且它不光贡献商业价值，更多贡献的是社会效益”。
在龙湖地产常营项目营销经理夏庆华看来，CBD东扩对周边区域而言，最重要的价值将是由以商业地产为代表的公建对区域地段价值的提升，“所有被视为好地段的区域，必然是公建最密集的区域”。
据了解，CBD东扩后，除了继续完善CBD核心区的功能、提升价值外，主要受益区其实都集中在东四环以外，而四环外以商业地产为代表的公建却远远不足，发展空间巨大。
有业内人士告诉记者，按照新的规划，CBD50%是写字楼，25%是配套设施，只有25%的住宅，这就势必造成区域主要是一个商务区和休闲、购物、聚会的综合配套区域，绝大多数就业者都必须在周边置业，这样，就会推动尤其是东四环外的区域迅猛发展。
夏庆华也认为CBD的主要受益区在东四环外，但这种发展不会是平面的均衡发展，“而是一种以标志物业为点的跳跃式发展”。那么什么样的物业才可能成为地区标志性物业？
CBD瞄准的是未来至少二三十年的发展，这就使得能有幸在CBD区域以及辐射区域开发的企业必须要有一个很高的起点才可以。因此，夏庆华认为标志性物业必须具备“开阔的视野、长远的规划，以及开发的品质”，三者缺一不可，“在这里做开发，要有区域运营的高度，而不能拘泥于一个项目上”。
据了解，龙湖在常营的项目将建成一座城市综合体，其中商业面积高达20余万平方米，这将与其西方的大悦城在朝青板块形成呼应。据了解，虽然龙湖在北京基本没涉及商业地产，但在重庆，由龙湖在江北区开发的北城天街商业地产综合体已经成为当地著名的商圈。
本报记者鲁欢张蓓 (来源：京华时报)
来源：京华时报
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